中小城市古城改造策略研究

朱艷

摘 要：對于經濟相對不發達的中小型城市，在古城改造和打造旅游開發中，怎樣協調好公共利益與開放商利益，各方利益權衡下，如何制定適宜的改造策略的探索。

關鍵詞：中小型城市；古城改造；改造策略

現在很多中小城市在“二產向三產轉變”的大趨勢背景下，選擇打造以古城旅游為主題的古城改造和開發。幾乎每個城市的領導干部都詳述古城開發利用的必要性、重要性。他們認為，適度開發利用古城，能夠改善古城內棚戶區居民民生，有利于發展服務業，有助城市轉型，更好地保護歷史遺存。但是每個城市的情況不盡相同，有些古城比如山西平遙、云南麗江、湖南鳳凰，本身古城保存完好，有價值的古建和街道形成了有特色風貌的古城形象，其保護與改造也易于操作；有些古城本身因為歷史原因，整個古城風貌有所缺失，古城城墻，街道肌理和部分古建還留存，而古城在歷史上還是有濃墨重彩的一筆，有一定的開發價值，政府本身經濟相對薄弱，對于這類城市要進行古城改造和旅游開發便難以入手。本文以赤壁市蒲圻古城為例，研究此類城市舊改方向。

1 城改造現狀

1.1 研究區域概況

蒲圻古城位于湖北省咸寧市下屬的赤壁市，是一個歷史悠久的千年古縣。春秋時期隸屬楚國，秦代治于南郡，漢代寓于少羨，三國東吳黃武二年（公元223年）始置蒲圻縣，東漢建安十三年（公元208年），發生了三國赤壁之戰，歷史上武赤壁真實所在地。古老的縣城原在西涼湖衙門咀（現泉口鎮御屏村），唐貞觀七年（公元663年），因洪水泛濫，古城被淹遷至現古城，已有1360年歷史。

明萬歷年間開始筑城，清嘉慶更修為石城，其對外交通以渡口為主，1938年日軍占據蒲圻，古城建筑盡毀，只留下了古城主街的肌理，現建筑均為解放之后重建。本文研究范圍大約為原古城鄉圍合的古城區域，以原古城墻為界，研究范圍為40.19hm2。

1.2 歷史遺存

古城墻：現存清嘉慶三年（1798年）所筑青石壘筑的石城：蒲圻古城，為湖北僅存的石筑城址。城高7米，厚5.3米，周長3500米，建有六門、東曰聚奎（習稱東門）、南曰迎熏（習稱南門）、西曰寶成（習稱西門）、北曰拱極（習稱北門）、西南曰豐樂、西北曰通匯（習稱水西門）。陸水河環繞南、東、北、西4門流過，成為天然護城河。1968年拆除了“寶城”、“豐樂”二門，今存“聚奎”、“迎薰”、“通匯”、“拱極”4門和大部分城墻，近期修復了部分城墻。

古街：基地內部保留了明清時期的街道肌理，遺留下來的幾條舊街道，都是丁字形，沒有一條十字街。一條龍這條古街曾經是赤壁最繁華的商業街道，今天的西街一條龍保存了原有的古城肌理，是古城片區的肉菜市場。

古建筑：古城里只有少量歷史遺存建筑，文廟、城隍廟、書院、縣衙四處，規模不大，其余建筑皆為解放后建造，風貌無存。

1.3 居民生活現狀

古城內居住條件較差，存在房屋破舊，居住擁擠，交通堵塞，環境污染，基礎設施短缺問題。赤壁市基本最好的教育設施都在古城內部，聚集了很多周邊人口在古城內租房上學，造成了古城內部住房和交通的擁擠。

2 政府與開發商的博弈

2.1 對于政府

經濟效益：有利于調整產業結構，打造古城旅游產業帶動城市經濟發展，增加稅收收入，拉動當地GDP的增長，從而提高人民生活水平。

社會效益：有利于加大市政建設和環保項目的投入，改善古城臟亂差的形象，增加就業機會，緩解社會矛盾，體現政府的公共責任。

文化效益：有利于對文物和當地民俗等非物質文化遺產的保護，傳承當地文化脈絡，同時古城鎮作為文化遺產，是當地對外宣傳的名片，提高城市知名度。

困境：對于經濟相對不發達的小城市，古城改造的費用相當可觀，再加上原有的旅游產業并不發達，知名度較低，古城建設完成后到旅游產業能夠自行運轉形成規模，需要相當長的時間金錢去經營，單靠當地政府沒有這個經濟實力完全主導。

2.2 對于開發商

開發商的利益主要表現為經濟利益。包括優質物業的保留與經營、特許經營、文化產業等浮動收益。小城市的舊改與大城市舊改不同，物業價格不高，更何況是古城的舊改，因為要打造古城風貌不能在古城內有高強度的開發，古城內部權屬復雜，建筑密度大，拆遷成本高，建設量少，單個地塊必定不能達到收支平衡，無利益怎能吸引開發商來運作。

3 改造方式的探索

3.1 假設一：政府不投入資金，指導及引入市場資金自平衡

這樣開發商為了保證盈利，自然會要求增加容積率，經過測算如果政府完全不控制，古城部分容積率至少高達2.6，古城風貌無存。

假設二：政府控制容積率為1.2

容積率1.2，整體改造成本18.2億元，整體預期收益16.0億元，開發商需求最低利益（30%）4.8億，在資本市場利潤為30%的前提下，需在其他渠道再籌集7億元。

3.2 在不能夠完全自平衡的情形下的開發策略選擇

策略一：政府不出資，開發商先期投入，另尋地塊補償開發商。策略二：政府部分出資，投入基礎建設和形象工程，打造影響力提升土地價值，開發商隨后進入開發。策略三：政府完全出資，整體改造投入。

三種策略各有所長各有利弊

策略一：以古城內的瘦地與古城外圍的肥地肥瘦搭配，保證開發商的投入積極性以及項目的良性運作，但這需要政府對未來區域地塊價值有更清晰和正確的預估。策略二：政府投入改造，能保證改造質量達到預期風貌效果，整體古城改造回報上升，減少外圍肥地搭售，但政府仍然需要大量的資金投入。策略三：古城風貌改造有所保證，公共性更佳，政府需要對市場正確把握，投入相當巨大。

結論：合理的開發時序；結合不同策略的發展方式；在一個長期的流動性市場中尋找平衡。

3.3 關于古城改造的總體規劃策略思路

（1）“肥瘦搭配，合理疏導”，即將需要嚴格控制高度及風貌的古城地塊與舊城內拆遷量較少增量較大的地塊互相捆綁開發，以達到開發商的贏利點。

（2）“不予不取、穩步推進”。即政府在近期內對古城片區既不投入資金也不收取地價，將古城所得全部回饋給古城。但遠期在古城項目完全啟動后，等待經濟發展到一定水平后，需要政府反哺古城改造。

3.4 對政府關于古城改造的工作重點的建議

（1）成立古城改造指揮部，統籌古城改造的相關事宜。

古城改造是一項綜合性很強的內容，涉及到城市的住宅、用地、環境、交通等多種問題。這一攬子問題的有效解決不是僅依靠規劃局或是住建局可以解決的。因此，我們建議政府成立古城改造指揮部，從市住建局、國土局、交通局、教育局、環保局等多個部門抽調人員組建指揮部，以應付古城改造所涉及的多方面綜合問題。

（2）在近期的古城改造項目中引入第三方經濟測算。

赤壁市古城范圍內近期所涉及到的有爭議性的項目。這些爭議性較大的項目都有個類似的共同特點：開發商均以改造成本過高為理由，向規劃部門提出對城市風貌造成較大破壞的高容積率方案。在控制城市風貌的同時了也要保障開發商合理的利益，營造良好的投資環境。這些問題的核心都是經濟問題，因此我們建議政府可聘請第三方獨立的經濟核算機構進行開發成本測算，對開發商的合理利益下的開發強度進行一個評估。這樣，能真實的了解開發商的合理的經濟利益，保證對城市風貌進行了有效的控制。

4 結束語

古城開發是有雙向的，既能給古城帶來新的活力，延續文化傳承，如若開放不當，則會給原本古風猶存的小城文化帶來毀滅性的災難。在政府和開放商之間，公共利益和私人利益之間，規劃師需要做好協調和推進的工作，保證古城改造向良性的健康的方向發展。

參考文獻

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