徐州市建設用地置換指標跨區縣交易價格研究

摘要：本文先借鑒土地價格評估方法，選擇合適的指標價格評估方法，然后通過分析補償與最低收益分配主體的具體分配方案，來分析指標生產成本和平均利潤，最后以此來確定政府指導價格，重點分析了耕地發展權的價格，并實證應用于徐州市。

關鍵詞：建設用地；置換指標；跨區縣交易；價格研究

中圖分類號： F301 文獻標識碼： A 文章編號： 1674-0432（2014）-08-86-2

1 指標基準價格評估方法選定

建設用地置換指標的產生來自于土地，指標的價格自然與土地價格有著相當大的聯系，其價格的生成也應該以地租地價理論為指導，確定科學的價格評估方法。土地價格評估方法有收益還原法、市場比較法和成本逼近法（周建春，2005）三種，收益還原法是一種著眼于未來的評估方法，著重考慮資產的未來收益和貨幣的時間價值，但是未知的收益是很難測算的，所以收益還原法理論上行得通，但實踐中卻很困難；市場比較法，就是通過對近期在市場上交易成功的，與待估土地有相似性，可以替代待估土地的地塊的成交價格進行適當的修正，以此來作為待估土地價格的評估方法（周建春，2005），建設用地置換指標跨區域交易在全國尚處于摸索階段，在大多數地級市，更是處于萌芽狀態，置換指標市場交易實例自然很少，不好采用市場比較法；成本逼近法，是以取得和開發土地所消耗的所有花費之和為主要依據，來測算土地價格的評估方法，多用于評估新開發的、土地市場欠發育的、土地成交案例不多的、無法采用市場比較法估算價格的土地的價格（趙榮，2006）。土地價格成本逼近評估法的基本公式為：

V=C+P=Ca+Co+T+I+P （式1-1）

V表示土地價格，C表示土地成本，P表示利潤，Ca表示土地取得成本，Co表示土地開發成本，T表示稅費，I表示利息

這樣的定價方式顯然是符合價格理論的定價方式：成本與平均利潤之和的。所以完全可以借鑒土地價格評估方法中的成本逼近法，從成本角度，通過分析指標的生產成本和生產投資的平均利潤，來評估建設用地置換指標的基準價格。

2 指標的生產成本和投資生產的平均利潤

要想生產出指標，簡單而言就是要讓參與者覺得不折本，那他們不折本的要求就是既要把他們失去的完完全全的還給他們，還要讓他們獲得額外的贈送，就像銀行的本金和利息，在這里我們稱之為補償和最低收益，運用到價格理論中來也同樣說的通，即指標生產的參與者都需要在回收自己付出成本的基礎上，獲得市場平均投資回報利潤，換句話說，指標生產成本和平均利潤就是指標生產主體的補償與最低收益。

2.1 農民和農村集體

農村建設用地整理復墾過程中，農民是宅基地的實際使用者，農村集體是宅基地和其他農村建設用地的所有者，由農村建設用地復墾成的耕地的所有權依然歸屬于農村集體，使用權依然歸屬于原本占有復墾前建設用地的使用者——農民和農村集體，也就是說，農村建設用地整理復墾，只是土地由農村建設用地轉變為了農村耕地，農民原來擁有宅基地使用權，現在轉變成農地承包經營權（張鵬、劉春鑫，2010），農村集體對農村建設用地的所有轉變為對耕地的所有，地塊的所有者和使用者是不變的，農民和農村集體并沒有失去宅基地使用權和建設用地所有權，只是產權的客體形式發生了變化，從建設用地變為了耕地，所以沒有必要對農民和農村集體的農村建設用地使用權和所有權進行補償。

2.2 地方政府

地方政府是置換指標的主要生產者，要確保地方政府的補償與最低收益，才能確保指標交易的進行。所以，退地補償成本、拆遷整理復墾成本、指標交易時要繳納的稅費、拆遷整理復墾資金借貸所要支付的利息都是對地方政府的補償，同時，置換指標的投資平均利潤也歸地方政府所有，作為地方政府搞置換的最低收益保障，以體現“誰投資，誰收益”的原則。

3 指標的基準價格確定

綜合對置換指標生產成本和平均利潤的分析，采用成本逼近法，借鑒公式1-1，置換指標的政府指導價格就等于指標生產成本與投資平均利潤之和，指標生產成本等于退地補償成本、拆遷整理復墾成本、稅費、利息。退地補償成本是對退出宅基地和農村集體建設用地的農民和農民集體的補償，包含耕地發展權補償、拆遷房屋所有權補償、農民和農村集體的最低收益。切換成公式更為清晰明了：

V=C+P=E+D+T+I+P=Ed+Eh+Ep+D+T+I+P （式1-2）

V：政府指導價格 C：指標生產成本 P：投資的平均利潤 E：退地補償成本 D：拆遷整理復墾成本 T：稅費 I：利息 Ed：耕地發展權的補償 Eh：房屋所有權補償 Ep：農民和農村集體的最低收益

3.1 耕地發展權價格

因為對農民、農村集體和地方政府最低收益的補償可以通過人員調查其意愿得出，拆遷房屋所有權的補償案例在實踐中已經比較成熟，直接借鑒就行，但耕地發展權還處于理論探索階段，在實踐中沒有耕地發展權的交易價格，所以要重點分析耕地發展權的定價。耕地發展權的獲得者應為耕地發展權的失去者提供公平的補償，補償額度就是耕地發展權的價格。理論上來講，耕地發展權有三種定價方式：第一種是土地在能獲得最高收益的最佳狀態下使用的未來收益的現值（Miller，1999），第二種是土地在能獲得最高收益的最佳狀態下使用的市場價格與在目前農地使用狀態下的市場價格之差，第三種是土地在能獲得最高收益的最佳狀態下使用的未來收益的凈現值與在目前農地使用狀態下的未來收益的凈現值之差。

考慮到機會成本，應該摒棄第一種定價方法，但是后兩種選哪一種無從下手，所以只好根據地價理論來推算，耕地發展權的價格應該和土地使用權的價格——地價的測算方法類似，又因為是以耕地發展權的所有者——農民作為農地發展的主體假設的，所以他自己獲得的全部利潤都應該作為對他的補償，而不是超額利潤，所以：

耕地發展權的價格=利潤/利息率

=（土地最佳使用狀態下的利潤-農地生產獲得的利潤）/利息率

=土地最佳使用狀態的利潤/利息率-農地生產獲得的利潤/利息率

=土地在土地在能獲得最高收益的最佳狀態下使用的市場價格-土地作農地生產的市場價格

=建設用地出讓價格-農地承包經營權流轉價格 （式1-3）

事實證明，運用簡單地價計算方法得出的耕地發展權價格是和以上的第二種定價方式完全相同的，所以本文建議使用建設用地出讓價格和農地承包經營權流轉價格之差作為耕地發展權的價格。但是考慮到耕地變更為建設用地也是需要開發成本的，并且土地開發的平均利潤也是存在的，同時根據土地價格評估方法中的成本逼近法，借鑒公式1-1：

建設用地出讓價格=土地成本+土地開發平均利潤=耕地市場價格+土地發展權價格+耕地變為建設用地的土地開發費用+土地開發平均利潤 （式1-4）

所以將該公式1-4中的土地發展權價格在公式等號左右對移，得到修正的耕地發展權價格公式應該如下：

Vr=Vc-Vf-C-P （式1-5）

Vr表示耕地發展權價格；Vc表示建設用地出讓價格；Vf表示農地生產的市場價格；C表示耕地變為建設用地的土地開發成本；P表示土地開發投資的平均利潤

建設用地出讓價格。通過查閱徐州市國土資源局官方網站，根據徐州市市區2011年第四季度地價動態監測成果可以看出，徐州市建設用地作為商用用途的地價最高，地面地價水平值為3781元/平方米，因此，徐州市建設用地出讓價格為3781元/平方米。

農地生產的市場價格。根據地租地價理論：

每年耕地承包經營權的價格=耕地純收益/土地還原率 （式1-6）

由徐州市統計年鑒可知，2011年徐州市種植業總產值為3303831萬元，而2011年徐州市耕地面積為610478.2公頃，所以平均每年單位面積耕地總產值為5.41元/平方米，本文忽略耕種成本，將種植業單位產值作為耕地純收益，所以耕地純收益為5.41元/平方米；土地還原率一般采用銀行存款利率與風險波動之和來決定（任艷勝，2009；黃滟，2012），2011年我國一年期銀行定期存款利率為3.25%，代表風險波動的物價上漲指數波動為2.7%，所以還原率為5.95%，所以將數據代入公式1-6，得到：

每年耕地承包經營權價格=5.41 5.95%=90.96（元/平方米）

因為農地承包經營權的最高使用年限為30年，所以耕地市場價格相當于購買了30年的農地承包經營權：

耕地市場價格=90.96 30=2728.80（元/平方米）

耕地變為建設用地的土地開發成本。通過徐州市基準地價更新報告中可以看出，徐州市五類不同程度的土地開發分別需要不同的開發成本，具體如表1-1所示：

所以選取5種開發程度開發費用的平均值作為土地綜合開發費用，即

土地開發成本=（45+70+90+115+140）5=92（元/平方米）

土地開發投資的平均利潤。根據國務院發展研究中心發布“國務院發展研究中心研究叢書（2012）”，中國房地產開發的平均利潤在2007年之后年均達到30%左右，所以將徐州市土地開發投資的平均利潤率定為土地成本（耕地市場價格、耕地發展權價格和土地開發費用）的30%：

土地開發投資的平均利潤=（2728.80+92+耕地發展權價格） 30%

將各數據代入耕地發展權價格測算公式（式1-5）中，可以得出：

耕地發展權價格=3781-2728.80-92-（846.24+0.3 耕地發展權價格）

解得耕地發展權價格=113.96 1.3=87.66（元/平方米）=5.84（萬元/畝）

3.2 指標價格

在現在徐州市建設用地置換指標的生產過程中，在相關單位實際調研過程中發現，項目實施結算中未必將資金細分到各項，所以本文只將最終的總成本計算出來，而且目前在徐州市甚至是全國耕地發展權的補償還沒有落實到實踐當中，所以該成本是不包含耕地發展權價格的，只包括房屋所有權補償、拆遷整理復墾成本、稅費、利息。所以，只要調研出徐州市平均項目成本、農民最低收益預期、地方政府最低收益預期，再和耕地發展權價格相加，就可以得到指標政府指導價格了。

通過對徐州市建設用地置換指標生產項目的調查，查閱徐州市國土資源局有關徐州市萬頃良田建設工程匯報、城鄉建設用地增減掛鉤、農村土地整治情況自查自糾報告、工礦廢棄地復墾項目驗收情況表等資料，以其中三個項目的項目成本代表整個徐州市的平均水平。第一個項目生產出7706畝指標所付出的成本為20463萬元，平均每畝指標成本為2.6555萬元；第二個項目生產出2102畝指標所付出的成本為4855萬元，平均每畝指標成本為2.31萬元；第三是徐州市工礦廢棄地復墾項目，調查徐州全市的工礦廢棄地大概有27萬畝左右，每畝就需要花費資金10萬元左右，則這27萬畝工礦廢棄地如果全部復墾，需要成本270萬元，測算表明，廢棄工礦用地新增耕地系數平均約為90.00%，也就是說可以復墾成24.3萬畝的耕地，平均每畝指標的成本為11.11萬元，三個項目的平均成本為5.36萬元/畝，該數額包括房屋所有權補償、拆遷整理復墾成本、稅費、利息。

針對農民及地方政府的最低收益的預期調研中發現，由于經濟人假設，每個人因欲望的大小，對最低收益的預期一定會有所不同。如果開放式詢問農民，他們也無法給出一個具體的數額。如果出幾個選項給農民，那他們一定會選擇數額最大的選項。所以本文先將農民和農村集體的最低收益預期、以及地方政府最低收益預期假定為1萬元/畝。如此一來，將各數據代入指標基準價格計算公式（式1-2），指標價格便可計算出來為13.20萬元/畝。

作者簡介：呂丹丹，南京農業大學公共管理學院，研究方向：土地利用規劃與管理。

網絡出版時間：2014-4-17 11：42：42

網絡出版地址：http：//www.cnki.net/kcms/detail/22.1186.S.20140417.1142.002.html

耕地發展權的價格=利潤/利息率

=（土地最佳使用狀態下的利潤-農地生產獲得的利潤）/利息率

=土地最佳使用狀態的利潤/利息率-農地生產獲得的利潤/利息率

=土地在土地在能獲得最高收益的最佳狀態下使用的市場價格-土地作農地生產的市場價格

=建設用地出讓價格-農地承包經營權流轉價格 （式1-3）

事實證明，運用簡單地價計算方法得出的耕地發展權價格是和以上的第二種定價方式完全相同的，所以本文建議使用建設用地出讓價格和農地承包經營權流轉價格之差作為耕地發展權的價格。但是考慮到耕地變更為建設用地也是需要開發成本的，并且土地開發的平均利潤也是存在的，同時根據土地價格評估方法中的成本逼近法，借鑒公式1-1：

建設用地出讓價格=土地成本+土地開發平均利潤=耕地市場價格+土地發展權價格+耕地變為建設用地的土地開發費用+土地開發平均利潤 （式1-4）

所以將該公式1-4中的土地發展權價格在公式等號左右對移，得到修正的耕地發展權價格公式應該如下：

Vr=Vc-Vf-C-P （式1-5）

Vr表示耕地發展權價格；Vc表示建設用地出讓價格；Vf表示農地生產的市場價格；C表示耕地變為建設用地的土地開發成本；P表示土地開發投資的平均利潤

建設用地出讓價格。通過查閱徐州市國土資源局官方網站，根據徐州市市區2011年第四季度地價動態監測成果可以看出，徐州市建設用地作為商用用途的地價最高，地面地價水平值為3781元/平方米，因此，徐州市建設用地出讓價格為3781元/平方米。

農地生產的市場價格。根據地租地價理論：

每年耕地承包經營權的價格=耕地純收益/土地還原率 （式1-6）

由徐州市統計年鑒可知，2011年徐州市種植業總產值為3303831萬元，而2011年徐州市耕地面積為610478.2公頃，所以平均每年單位面積耕地總產值為5.41元/平方米，本文忽略耕種成本，將種植業單位產值作為耕地純收益，所以耕地純收益為5.41元/平方米；土地還原率一般采用銀行存款利率與風險波動之和來決定（任艷勝，2009；黃滟，2012），2011年我國一年期銀行定期存款利率為3.25%，代表風險波動的物價上漲指數波動為2.7%，所以還原率為5.95%，所以將數據代入公式1-6，得到：

每年耕地承包經營權價格=5.41 5.95%=90.96（元/平方米）

因為農地承包經營權的最高使用年限為30年，所以耕地市場價格相當于購買了30年的農地承包經營權：

耕地市場價格=90.96 30=2728.80（元/平方米）

耕地變為建設用地的土地開發成本。通過徐州市基準地價更新報告中可以看出，徐州市五類不同程度的土地開發分別需要不同的開發成本，具體如表1-1所示：

所以選取5種開發程度開發費用的平均值作為土地綜合開發費用，即

土地開發成本=（45+70+90+115+140）5=92（元/平方米）

土地開發投資的平均利潤。根據國務院發展研究中心發布“國務院發展研究中心研究叢書（2012）”，中國房地產開發的平均利潤在2007年之后年均達到30%左右，所以將徐州市土地開發投資的平均利潤率定為土地成本（耕地市場價格、耕地發展權價格和土地開發費用）的30%：

土地開發投資的平均利潤=（2728.80+92+耕地發展權價格） 30%

將各數據代入耕地發展權價格測算公式（式1-5）中，可以得出：

耕地發展權價格=3781-2728.80-92-（846.24+0.3 耕地發展權價格）

解得耕地發展權價格=113.96 1.3=87.66（元/平方米）=5.84（萬元/畝）

3.2 指標價格

在現在徐州市建設用地置換指標的生產過程中，在相關單位實際調研過程中發現，項目實施結算中未必將資金細分到各項，所以本文只將最終的總成本計算出來，而且目前在徐州市甚至是全國耕地發展權的補償還沒有落實到實踐當中，所以該成本是不包含耕地發展權價格的，只包括房屋所有權補償、拆遷整理復墾成本、稅費、利息。所以，只要調研出徐州市平均項目成本、農民最低收益預期、地方政府最低收益預期，再和耕地發展權價格相加，就可以得到指標政府指導價格了。

通過對徐州市建設用地置換指標生產項目的調查，查閱徐州市國土資源局有關徐州市萬頃良田建設工程匯報、城鄉建設用地增減掛鉤、農村土地整治情況自查自糾報告、工礦廢棄地復墾項目驗收情況表等資料，以其中三個項目的項目成本代表整個徐州市的平均水平。第一個項目生產出7706畝指標所付出的成本為20463萬元，平均每畝指標成本為2.6555萬元；第二個項目生產出2102畝指標所付出的成本為4855萬元，平均每畝指標成本為2.31萬元；第三是徐州市工礦廢棄地復墾項目，調查徐州全市的工礦廢棄地大概有27萬畝左右，每畝就需要花費資金10萬元左右，則這27萬畝工礦廢棄地如果全部復墾，需要成本270萬元，測算表明，廢棄工礦用地新增耕地系數平均約為90.00%，也就是說可以復墾成24.3萬畝的耕地，平均每畝指標的成本為11.11萬元，三個項目的平均成本為5.36萬元/畝，該數額包括房屋所有權補償、拆遷整理復墾成本、稅費、利息。

針對農民及地方政府的最低收益的預期調研中發現，由于經濟人假設，每個人因欲望的大小，對最低收益的預期一定會有所不同。如果開放式詢問農民，他們也無法給出一個具體的數額。如果出幾個選項給農民，那他們一定會選擇數額最大的選項。所以本文先將農民和農村集體的最低收益預期、以及地方政府最低收益預期假定為1萬元/畝。如此一來，將各數據代入指標基準價格計算公式（式1-2），指標價格便可計算出來為13.20萬元/畝。

作者簡介：呂丹丹，南京農業大學公共管理學院，研究方向：土地利用規劃與管理。

網絡出版時間：2014-4-17 11：42：42

網絡出版地址：http：//www.cnki.net/kcms/detail/22.1186.S.20140417.1142.002.html

耕地發展權的價格=利潤/利息率

=（土地最佳使用狀態下的利潤-農地生產獲得的利潤）/利息率

=土地最佳使用狀態的利潤/利息率-農地生產獲得的利潤/利息率

=土地在土地在能獲得最高收益的最佳狀態下使用的市場價格-土地作農地生產的市場價格

=建設用地出讓價格-農地承包經營權流轉價格 （式1-3）

事實證明，運用簡單地價計算方法得出的耕地發展權價格是和以上的第二種定價方式完全相同的，所以本文建議使用建設用地出讓價格和農地承包經營權流轉價格之差作為耕地發展權的價格。但是考慮到耕地變更為建設用地也是需要開發成本的，并且土地開發的平均利潤也是存在的，同時根據土地價格評估方法中的成本逼近法，借鑒公式1-1：

建設用地出讓價格=土地成本+土地開發平均利潤=耕地市場價格+土地發展權價格+耕地變為建設用地的土地開發費用+土地開發平均利潤 （式1-4）

所以將該公式1-4中的土地發展權價格在公式等號左右對移，得到修正的耕地發展權價格公式應該如下：

Vr=Vc-Vf-C-P （式1-5）

Vr表示耕地發展權價格；Vc表示建設用地出讓價格；Vf表示農地生產的市場價格；C表示耕地變為建設用地的土地開發成本；P表示土地開發投資的平均利潤

建設用地出讓價格。通過查閱徐州市國土資源局官方網站，根據徐州市市區2011年第四季度地價動態監測成果可以看出，徐州市建設用地作為商用用途的地價最高，地面地價水平值為3781元/平方米，因此，徐州市建設用地出讓價格為3781元/平方米。

農地生產的市場價格。根據地租地價理論：

每年耕地承包經營權的價格=耕地純收益/土地還原率 （式1-6）

由徐州市統計年鑒可知，2011年徐州市種植業總產值為3303831萬元，而2011年徐州市耕地面積為610478.2公頃，所以平均每年單位面積耕地總產值為5.41元/平方米，本文忽略耕種成本，將種植業單位產值作為耕地純收益，所以耕地純收益為5.41元/平方米；土地還原率一般采用銀行存款利率與風險波動之和來決定（任艷勝，2009；黃滟，2012），2011年我國一年期銀行定期存款利率為3.25%，代表風險波動的物價上漲指數波動為2.7%，所以還原率為5.95%，所以將數據代入公式1-6，得到：

每年耕地承包經營權價格=5.41 5.95%=90.96（元/平方米）

因為農地承包經營權的最高使用年限為30年，所以耕地市場價格相當于購買了30年的農地承包經營權：

耕地市場價格=90.96 30=2728.80（元/平方米）

耕地變為建設用地的土地開發成本。通過徐州市基準地價更新報告中可以看出，徐州市五類不同程度的土地開發分別需要不同的開發成本，具體如表1-1所示：

所以選取5種開發程度開發費用的平均值作為土地綜合開發費用，即

土地開發成本=（45+70+90+115+140）5=92（元/平方米）

土地開發投資的平均利潤。根據國務院發展研究中心發布“國務院發展研究中心研究叢書（2012）”，中國房地產開發的平均利潤在2007年之后年均達到30%左右，所以將徐州市土地開發投資的平均利潤率定為土地成本（耕地市場價格、耕地發展權價格和土地開發費用）的30%：

土地開發投資的平均利潤=（2728.80+92+耕地發展權價格） 30%

將各數據代入耕地發展權價格測算公式（式1-5）中，可以得出：

耕地發展權價格=3781-2728.80-92-（846.24+0.3 耕地發展權價格）

解得耕地發展權價格=113.96 1.3=87.66（元/平方米）=5.84（萬元/畝）

3.2 指標價格

在現在徐州市建設用地置換指標的生產過程中，在相關單位實際調研過程中發現，項目實施結算中未必將資金細分到各項，所以本文只將最終的總成本計算出來，而且目前在徐州市甚至是全國耕地發展權的補償還沒有落實到實踐當中，所以該成本是不包含耕地發展權價格的，只包括房屋所有權補償、拆遷整理復墾成本、稅費、利息。所以，只要調研出徐州市平均項目成本、農民最低收益預期、地方政府最低收益預期，再和耕地發展權價格相加，就可以得到指標政府指導價格了。

通過對徐州市建設用地置換指標生產項目的調查，查閱徐州市國土資源局有關徐州市萬頃良田建設工程匯報、城鄉建設用地增減掛鉤、農村土地整治情況自查自糾報告、工礦廢棄地復墾項目驗收情況表等資料，以其中三個項目的項目成本代表整個徐州市的平均水平。第一個項目生產出7706畝指標所付出的成本為20463萬元，平均每畝指標成本為2.6555萬元；第二個項目生產出2102畝指標所付出的成本為4855萬元，平均每畝指標成本為2.31萬元；第三是徐州市工礦廢棄地復墾項目，調查徐州全市的工礦廢棄地大概有27萬畝左右，每畝就需要花費資金10萬元左右，則這27萬畝工礦廢棄地如果全部復墾，需要成本270萬元，測算表明，廢棄工礦用地新增耕地系數平均約為90.00%，也就是說可以復墾成24.3萬畝的耕地，平均每畝指標的成本為11.11萬元，三個項目的平均成本為5.36萬元/畝，該數額包括房屋所有權補償、拆遷整理復墾成本、稅費、利息。

針對農民及地方政府的最低收益的預期調研中發現，由于經濟人假設，每個人因欲望的大小，對最低收益的預期一定會有所不同。如果開放式詢問農民，他們也無法給出一個具體的數額。如果出幾個選項給農民，那他們一定會選擇數額最大的選項。所以本文先將農民和農村集體的最低收益預期、以及地方政府最低收益預期假定為1萬元/畝。如此一來，將各數據代入指標基準價格計算公式（式1-2），指標價格便可計算出來為13.20萬元/畝。

作者簡介：呂丹丹，南京農業大學公共管理學院，研究方向：土地利用規劃與管理。

網絡出版時間：2014-4-17 11：42：42

網絡出版地址：http：//www.cnki.net/kcms/detail/22.1186.S.20140417.1142.002.html