樓市調節新動向：微刺激

李明敬

入2014年，中國樓市突然“詭秘”地轉了風向。然而，與過去十年不同的是，政府和央行一改強硬“救市”政策，“微刺激”被頻頻提及。“微刺激”到底是什么？這味新藥對中國樓市是否有效？樓市“微刺激”能否守住底線？是繼續限購，還是松綁？這些問題都有待市場最終做出回答。

微調力挺首套房需求

今年5月16日，國家發改委宏觀經濟研究院副院長陳東琪在國新辦新聞會上，提到“微刺激”反映了適時適度調節的特點。陳東琪認為，“微刺激”并不意味著穩健就不作為，在他看來，減稅、鼓勵中小企業創新等都屬于“微刺激”。

而對于房地產市場來說，短期內“抑制投資購房需求，支持合理購房需求”的政策始終不會改變。也就意味著，在庫存量偏大的城市或區域，樓市定向寬松的“刺激剛需”政策可以出臺，比如說普通住宅標準調整、首套房貸利率的定向放松、針對人才性的住房需求給予鼓勵等定向寬松的政策則會有具體的操作空間。前不久，中國人民銀行行長周小川表示，中國只有部分城市的住宅市場可能存在泡沫，這個問題難以通過單一的全國性政策得到解決。當前經濟形式不需要采取大規模的貨幣刺激。而且他預測中國經濟仍能實現7.5%左右的增長，沒有明確跡象顯示有重大下滑。只是經濟稍有放緩，但幅度不大，應當留意經濟是否會減速。

不過，2014年中國住宅新開工面積減少22%、銷售面積下降7.8%，對政府四年來的房地產調控政策以及堅持不實施大規模刺激政策的決心是個考驗。樓市“微刺激”能否守住底線？是繼續限購，還是松綁？會不會出臺相關“救市”政策？

這或許能從5月12日央行組織召開的的住房金融服務專題座談會上看出端倪。在座談會上，央行副行長“喊話”要求到會的15家銀行滿足首套房貸需求。這也被稱為是“央五條”。央行力挺首套房房貸需求，體現了一直以來的差別化房貸政策，并不意味著房地產調控方向的變化。

這次座談會可以看作是一個“微調”的動作。通過窗口指導，也就是研討會形式、座談會形式表明態度，但什么政策也不出。然而，副行長的“喊話”并非沒有內容，現在就是要把老百姓被壓住的剛性需求快速釋放出來，希望房地產不要出現太大波動，不要出現斷崖式的跌落。

隨后，工商銀行、中國銀行及時表態，積極支持符合條件的個人首套住房信貸需求，并對個人住房貸款實行合理定價。不過，由于距離“喊話”時間比較短，多數銀行目前仍然維持原有的房貸政策。這個樓市冰封時刻召開的座談會，被外界解讀為“微救市”的信號。截至目前，央行尚未正式發文，這也與以往不同。

可以說央行此舉對于解決這一波老百姓的房貸難題是一場“及時雨”。不過，與之前形勢不同的是，資金大環境已經發生變化，同時購房者的觀望情緒增加。

一些地區松綁限購試圖救市

在今年3月份，住建部部長姜偉新提出“分類調控”的思路。住建部副部長仇保興也曾表示，地方政府能夠自行調整的，就不要由中央政府來調整。他進一步闡釋：“調控房地產市場就像治大國，必須像烹小鮮一樣對待。能局部調的，就不要整體調，調節的手段對整體影響越小越好。能夠用經濟手段調的，就不要用行政手段調，行政手段越少越好。能夠由城市政府調的，就不要由中央政府代替。”

這無疑是將限購放松與否的權力交給了地方政府，剩下的問題只是什么時候退出，以什么樣的方式和幅度退出。2014年4月以來，南寧、鄭州、銅陵、無錫等地紛紛出臺政策，包括放松購房資格限制、支持公積金貸款、增加財政補貼等。最新微博傳言，天津市可能放開第三套房限購政策，但截至目前官方并未直接發文。

5月24日，有傳聞說，住建部人士確認，除北上廣深之外，其他城市的限購政策可以自行調節，尤其是庫存過大的地方，但不會明確發文。隨即，被辟謠，住建部表示正在調查了解情況，并沒有發表諸如此類言論。

值得玩味的是，與過去兩年一有地方試探就被叫停不同，這一次中央在一定程度上給予了默認。

財經評論員葉檀分析認為此次微刺激之所以沒有被喊停，說明各地房地產市場與地方財政已經崩緊，同時說明現在貨幣穩健，各地的限購等行政舉措將陸續取消，保障的歸保障，市場的歸市場，各得其所。

與此同時，也可以看到了開發商和地方政府松綁限購的急切心情。限購是政府對樓市進行調控的一種措施，但眾所周知，政府在房地產市場中所扮演的并不僅僅是一個調控者的角色。時而調控，時而救市，地方政府一直就在這兩種角色中搖擺。

按照政府的職能定位，這兩種角色是否適合政府扮演，在經濟學界一直有著不同的意見。而如果以效果論，這兩種角色發揮著迥然不同的作用，那就是人們在以往所看到的，調控越調越高，救市則常常一救就靈。不過，在業內人士看來，房地產市場的形勢今非昔比，現在哪怕政府決心救市，放松限購等措施也很難收到以往“一救就靈”般的效果。

政府應以“借勢”替代“救市”

況且諸如此類的限購松綁，在業內專家看來，在信貸不放開的情況下，地方的救市作用有限。這些刺激政策如果沒有貨幣助陣，在地方財稅的小盤子里讓利，只能稱之為微刺激，不會有全國性的提振效果。

然而財政部數據則顯示，樓市下行已經影響到國家稅收。4月份，企業所得稅3286億元，同比增長10.5%。其中，房地產企業所得稅248億元，下降3.1%。另外，房地產營業稅443億元，下降4.2%。

近日，在銀行間市場傳聞的，央行向國家開發銀行發放3000億元再貸款，這筆資金可能用于推動棚戶改造。國信證券研究報告表示，如果該傳言屬實，則可將其視為貨幣政策的顯性放松。雖然今年以來貨幣政策一直沿著寬松的取向，但是這種顯性放松還沒出現。貨幣政策的放松必然帶來更為寬松的流動性，“確定性的貨幣流動性放松+不確定性的經濟復蘇預期”將導致曲線陡增下行。

巴克萊銀行認為，中央政府近期仍可能放任房地產市場進一步回調，不以刺激樓市換取經濟增長。換言之，中央政府的著眼點不再是“救市”，而是“借勢”，在充分利用市場力量，同時改進調控方式和切入角度，提升房地產市場健康度。

不少海外媒體注意到，與宏觀經濟調控創新相一致，中央政府對房地產業的調控展現出新思路：從全國“一刀切”式的行政強約束，到更強調分類調控和長效機制建設的市場化管理模式。一線城市著力“去投機”“去杠桿”，二線城市如出現庫存量大、量價齊跌等情況，則給予地方政府更大自由裁量權。

中央政府將貨幣政策、財政工具等暫時收歸“火藥庫”，既穩定市場預期，也為應對后續變化留足空間。更重要的是，中央已作出建設不動產統一登記制度、個人住房信息系統聯網、啟動房產稅立法和試點、加強住房保障制度建設等重大布局。這些改革，對于重構房地產市場生態具有根本作用，其意義已遠超出簡單的“救市”范疇。endprint