2014中國樓市拐點來臨？

劉穎

各地房價飛漲，日光盤頻現(xiàn)，地王層出不窮……中國樓市在2013年著實瘋狂了一把。然而進入2014年，一些地區(qū)房價逐步下行，個別城市樓價甚至遭到腰斬。杭州、常州等地樓市率先降價。過了五一，降價風潮逐漸波及到了全國房產市場，三四線城市房子供過于求，一二線城市房價也開始出現(xiàn)松動。多個房企開始出現(xiàn)資金鏈斷裂窘境，市場崩盤說此起彼伏。

究竟是什么原因讓中國樓市急轉直下，甚至形成向下的拐點？面對樓市下行趨勢，政府是否應該一改政策方向，出手救市呢？關系到社會各階層利身利益的房價，真可謂牽一發(fā)而動全局。

誰將樓市拉下神壇？

2013年對中國樓市來說可謂是瘋狂的一年，“北上廣深”四大一線從去年9月開始新建商品住宅價格同比漲幅連續(xù)4個月超過20%，其他各地房價也是一路飛漲。盡管房價高企，卻沒有阻擋買房人的熱情，日光盤頻現(xiàn)。中國2013年商品房銷售面積130551萬平方米，同比增長17.3%，房企賺得“盆滿缽滿”。房企紛紛看漲未來樓市，導致一線城市地王層出不窮。2013年地方政府的國有土地使用權出讓收入4.1萬億元，同比增長44.6%，創(chuàng)下歷史新高。

然而，馬年剛至，整個地產行業(yè)突然開始彌漫起悲觀情緒，從三四線城市出現(xiàn)房價下跌，蔓延至一二線城市剛需樓盤變相降價，崩盤之說此起彼伏。地產業(yè)內專家和媒體將其說的神乎其神，似乎中國樓市真的要停下它的腳步。

然而根據國家統(tǒng)計局公布的2014年4月70個大中城市房價數據顯示，新建住房環(huán)比價格變動中，70個大中城市中，價格下降的城市僅有8個，比上月增加4個，持平的城市有18個，比上月增加8個，上漲的城市有44個；同比價格下降的城市只有1個，上漲的城市有69個。二手住宅價格環(huán)比下降的城市有22個，上漲的城市有35個。形勢并沒有想象中這么嚴峻，起碼目前為止是這樣。

2013年那么的瘋狂，2014年如此的悲觀，是什么把中國樓市一下子拉下神壇的呢？

房地產隱患逐級放大

其實在瘋狂背后，很多風險已經開始顯現(xiàn)。像內蒙古鄂爾多斯、貴州貴陽、遼寧營口、江蘇常州、河南鶴壁、湖北十堰等多個城市開始出現(xiàn)“鬼城”現(xiàn)象，高樓林立，卻了無人煙。

2014年4月70個大中城市房價環(huán)比下降的城市分別是杭州、寧波、溫州、金華、安慶、贛州、無錫、惠州，都是之前上漲過快的三四線城市。這些城市一般都緊鄰一線城市，隨著整個房地產業(yè)的預期向好，他們也被帶動上漲，但是這種上漲顯然是盲目的，不能正確反映供求規(guī)律。

易居房地產研究院監(jiān)測顯示，截至4月底，35個城市新建商品住宅存銷比為15.2，這也意味著市場需要用15.2個月的時間才能消化完這些庫存。供大于求的狀況嚴重，按照市場規(guī)律，存銷比一旦大于12就會對房價形成向下的壓力。三四線這種明顯供求失衡的城市必然首當其沖被去泡沫化了。

中金公司的研究報告也表示，從2013年開始，大部分房企龍頭企業(yè)已從三四線城市撤離，回歸一二線城市。中原地產監(jiān)測數據顯示，截至2014年4月底，全國40個城市中，三四線城市土地累計流標率為26%，較去年年末大幅上升了10個百分點。

三四線樓市這種看得見的畸形為2014年樓市行情帶來很大隱患。

大佬悲觀“預言”左右市場情緒

繼三四線城市房價岌岌可危之后，不得不提年初各個地產大佬的“新年預言”了。

中國地產界的“章魚保羅”——華遠地產董事長任志強在亞布力中國企業(yè)家論壇上稱，2014年跟2013年比房價增幅會大幅下滑，我個人對開發(fā)商提出警告，你們太樂觀了，很危險，不要對2014年太抱希望。

SOHO中國董事長潘石屹認為，目前土地的價格奇高，即便在北京和上海，住宅的回報率也只有1%。金融的風險跟房地產的風險是緊緊連在一起的，第三方存款、委托理財、信托產品的量越來越大，它對應產品的質量又不是很高，這種風險隨時都會爆發(fā)。

萬科集團董事會主席王石用“非常不妙”來表達自己的觀點。2013年9月，王石就曾表示，樓市發(fā)展情況不甚理想。對于香港首富李嘉誠拋售內地410億港元的資產，王石在微博表示，“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業(yè)，這是一個信號，小心了！”

近日，興業(yè)銀行資金營運中心首席經濟學家魯政委和經濟學家馬光遠也掉頭轉向看空房地產。

不僅中國業(yè)內人士發(fā)聲看空房地產，連外媒也來摻上一腳。《華爾街日報》中文網連發(fā)5篇文章解析中國樓市，認為中國樓市過度建設已經失控，市場增速出現(xiàn)大幅放緩。英國《金融時報》中文網頭版頭條文章稱中國房地產市場如今正面臨強勁逆風。

人們相信“春江水暖鴨先知”，這些房地產大佬們不僅觀測著市場全局，更是引導市場方向的推手。其實翻看歷史，即便政府這些年連續(xù)出臺各種的樓市打壓政策，但是市場情緒依然樂觀，房價一漲再漲，其重要因素不能忽略的就是這些業(yè)界大佬的“預言”。

今年這些標桿性人物都紛紛出來唱衰樓市，不禁讓市場開始彌漫悲觀情緒，反映最快速最直接的就是購房者，很多人開始持觀望態(tài)度，無論是剛需者還是投資者都希望在房價低點出手，果然，比房價下跌速度更快的是銷量下滑，在二手房市場上尤為明顯。

眾開發(fā)商不遺余力砸自己買賣的行為其實著實讓人費解。萬科集團總裁郁亮給出的解釋是：“房地產行業(yè)真的需要改變了。與其被別人革命，不如革自己的命，這樣的話至少可以選擇死的方式會好看一點。”但是其背后又隱藏的真相，才是消費者應該需要思考的。

銀行收緊房貸回避風險

今年李克強總理提出的樓市頂層設計定位于“雙向調控”，看起來不溫不火，難覓趨勢。萬科集團董事會主席王石的一句話卻是說到點子上了：不能講直接對房地產的政策才叫調控，貨幣政策也是調控。

銀監(jiān)會年初明確2014年銀行業(yè)監(jiān)管工作重點時強調，嚴控房地產貸款風險，重視“局部風險”。在今年，華夏銀行發(fā)展研究部研究員楊馳曾公開表示，“銀行在土地開發(fā)貸款上持謹慎態(tài)度，目前一二線城市土地保持高位，三四線城市基本收縮謹慎。”很多銀行也明確強調“將根據市場變動采取有保有壓的房地產信貸政策”。endprint

對市場影響最明顯的莫過于銀行收緊個人住房按揭貸款。近日媒體公布的一份房貸報告顯示，多家銀行的首套房房貸根據基準利率上浮5%至20%不等；二套房業(yè)務利率上浮10%至40%不等。且貸款審批難度持續(xù)加大，部分銀行審批時間延長至兩個月，有些中小銀行干脆直接停止房貸業(yè)務或部分停止。

出于國際經驗，當大量已經貸款買房的“房奴”經歷房價大跌時，其資產將會大幅縮水。一旦房主所欠銀行房貸，高于房子能賣出去的市場價，在悲觀預期下，房奴將會放棄“供房”，這種情況如果大規(guī)模發(fā)生，將有金融危機的可能。有商業(yè)銀行負責人對此表示，從反饋的信息來看，目前還沒有發(fā)生大規(guī)模的“棄房”、“斷貸”現(xiàn)象，但大額房貸斷供的案例已經出現(xiàn)。

今年5月，央行終于“喊話”各銀行，要求滿足首套房房貸需求。多家銀行也表態(tài)愿意保證按揭房貸供應。但是實際情況是，仍然有銀行存在“坐地起價”現(xiàn)象。一位地產人士表示，其不少客戶在審批手續(xù)完成等待放款時被銀行通知，由于銀行放款額度緊張，需要再交一個或者兩個點的手續(xù)費才能完成貸款。

不止是個人房貸辦理困難重重，房企想從銀行兜里掏錢更是難上加難。一位股份制銀行高層表示，今年銀行在開發(fā)貸方面，限額管理是主旋律。因為在銀行看來，部分房地產企業(yè)去年大舉進行土地收購，因此未來一年財務杠桿可能進一步上升，但受到國內經濟環(huán)境疲軟的影響，其銷售目標是否能達到預期也存在很大不確定性。

當然，銀行收緊貸款不僅僅是因為對市場預期悲觀，銀行本身的日子也不好過。今年貨幣政策整體趨緊不說，互聯(lián)網金融的沖擊讓利率水平整體提升，使銀行損失巨額利差。根據景林資產管理公司金融與宏觀策略分析師倪軍測算，“寶寶”對于銀行利潤的侵蝕約1.6%-1.8%。從短期存款到長期理財，“寶寶”與銀行的戰(zhàn)爭就愈演愈烈，進而分流了銀行的一般性存款，直接導致銀行存貸比中存款數量的下降，銀行貸款業(yè)務不得不整體被壓縮。

銀監(jiān)會發(fā)布的最新數據顯示，截至2014年一季度末，商業(yè)銀行不良貸款余額6461億元，較年初增加541億元，不良貸款率1.04%，較年初上升0.04個百分點，達到近三年來的最高水平。其中，國有五大行的農行和交行一季度不良貸款率超過均值。放貸頗為審慎的大行尚且如此，中小銀行一季度的不良貸款增長更令人擔憂。交行金研中心預計：“行業(yè)不良貸款的慣性增長趨勢在未來2-3個季度內保持不變，全年不良貸款余額增長將高于往年，不良貸款率可能小幅增長到1.1-1.2%的水平。”

現(xiàn)在銀行發(fā)放房貸已相當謹慎，對房地產出現(xiàn)的危機恐怕也愛莫能助了。

房企低價走量緩解資金鏈“窘境”

被銀行“舍棄”的房企隨時面臨資金鏈斷裂的情況。于是，除了傳統(tǒng)的債券、信托外，房企還試圖與投行接觸，然而投行開出的條件往往十分苛刻，對于回報率要求也非常高。

一些房企迫于悲觀預期開始收縮布局和開工規(guī)模。有數據顯示，全國房地產開發(fā)投資1-4月份增速比1-3月份回落0.4個百分點。

即便是房地產行業(yè)的龍頭們，由于去年加速布局，大量拿地等行為而面臨現(xiàn)金流緊張。以首開股份為例，截止2013年年底，其負債率高達183%，全年利息支出超凈利潤兩倍多，拿地金額超過其銷售業(yè)績，資金鏈極度緊張。這絕不是個別現(xiàn)象，根據高華證券對110家A股房地產上市公司業(yè)績分析，其2014年一季度負經營性現(xiàn)金流占總資產的比例已接近2011年一季度末的水平，那時正是上一次房價普遍走軟的開始。

一直財大氣粗的房企不得不放下身段，采取變相降價，低價走量的銷售策略。于是就出現(xiàn)了各一線城市新開樓盤罕見的優(yōu)惠促銷。德銀研究報告認為，未來幾個月企業(yè)若不采取降價或加大銷售力度的手段，合生創(chuàng)展、首創(chuàng)置業(yè)、金地集團、寶龍地產、建業(yè)地產、遠洋地產等9家房企或無法完成今年銷售目標，更可能導致重大現(xiàn)金流問題。

目前，無論是從市場、政策還是行業(yè)基本面上來看，中國房地產增速收窄已成定局，但是是否會真正進入下行通道還很難言明。畢竟房地產業(yè)依然是支持我國GDP增速的重要組成部分，全年經濟增速7.5%的預言，意味著政府對房地產疲軟是有一定忍耐限度的。

對于未來，中銀國際控股有限公司首席經濟學家曹遠征認為，“政府的投資意愿和能力都充滿變數。這可能在根本上改變房地產的走勢。”也就是說，今年房價是否真的會下跌，哪里會下跌，會下跌多少，依舊是個迷。endprint