專家維穩(wěn)樓市 崩盤論難成立

黃歡

自今年2月杭州某樓盤成為馬年第一降之后，各地樓市降價潮似乎就此蔓延開來。市場上出現(xiàn)了崩盤論、泡沫破滅論等各種觀點。住建部專家指出，今年房地產(chǎn)市場看上去是一個弱勢開局，但“樓市崩盤論”不成立

最近一段時間，杭州房地產(chǎn)市場再掀一輪促銷潮。有關(guān)杭州樓盤的雜音不絕于耳。尤其是崩盤的聲音一陣高過一陣。下面的數(shù)字觸目驚心，杭州樓市降價30%，4月上旬北京二手房價下跌3.8%，三四線部分樓盤直降30萬……2014年房價看跌的勢頭似乎愈演愈烈。難道樓市真的要崩盤了嗎？

降價潮風(fēng)起杭州

4月已是春暖花開的時節(jié)，可是杭州的房地產(chǎn)市場卻還是一片蕭瑟之景。

從2月底開始，杭州城北的兩個樓盤率先降價，隨后，越來越多的樓盤加入降價、清盤的行列，甚至連類似萬科這樣的一線開發(fā)商也打出了降價促銷的牌子，引發(fā)了杭州樓市崩盤的猜測。

萬科在杭州市場也開始降價，把房源按不同類型分為“時尚版”、“標(biāo)準(zhǔn)版”和“豪華版”。“萬科在同一個項目做不同標(biāo)準(zhǔn)的精裝修，是為了降低門檻讓部分客戶也能買到房。”4月15日，萬科大家錢塘府銷售人員說，萬科新近加推的2號樓100多套房源，包括89平方米的小戶型和130多平方米的大戶型，做簡單裝修，比此前的豪華裝修版，每套總價降幅達(dá)40萬-50萬元左右。

萬科這樣的一線開發(fā)商都為了跑量而降價促銷，其它開發(fā)商更是風(fēng)聲鶴唳。據(jù)報道，一些開發(fā)商正在“零利潤”跑盤，金昌集團在蕭山的春和錢塘項目樓面地價為15000元/平方米，目前銷售價格為19000元/平方米。“我們決定從4月10日開始，調(diào)整玉榕莊、美林公館和天鵝堡的價格，以期實現(xiàn)清盤的目標(biāo)。”華元房產(chǎn)集團對媒體稱，該集團已經(jīng)做出降價決定，向市場推出具有震撼力的價格。

降價背后是大量的庫存。據(jù)統(tǒng)計，截至3月底，杭州市區(qū)可售商品住房76004套，同比增長36.2%。此外，一季度全市商品住房成交10112套，市區(qū)商品房成交均價為15388元/平方米，同比分別下降37.8%和11.3%，而據(jù)中介公司反映，二手房價格已出現(xiàn)微跌，幅度在5%左右。

在4月22日召開的杭州市一季度經(jīng)濟形勢分析會上，杭州市發(fā)改委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，杭州房地產(chǎn)市場確實面臨下行風(fēng)險，原因有三：一是庫存明顯上升，二是成交量價齊跌，三是土地溢價下降。

成交量全國放緩

不僅是杭州，成都、上海等主要城市的房價也是降價聲一片。值得注意的是，銷售市場的不振也影響到了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)和土地的購置。數(shù)據(jù)顯示，前3個月，房屋新開工面積29090萬平方米，下降25.2%，其中，住宅新開工面積21238萬平方米，下降27.2%。

德佑地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為，房屋新開工面積大幅下滑，說明開發(fā)商看空樓市，每年市場出現(xiàn)拐點的時候，開發(fā)商都會通過減少支出來保證其現(xiàn)金流。開發(fā)商這種行為也將會為后期樓市的穩(wěn)定產(chǎn)生一定的積極作用，主要表現(xiàn)就是樓市的新增供應(yīng)量將減少，以此促進(jìn)供求平衡。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)則顯示，截至4月15日，全國主要城市土地成交春節(jié)后出現(xiàn)了持續(xù)放緩。一線城市3月成交土地金額為332.1億，4月上半月成交僅240億元，均低于之前同期。二線城市的土地成交量在4月上半月也下滑明顯，僅出讓278億元。3月，十家標(biāo)桿房企在全國40個主要城市的購地金額僅為62.93億元，為近19個月新低。

對于4月以來樓市成交低迷，某港資房企負(fù)責(zé)人的看法是，主要是市場預(yù)期出了問題，導(dǎo)致買房人開始觀望，開發(fā)商方面也隨即謹(jǐn)慎起來。同時，去年市場較好，從而透支了一部分購買力，今年以來信貸政策趨緊也是原因之一。“預(yù)計4月全月成交量會比較慘淡，3月的翹尾行情不會在4月再次出現(xiàn)，因為3月上半月一些購房者在等兩會后的政策，當(dāng)兩會結(jié)束沒有政策出臺的情況下，才開始集中入市。而4月不存在這個因素。”

崩盤說難成立

“杭州樓市真相調(diào)查：降價浪潮重?fù)魳鞘?崩盤了嗎”、“外媒集中唱空中國樓市 一日發(fā)多篇文章稱崩盤”、“杭州降價潮并未到來”，等看空看多各派言論不絕于耳。對于樓市這些沸沸揚揚的議論，官方更愿意將下跌定義為一種自然回落。國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟研究部研究員張立群就曾公開表示。“我不同意樓市要崩盤，這是聳人聽聞的。”

著名經(jīng)濟學(xué)家吳敬璉在一次論壇上談到了中國樓市的特殊性，他指出，2009年國家財政4萬億投資是主要給了國企，而且主要是央企。同時，銀行的10萬億貸款也主要給了國企、央企。“以至于央企感覺負(fù)擔(dān)很重，他們拿到這些錢怎么辦？結(jié)果紛紛成立房地產(chǎn)公司。”他認(rèn)為，“如此，我們即便從樓市供給的角度來分析，也可以說樓市還是一個政策市。同樣，我們從樓市消費的角度來說，樓市借貸消費也主要取決于國家的金融政策，從某種程度上來說，樓市的消費也是政策市。”

樓市穩(wěn)定對于政府意義重大，那意味著社會穩(wěn)定；同時，考慮到地方財政對土地出讓金的巨大依賴，以及中國經(jīng)濟發(fā)展趨緩的前提，樓市穩(wěn)定就成了一項必須實現(xiàn)的任務(wù)，相關(guān)部門不可能坐看樓市真的崩盤。

浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院院長虞曉芬之前接受媒體采訪時也表示，“樓市崩盤”的主要特征包括樓價全方位下跌、下跌時沒有成交量跟進(jìn)、大量家庭出現(xiàn)債務(wù)違約等。而目前杭州樓市只是個別開發(fā)商將尾盤等項目進(jìn)行降價銷售，也引發(fā)了市場“瘋搶”，并且目前真實存量相較成交量也處于合理水平，因此“崩盤說”明顯難以成立。