房地產(chǎn)市場(chǎng)是政府之手亂摸的“重災(zāi)區(qū)”

全國(guó)政協(xié)常委、恒大集團(tuán)董事局主席許家印日前在政協(xié)會(huì)議小組討論上向房地產(chǎn)市場(chǎng)的政府稅費(fèi)開了一炮。他說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)有很多多余的審批，而且有一些是雁過(guò)拔毛的。他建議，國(guó)家統(tǒng)一規(guī)范規(guī)費(fèi)收取，取消不合理收費(fèi)，以此來(lái)降低房?jī)r(jià)。

在本輪持續(xù)已有多年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中，房地產(chǎn)開發(fā)商成為眾矢之的。在房?jī)r(jià)暴漲的過(guò)程中，一個(gè)大家都看得到的情況是開發(fā)商成了巨富，中國(guó)歷年的富豪排行榜上，占據(jù)頭牌位子的大多數(shù)是房地產(chǎn)開發(fā)商，這與國(guó)外的一些同類排行榜形成了觸目的差別。許家印是一位多年占據(jù)富豪排行榜的人物，他從房地產(chǎn)市場(chǎng)上所獲自然也是一個(gè)天文數(shù)字，但盡管如此，當(dāng)他以政協(xié)委員身份議政的時(shí)候，聽聽他的心聲還是有價(jià)值的。

既然開發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)獲取了暴利，并且對(duì)普通民眾的住房需求形成了排斥效應(yīng)，那么，他們理應(yīng)成為調(diào)控的一個(gè)重要目標(biāo)，比如對(duì)商品房進(jìn)行限價(jià)，使他們只能收獲微利。事實(shí)上在歷年出臺(tái)的調(diào)控政策中，確實(shí)有過(guò)這樣的謀劃，但最終卻未能堅(jiān)持下去。一個(gè)可以理解的原因是，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化，政府沒(méi)有理由對(duì)市場(chǎng)價(jià)格作出有違市場(chǎng)化原則的限制，但政府作出的限購(gòu)措施本身就是一種非市場(chǎng)化決策，這說(shuō)明在必要時(shí)政府是可以對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)的。因此，對(duì)于政府未能對(duì)商品房限價(jià)，我們還需要從另外的途徑尋找原因，這個(gè)原因就是政府自身在房地產(chǎn)市場(chǎng)上也是一個(gè)重要的獲利者，如果它們也像開發(fā)商那樣有登上富豪排行榜的機(jī)會(huì)，開發(fā)商大概就只能靠邊站了。

據(jù)許家印介紹，目前房?jī)r(jià)的構(gòu)成主要有五部分：地價(jià)、綜合造價(jià)、政府規(guī)費(fèi)、稅收和企業(yè)利潤(rùn)。從審批延伸到政府規(guī)費(fèi)，每個(gè)城市并不一樣，收費(fèi)最少的37種，多的157種。我們可以清楚地看到，在許家印所說(shuō)的房?jī)r(jià)構(gòu)成的五個(gè)部分中，除了“綜合造價(jià)”是開發(fā)商的前期投入以外，“地價(jià)”、“政府規(guī)費(fèi)”和“稅收”三個(gè)部分都是政府的獲利，真正由開發(fā)商獲得的收益只有“企業(yè)利潤(rùn)”這一個(gè)部分。政府所獲取的三個(gè)部分的利益在房?jī)r(jià)中究竟占多大比例？許家印沒(méi)有說(shuō)，但據(jù)2012年12月7日《國(guó)際金融報(bào)》報(bào)道，專業(yè)人士歸納統(tǒng)計(jì)得出，如果把房產(chǎn)商開發(fā)一處樓盤過(guò)程，從立項(xiàng)到完成銷售進(jìn)行分解，整個(gè)過(guò)程向各級(jí)政府機(jī)構(gòu)繳納稅費(fèi)涉及七大類37項(xiàng)支出。這些支出包括房地產(chǎn)開發(fā)前期的土地出讓金、拆遷管理費(fèi)，以及后期的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城建稅、企業(yè)所得稅等，平均水平占到整個(gè)房屋銷售金額的50%，高的甚至超過(guò)70%。當(dāng)然，這些稅費(fèi)的依據(jù)基本上是政府自己制訂的行政法規(guī)。

房?jī)r(jià)中有一半左右是被政府拿去，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控多年不見效果的根本原因。

當(dāng)政府自身對(duì)市場(chǎng)有利益需求的時(shí)候，它與開發(fā)商就有了太多的共同語(yǔ)言，也就不可能真正花力氣來(lái)降低房?jī)r(jià)，開發(fā)商抬高房?jī)r(jià)甚至能夠得到政府支持。前幾年，杭州有一家開發(fā)商在售樓時(shí)曾經(jīng)公布了房?jī)r(jià)構(gòu)成要素，由于政府在其中拿走的利益一目了然地顯示在售樓處，因此很快被叫停。很顯然，政府不愿意調(diào)控觸及自身的利益。我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的一個(gè)重大問(wèn)題是政府伸出了“亂摸市場(chǎng)的手”，對(duì)各個(gè)行業(yè)都產(chǎn)生了不小的影響。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，按許家印的說(shuō)法，開發(fā)一個(gè)樓盤要由政府相關(guān)部門蓋110多個(gè)章，在這個(gè)過(guò)程中每一個(gè)部門都可以雁過(guò)拔毛，它們最終都通過(guò)開發(fā)商之手，落實(shí)到了購(gòu)房者身上。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)成為政府之手“亂摸市場(chǎng)”的重災(zāi)區(qū)。

李克強(qiáng)總理在全國(guó)人大會(huì)議上所作的政府工作報(bào)告中，再一次對(duì)簡(jiǎn)政放權(quán)作出了強(qiáng)調(diào)，要求以“壯士斷腕”的勇氣來(lái)割棄政府在市場(chǎng)中的既得利益。此次改革的一個(gè)亮點(diǎn)是建立權(quán)力清單制度，按照這個(gè)目標(biāo)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上同樣有必要建立權(quán)力清單制度，將目前過(guò)于繁雜的稅費(fèi)項(xiàng)目作一次清理，縮小政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的獲利空間。至少，在已有的各種稅費(fèi)未能得到清理之前，不能再輕易開征房產(chǎn)稅。在開發(fā)商獲得了“輕徭薄賦”的好處以后，降低房?jī)r(jià)也就有了現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)，而作為政府來(lái)說(shuō)，當(dāng)它不再對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有過(guò)于強(qiáng)盛的利益驅(qū)動(dòng)以后，它對(duì)開發(fā)商的監(jiān)管也就可以挺起腰桿了。在這樣一種格局形成以后，民眾所苦苦盼望的降低房?jī)r(jià)，也就有成為現(xiàn)實(shí)的可能性了。

周俊生，財(cái)經(jīng)評(píng)論家，曾供職于《上海證券報(bào)》《東方早報(bào)》《上海商報(bào)》等財(cái)經(jīng)媒體。出沒(méi)于各類高端媒體評(píng)論版面，作品涵蓋了深度及影響力等雙重指標(biāo)，在南方系媒體設(shè)有個(gè)人專欄。