中國商業銀行個人住房抵押貸款風險及其防范

周泓

摘 要：目前，個人住房抵押貸款業務已經成為了銀行貸款的重要部分，同時個人住房貸款業務中存在的許多問題，制約了項業務的發展。研究目的是在中國商業銀行的相關政策下，正視中國大型、中小型銀行個人住房抵押貸款的現狀；從信用風險、利率風險、流動性風險這三個方面分析中國商業銀行住房貸款存在的隱患，并針對這三個風險分別進行詳細的研究并且提出相應的對策。

關鍵詞：商業銀行；個人住房抵押貸款；信用風險；風險管理

中圖分類號：F830 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）13-0117-02

一、商業銀行住房貸款面臨的主要風險

個人住房貸款風險就是指貸款中存在損失的可能性，即借款者如果不能按照規定的期限償還貸款的本金和利息，將會給銀行帶來的損失。目前，由于住房貸款的市場環境的內、外部因素本身的特點，中國銀行住房貸款主要風險表現在：

（一）信用風險

信用風險是借款者沒辦法按規定的期限償還住房貸款的本金和利息而帶來的損失，是住房貸款風險中最根本的風險，也是銀行在開展住房貸款的業務中面臨的最大風險，主要表現為：

1.理性違約。這被認為是主觀放棄償還貸款而能夠得到的好處的違約行為。當利率上升幅度較大或房價迅速下跌，接著支付的成本大于放棄還款的利益，借款者便會理性地違約。主動放棄償貸一般會發生在貸款合同簽訂后的前二年，這時違約的機會成本相對來說比較低，失去的只是一些交易費用、首付款和部分貸款的本金和利息

2.被迫違約。被認為是指借款人在購房之后，由于突發或無法再向銀行還本金和利息。中國的市場競爭激烈，教育和醫療的費用支出增加，就業條件嚴峻，使得借款人的支付能力下降甚至惡化，借款人沒辦法償還余下的本金和利息。

（二）利率風險

利率風險是指利率水平的變動使商業銀行資產收益發生損失的可能性。如果貸款的利率上升，借款人償債的負擔便會增大，他們的收入沒有跟上增加的住房貸款，借款人就會無法承受，便出現了還不起貸款本金和利息的現象，從而影響了銀行的利益。中國對提前還款的違約行為缺少政策性限制，如果利率下跌，減少了融資的成本，通過再融資來還貸，打亂了銀行可貸資金的使用并且預計的利息很難實現。中國正處于利率市場化的初期階段，銀行個人貸款的利率風險更加突出。個人住房貸款期限比較長，五至二十年之間，最長的能夠達到三十年。這么長的時間，經歷了多個周期，市場利率也會跟著變化。對固定利率的商業銀行來說，住房貸款占資產業務達到一定比例時，利率的變化將會給銀行帶來無法避免的風險。

（三）流動性風險

流動性風險指銀行銀行急需資金時所持的抵押貸款沒法足額變現而帶來的損失。首先，銀行發放的住房貸款的資金主要來自于居民的存款，基本上是短期的，但是住房抵押貸款的期限一般為三年、五年，也有十年、二十年的，這種把居民的存款作為放貸的行為，使得銀行資產的流動性降低了，產生了相應的風險，并且影響了銀行的還款能力。其次，中國銀行個人住房貸款流動差。個人住房貸款每筆貸款的利率、期限和到期的時間不同，銀行無法進行統一管理；住房二級市場不發達，抵押物變現困難，影響了住房貸款的變現性，使銀行喪失在金融市場上更加有利可圖的投資機會，增加機會成本的損失。

二、銀行住房貸款風險的現狀

（一）大型銀行個人住房貸款風險

由于中國房價在2009年以前處于上漲并且中國銀行對住房抵押實行貸款嚴格的風險控制，中國銀行個人住房貸款在2009年以前從沒出現大范圍的借款人違約或壞賬，總的說2009年以前，中國銀行住房貸款的不良貸款率在緩慢的下降，2009年到現在是住房貸款風險處于反彈期間。個人住房貸款風險的轉折點式是2007年8月，人行和銀監會已經告知用貸款買房或買兩套或者以上的，貸款的首付比例不能少于45%。而且2009年經歷了多次加息，五年期貸款利率達到了7.92%。在2009年上半年的個人住房貸款不良貸款金額出現增加。2009年中期以后個人住房抵押貸款不良金額有所下降但還是高于2008年年末。

（二）中小型商業銀行個人住房抵押貸款風險

第一，市場的趨同。中國中小型銀行以追隨國有獨資銀行為目標，選址地點一般位于城市中心和經濟發達地區，業務種類追隨四大國有銀行，沒有自己的特色，使得中小銀行業務發展難度變大。第二，人員構成不穩定。中小銀行通過高薪來吸引大家，熟悉傳統業務的人多，了解現代銀行業務的人較少；懂實際操作的人多，專家人才稀缺；建立培訓的意識淡薄。眾多中小銀行之間人員流動性大。第三，中小銀行經營風險的主客觀因素。中小銀行由于沒有雄厚的資金實力，主要服務于中小企業。目前中小企業經營的穩定性較差、高比例的負債、發展沒有后勁等，還有的中小企業甚至通過很多方式來逃離負債現象。經營狀況不太好的客戶就會承受更多的風險。同時，中國中小銀行都希望自己將會有一席之地，追求更好的發展，然而在目前的市場環境下，過大的追求存、貸款規模，潛在風險不可避免。

三、商業銀行個人住房貸款風險的成因

（一）薄弱的商業銀行房貸風險意識

近幾年，由于房價的上漲，商業銀行放松了對貸款者的審查。根據個人住房貸款的規定，每個人每月還款額不能超過家庭每月人均可分配余額的45%。實際上，很多貸款者從單位開出假的收入證明，一些銀行為了短期的利益，往往對住房抵押貸款沒有目標的擴張，不僅違反規定放寬了住房貸款者的市場進入原則，還使得房價上升的個人住房貸款放大了。

（二）落后的商業銀行房貸風險識別技術

目前中國在住房貸款風險管理機制、風險識別以及風險控制措施方面都比較欠缺，有待提高識別技術，加強控制措施。國外經驗表明，定量化管理的應用已成為跨國金融機構管理信用風險的一個有效手段，但中國銀行對借款人的評估還停留在經驗判斷上，主觀意見占很大比例，沒有明確的標準，不能有效地防范個人住房貸款的風險。所以，必須對住房貸款信用風險的理論進行實證研究，通過定量分析建立個人房貸信用風險管理體系，使得商業銀行可以有效地管理風險，并且使之達到科學合理。endprint

（三）投資性購房比例較大

正常的房產市場， 投資買家的比例一般在10%～15%之間，租金約為十年才能收回投資。目前，尤其是北京、上海、深圳、廣州等主要城市投資的比例占30%～40%，遠遠大于了15%的警戒線，這些地方的房子得租七十多年才能收回投資，從投資回報率來看，實際投資價值為0。這種情況，一方面造成了房地產市場的虛假繁榮，使得真正需要購房的人買不起房；嚴重的是一旦房地產市場泡沫破裂，會給銀行產生災難性的后果。

（四）商業銀行間的惡性競爭

隨著世界經濟一體化的加強，涌入的大量外國銀行，加大了銀行之間的競爭。各銀行為了爭得一席之地，參加了儲蓄戰爭，爭取市場爭奪客戶不擇手段，銀行在攬儲的數量和質量間的借貸矛盾，很難正確處理這兩者之間的關系，并把握好這個“度”，這就使貸款客戶有機會重復賬戶、貸款，短期貸款銀行長期重復使用現象頻頻發生，銀行無法真正了解客戶的真實風險狀況，使得損失超出了監控的范圍內。

四、商業銀行防范個人住房抵押貸款風險的對策

（一）完善住房貸款保險等機制

規范評估擔保行為，加強抵押品的管理。商業銀行應提高抵押貸款手續，加強管理，及時和妥善處理抵押品的相關抵押手續，規范抵押品的估值行為。結合中國住房擔保市場的需要中存在的困難，進一步完善住房擔保方面的監管法規，明確機構的性質，適當擴大擔保公司的業務范圍，為住房置業擔保市場的發展創造一個更加寬松的外部環境。結合長期的住房貸款，商業銀行范圍內的法律法規和監管規定，為了避免利率風險提供借款人與各種住房貸款產品來滿足借款人，避免風險的銀行資金流動性，改善銀行基金運作的整體。

（二）提高銀行內部信貸管理機制

抵押貸款資格和加強審查貸款抵押品。抵押貸款資格審查是初始檢查風險的預防，能有效防止借款人的信用風險。個人住房貸款作為第二還款源，借款人不能償還貸款本息時，銀行可以依照根據法律處理并且可以享受一定的權利。由于本身有一定的風險，嚴格審查，以減少抵押貸款的風險提供重要的保護，加強對合作開發商的審查力度。檢查與銀行合作開發商資格、強度、完整性條件，防止出現的住宅公寓，開發商為獲得銀行資金來實現這種現象的“虛假貸款”事件有很好的預防效果；嚴格的付款管理、加強貸后管理。個人抵押貸款支付，貸款人應當使用貸款資金，借款人的支付能力和擔保情況的跟蹤檢驗和監控，以確保貸款資產的安全性。可疑貸款、逾期償還貸款，加強關注增加催收力度，將損失降到最低。

（三）來加強和改善住房貸款業務中客戶的保護機制利益

優化業務規則，尊重和保護銀行客戶信息的權利，保護客戶信息的完整性，銀行應進一步完善操作程序的住房貸款業務。規范銀行住房貸款合同來保護公平交易，堅持公平交易的精神，加強管理的格式合同，規范合同的內容，防范不公平合同條款給銀行帶來聲譽和法律風險。完善客戶信息保密機制，尊重和保護客戶的隱私。相應的內部審計程序和銀行的內部客戶“防火墻”的信號傳導機制，嚴格禁止使用客戶數據和信息，促銷不需要購買產品的銀行客戶。

（四）改善個人住房抵押貸款的法律環境

盡管實施了《個人住房貸款擔保管理法》、《銀行法》、《保險法》等法律法規，構成了個人住房貸款的法律框架，但缺少具體可行的辦法支持法律法規，而不是市場參與者的行為和市場從住房交易、估值、保護等形成一個剛性的約束。所以，中國應該發展和制定對消費者信貸的法律，明確消費信貸活動中相關的職責，合理分散信貸風險。

參考文獻：

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