經濟適用住房研究

常變竹　仝運堂

摘 要：隨著住房體制改革的深入發展，買房已成為老百姓最為熱門的話題，在這一熱門話題中，最為引人注目的當數經濟適用住房了。但因經濟適用住房在我國還是新生事物，建設任務是艱巨的、復雜的。隨著經濟適用住房政策的應用及經濟適用住房市場的發展，一些問題日益暴露了出來，本文將對這些問題進行探討，以供諸位參考。

關鍵詞：經濟適用房；住房研究；住房政策；最終出路

1 我國經濟適用住房制度存在的問題及其根源探悉

1.1 經濟適用住房熱銷中隱藏的問題

隨著經濟適用住房政策的應用及經濟適用住房市場的發展，一些問題日益暴露了出來，它著重表現在以下幾個方面：買房者中有相當一部分為中高收入家庭。從而造成一些開著名車，拿著假收入證明去購房的現象。部分經濟適用住房單位價格偏高。這其中既有政府的原因，如稅費減免政策未落到實處，又有開發商的原因，如不注意控制成本，規劃不合理，牟取高額利潤及供不應求造成發展商提價等。部分經濟適用住房偏豪華。這往往是由于購買者界定的模糊造成的，從而導致一些開發商在經濟適用住房建設上片面追求品位。因此，這類住房總體房價依然偏高，而且在很大程度上導致了與同等條件下商品房開發商的不平等競爭，增加了社會矛盾。質量問題。質量問題主要涉及兩類情況。一種是開發商認為面對的是中低收入者，因此在建設過程中選用質次原料，甚至偷工減料。另一種是開發商缺乏長遠打算，不能根據形勢的發展適當的增加住房的高科技含量，從而導致住戶入住一段時間以后，就會感覺不便或過時。產權問題。隨著經濟發展，一些中低收入者將轉變為中高收入者，那時他們將有能力購買商品房，而屆時經濟適用住房出租、出售、抵押、轉讓時應如何明確產權關系也是許多購買者心中的疑問。隨著經濟住房市場的發展和完善，產權問題將日益成為上述地區一個亟待解決的問題。

1.2 對經濟適用住房運作中出現問題的對策研究

收入界定問題只有界定清晰才能確保實現對中低收入者的補貼。在了解本地區居民收入狀況的基礎上制定城市中低收入線的劃分辦法，以明確購房資格條件。在房產買賣上建立完善的申請、審查、認購辦法程序。對已入住住戶進行協同調查，接受社會監督。對住戶實行動態管理，對生活水平完全提高后已購買商品房的住戶進行清理，利用規章制度，社會輿論及一些優惠政策引導他們出讓原先的經濟適用住房。市流通。

1.3 經濟適用房不經濟問題原因分析

對于經濟適用房價格水平是高還是低的問題，處于不同社會角色的人會有不同的回答，城鎮居民比較多的人會認為經濟適用房的價格還可以降低，而開發商則更多抱怨經濟適用房價格降的己經足夠低了。比如鄭州經濟適用房紫薇苑小區經濟適用房，有網友說，紫薇苑產權是50年，若折合成70年比商品房都貴，而開發商在接受記者采訪時說該房的基準價和銷售價，都是物價部門按照程序最終確定的。要是按照該公司自己核算的，售價還要更高；哈爾濱某小區經濟適用房經審核成本，哈市物價部門確定該小區住宅基準價格為每平方米建筑面積1850元，而該小區開發商卻以高出實際價格500多元對外出售；類似于此的問題還有很多。相對于居民的購買力，經濟適用房價格還是略高。言，現在看似巨大的經濟適用房總產量其實是相當低的，所以眾多經濟適用房的購買者卻形成了等待。

1.4 經濟適用房呼喚科學的監管機制

經濟適用房之所以出現上面種種不合理的現象，原因可謂非常之多，但如果建立一套嚴格、科學的監管機制，這種現象，至少在現階段大大減少，才能切實有效地解決中低收入者的住房問題，才能更好的穩定高漲的房價。①建立科學的收入界定的標準。制定科學的收入界定標準是把經濟適用房“引入正軌”的第一道工序。②要建立一套對購房者資格的審查制度。對每一位購房者的收入、住房、家庭等情況進行嚴格的審查，并公示，控制混水摸魚現象。③加強對開發商的監管力度，杜絕目前經濟適用房規模、戶型等規劃不合理的現象再次出現，阻止經濟適用房“貴族化”趨勢。④完善廉租房體系。如果完善了廉租體系，就可以大大減小購房者的壓力。⑤開辟渠道，為中低收入者買房提供金融政策支持。這里我們可以學習國外的一些做法，為中低收入者提供抵押貸款的擔保，這樣低收入者就可以從銀行貸款，而貸款的首付款比較低，利率也很優惠，無形中提高了中低收入者的住房支付能力。

2 經濟適用房的最終出路

2.1 嚴格審查限定經濟適用房者的主體資格

要真正實現中低收入家庭購買經濟適用房，就必須嚴格確定中低收入家庭界限。各個城市經濟發展水平不同，居民收入水平高低存在著差別，決定了購買經濟適用房家庭的標準也不同。除了確定購買經濟適用房者的家庭收入范圍外，還應當建立個人收入信息統計系統。因為，家庭收入除工資外的其他收入，如“灰色收入”、“隱形收入”等都無法統計，所以現在還不能完全準確地把握居民的實際收入，個人信用也無從考證。個人收入信息統計系統可以借鑒國外的方式，提供個人完稅證明作為個人收入的重要憑證。

2.2 嚴格控制經濟適用房的建設標準

嚴格限定經濟適用房的面積標準經濟適用房的建筑面積要控制在一定標準之內，則應符合下列幾方面要求：①符合經濟適用房的建設目的。經濟適用房是為了解決廣大中低收入居民家庭基本的住房問題而建立的、具有一定住房保障性質的住房，故其面積不宜太大。②要符合當地經濟發展水平和中低收入居民家庭的收入水平，使經濟適用房既符合中低收入者的購買能力，又能使開發商有利可圖。③經濟適用房的面積設計應具有一定的前瞻性，要用發展的眼光看問題。選好經濟適用房的合理區位在經濟適用房開發與建設過程中，應根據購房者的實際情況來合理選擇經濟適用房的區位，充分發揮出經濟適用房的經濟性和適用性。保證經濟適用房的較好區位，還應把經濟適用房建設與加強城市基礎設施建設和城市舊區改造結合起來。這樣，既可解決經濟適用房建設中的城市配套建設的資金問題，又可為城市居民的搬遷提供一個較為舒適和方便的居住環境。

2.3 將經濟適用房制度納入法治軌道

當前我國經濟適用房相關法律規范不完善，沒有建立統一的、普遍適用的法律制度體系。自2003年開始，政府對于完善經濟適用房制度的決心非常明顯。但在實施過程中由于欠缺法律的維護和支持，使原本旨在解決低收入者住房問題的政策偏離本意，暴露了政策規制上的弊端。從長遠來看，需要有一個長效機制來真正保障目前的經濟適用房制度得以運行，使政府的政策在這套長效機制保障下順利實施。因此將經濟適用房制度納入《住宅法》，用法律手段對經濟適用房加以規范和調整是現實的需要。從我國現實出發，考慮《住宅法》運作周期很長，可以采取穩妥的立法方式。制定以廉租房和經濟適用房為主要內容的《住宅保障條例》作為過渡性法規。在一定程度上緩解立法與現實需要之間的沖突，也為未來制定《住宅法》打下良好基礎。

3 結束語

本文比較全面的闡述經濟適用住房存在的弊端，說明了各種因素的產生原因、影響效果以及解決辦法等，最后通過經濟適用住房的出路進行總結，得到以下成果：全面綜述我國經濟適用住房制度存在的問題；總結分析了經濟適用住房存在問題的原因；總結歸納出經濟適用房的最終出路。

參考文獻

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