在高強度改造區域延續城市活力與完善規劃支撐體系研究

王斌

摘 要：“高強度改造地區應重點關注些什么問題？規劃要從哪些方面進行支撐？”這是每個“三舊”改造項目都必須面對的問題。筆者通過對東莞市東城區火煉樹地塊“三舊”改造項目對高強度改造地區，為延續城市活力與完善規劃支撐體系進行初步的研究與探討。

1 項目概況

1.1 地理位置

火煉樹地塊位于東城南片區，通過城市干道鴻福路西向聯系會展板塊，通過城市主干道東莞大道——東城中路南向聯系南城商務區，北向聯系黃旗居住板塊，通過泰和商業街、怡豐路，南向聯系東泰居住板塊及西平居住板塊。

1.2 范圍與現狀概況

總用地面積29.92hm2，地塊現狀用地以三類居住用地和三類工業用地為主，現狀總建筑面積45.20萬m2，現狀地塊現狀毛容積率1.51。

2 改造必要性

2.1 發展政策要求

東莞市東城區政府在市委十二屆八次全會報告東城分組討論會上東城街道黨委書記黃少文提出接下來的城市發展中將其劃分為幾大區域，其中火煉樹片區以臺商大廈、農信大廈建成為契機，將火煉樹片區納入市商務區建設范圍，通過統籌規劃開發，發展總部經濟，全面提升黃旗板塊和鴻福路以東沿線地區的城市品質。

2.2 服務功能提升

在區位上屬于中心區的一部分，應該為東莞中心區的形象打造做出積極貢獻；但現狀建設強度大，毛容積率達1.51，實施三舊改造困難重重，限制了其作為中心區承擔的升級使命和責任。

2.3 城市形象升級

火煉樹是典型的舊城與舊廠混合區，現狀環境差、交通擁堵、特色不明顯、建設密集。它承擔著解決中低收入階層生存的角色，是一個功能復合型、具有活力的區域；但它的現狀功能和形象，與西側緊鄰的中央商務區間存在較大沖突，改造需求極其強烈。

3 面臨困難

3.1 現狀交通擁堵

根據專業交通研究機構評估的結果，片區道路已基本建設完成，但缺乏必要支路網，片區微循環不足，集散能力較低；周邊主要干道交叉口存在一定擁堵情況，片區內部路口無信號燈控，交通秩序混亂。

3.2 規劃配套設施不足

原控規在片區教育設施配套上存在較大缺口，其中幼兒園缺了73班、小學缺了116班、中學缺了115班，如通過改造增加規劃居住人口，則教育設施配套將無法滿足《東莞市城市規劃管理技術規定》的要求。

3.3 業主與開發商改造意愿

規劃區的業主為火煉樹社區居委會，今年已初步完成了“村改居”，社區居民對通過改造實現“發家致富”存在著較高的期望，因此業主們討論通過的拆遷補償標準非常高，達到了42.39萬m2，提高了改造后的開發強度。而與社區合作改造的開發商采用“滿打滿算”的方式來核算改造成本，致使改造后的開發強度進一步的提高。因此，在業主與開發商改造意愿的影響下，改造地塊的目標總建筑面積達到了116.76萬m2，改造毛容積率達到了3.9，平均凈地塊容積率為4.87。

3.4 小 結

綜上所述，火煉樹地塊的“三舊”改造，是在現狀交通擁堵、規劃配套不足的城市中心區進行高強度改造的項目，它將面臨著交通改善優化、配套設施完善、空間形象提升等三方面的困難。

4 研究重點——城市活力延續

上述各項困難是火煉樹改造項目要解決的基本問題，但現狀是東莞市城市活力較為旺盛的地區，本次改造還應關注“城市活力延續”這一重點問題，以保留并提升地區城市活力為目標，避免周邊地區在改造后逐漸衰敗。

4.1 城市活力相關概念

城市活力，就是城市具有的充滿活力的經濟、悠久的歷史文化、優美的城市風光、獨特的民俗風情、積極向上的精神風貌富有創造力的城市建設和深遠的區域影響力等豐富內涵，是一個城市可持續發展的集中體現。

城市更新改造應當營造出有活力的場所，吸引人們前來并適當停留。如何提高城市活力是規劃設計的核心問題，增強城市活力、增加城市魅力、提高城市競爭力是未來城市建設最重要的冒標。

4.2 城市活力影響因素

影響城市活力的因素包括經濟、文化等很多方面，主要有：

（1）空間結構與尺度——良好的城市空間結構與宜人的城市尺度能夠為城市帶來活力，要使城市富有活力，就必須在一個有吸引力并且安全的空間中提供人們需要的東西；

（2）可達性與易達性——區域間的變通聯系（包括軌道交通、車行變通、水上變通和步行交通等）應能順暢地引人外部人流，并能使人方便地到達內部各個部分；

（3）城市環境質量——城市環境包括自然環境與文化環境，良好的城市環境質量能夠促進人們主觀能動性的發揮，增強人與人之間的接觸；

（4）混臺使用——適宜的城市功能混合開發可吸引各種人群的使用。

4.3 延續城市活力的規劃策略

為延續改造地塊的城市活力，規劃從優化空間結構與尺度、提升城市環境質量、提高地區可達性、促進混合使用等四方面制定了相應的規劃策略。

4.3.1 優化空間結構與尺度

空間結構上，用開敞空間節點銜接不同的功能區，用空間廊道聯系周邊地區。

空間尺度上，臺商、民盈（大建筑體量）—改造區及周邊國泰明苑、尚書苑（中等建筑體量）—景湖春天（較小建筑體量），規劃要順應現狀建筑體量與空間尺度逐步縮小的趨勢，使空間尺度更宜人。

4.3.2 提升城市環境質量

充分利用建筑“灰空間”。結合街頭綠地，利用廣場、建筑退縮與首層架空，形成街道與廣場灰空間，提升空間品質。

建設屋頂花園與重視建筑垂直綠化。利用高層裙樓建筑的屋頂，形成尺度宜人、環境良好的屋頂花園，結合建筑立面與建筑退臺上的垂直綠化，塑造良好的鄰里空間。

4.3.3 提高地區可達性

采用“TOD”模式開發。規劃區東側毗鄰東莞市軌道交通鴻福路站，西側毗鄰新源站，在軌道站1000m范圍內，應采用“TOD”模式整合周邊地下、商業與開場空間資源，以提高土地利用效率。公交優先：規劃區周邊現狀交通出行狀況并不理想，應大禮提倡公交車與軌道交通等遠距離出行方式，減少小汽車出行量，以緩解周邊交通擁堵狀況。

完善慢行系統。規劃區北側鴻福路上規劃有市級綠道，應完善步行道與自行車道等慢行道路，提倡以自行車為主的中、短距離出行方式，在緩解地區交通擁堵的同時，實現和公共交通無縫銜接。

4.3.4 促進混合使用

開發商業綜合體。在軌道交通“TOD”模式的引導下進行高強度的建筑功能復合開發，不僅能充分利用軌道交通資源，還能帶動商業人流的集聚。

5 規劃支撐體系的完善

5.1 立體交通組織

由于銀樹路與金樹路和泰和商業街之間都存在6m的高差，所以在建設過程中結合地下空間開發將出現錯層的情況。因此，在規劃區東側、軌道站點出入口、公交首末站、停車場與步行系統交匯于綠化廣場與商業裙樓內，通過結合地形組織立體交通實現交通無縫銜接。

5.2 完善規劃增加人口的配套

規劃按照一個18班小學的服務人口規模限定居住人口規模，完善各方面配套，并通過東莞市“三舊”改造特有的“拆三留一”進行落實。

5.3 利用地塊包裝研究提升空間形象

規劃按照東莞市地塊包裝研究的相關要求，從區域空間協調、周邊空間銜接與內部空間組織三方面對改造地塊的空間形象進行研究。

5.3.1 區域空間協調

重點研究了周邊地區的整體天際線過渡、對接周邊地區發展功能的空間界面過等渡兩方面問題。

5.3.2 周邊空間銜接

研究了各主要道路城市界面控制與引導、與周邊城市地標間關系處理、與重要城市公園黃旗山間關系處理等三方面問題。

5.3.3 內部空間組織

開展了包括綠地空間引導與地下空間開發引導在內的開敞空間組織研究，并對步行空間組織進行了深入的研究。

6 結束語

高強度改造地區，須在滿足改造需求的前提下，應重點從優化空間結構與尺度、提升城市環境質量、提高地區可達性及促進混合使用等四方面著手，以延續城市活力，并要從優化交通、完善配套與提升形象等三方面完善相應的規劃支撐體系。