地產(chǎn)信托直面兌付危情

李明敬

2014年，對(duì)于信托業(yè)來(lái)說(shuō)，可謂“多事之秋”。多名高管被調(diào)查，回扣潛規(guī)則曝光，兌付危情不斷，一次次刺激著信托業(yè)的神經(jīng)。在信托兌付高峰的2014年，房地產(chǎn)與煤礦、藝術(shù)品并稱為信托的三大雷區(qū)。近期，地產(chǎn)信托危情頻繁出現(xiàn)，*ST新都大股東光耀地產(chǎn)、首開股份等房企資金鏈緊繃的背后，捆綁著多家信托公司的地產(chǎn)信托計(jì)劃，兌付問題再次被聚焦。

數(shù)千億地產(chǎn)信托扎堆到期

據(jù)海通證券的測(cè)算，2014年房地產(chǎn)信托到期量為6335億元，5月份是全年到期的最高峰，到期量占全年的20%左右。粗略估計(jì)，5月到期房地產(chǎn)信托項(xiàng)目規(guī)模超過(guò)1200億元。誠(chéng)壹千合投資咨詢有限公司總經(jīng)理孫道茗對(duì)此指出，盡管地產(chǎn)信托迎來(lái)千億元兌付高峰，但目前整個(gè)觸發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性很小，不過(guò)，也不乏有個(gè)別地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)兌付困局。

2014年上半年，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)巨大的分化，部分房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)崩塌，可以預(yù)計(jì)依靠高成本融資、土地位于三、四線城市非核心區(qū)域的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，將出現(xiàn)無(wú)人接盤的現(xiàn)象。再加上之前礦產(chǎn)信托違約事件的影響，地產(chǎn)信托是否能如期望兌付，還是讓投資者和信托從業(yè)者倍感壓力。

兌付危機(jī)此起彼伏

海通證券的另一個(gè)統(tǒng)計(jì)顯示，從2012年8月到今年年初，我國(guó)至少有16個(gè)信托項(xiàng)目處于兌付壓力之中，其中涉事企業(yè)以規(guī)模不大的民營(yíng)企業(yè)為主，10個(gè)項(xiàng)目為房地產(chǎn)項(xiàng)目。

近日，由蘇州榮辰置業(yè)發(fā)展有限公司（以下稱“榮辰置業(yè)”）發(fā)行的一款“山東信托—平江生活廣場(chǎng)單一資金信托計(jì)劃”已出現(xiàn)違約。這項(xiàng)計(jì)劃原定于2013年8月到期，但是截至到2014年5月8日，該款總計(jì)1億元的信托計(jì)劃仍未足額兌付本息。

榮辰置業(yè)位于江蘇蘇州，成立于2007年，注冊(cè)資本1.4億元，經(jīng)營(yíng)范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)銷售、物業(yè)管理、房屋租賃。幾年前，榮辰置業(yè)承接了蘇州火車站周邊“平江生活廣場(chǎng)”定銷房項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，于是在2012年7月份，以此項(xiàng)目建設(shè)作為資金用途，通過(guò)山東信托發(fā)行了這個(gè)單一資金信托。一位江蘇地區(qū)投資者王先生表示，2012年自己通過(guò)中航信托南京分部購(gòu)買了50萬(wàn)元的有限合伙基金，投資于這款單一資金信托，9%的預(yù)期年化收益。但是，到2013年7月項(xiàng)目到期的時(shí)候，榮辰置業(yè)并未如期償付本息。經(jīng)過(guò)多次追討，目前還是有部分資金沒有兌付。

投資者王先生表示，當(dāng)初中航信托南京分部銷售人員曾強(qiáng)調(diào)，蘇州土地儲(chǔ)備中信承諾的回購(gòu)款接近一個(gè)億，單次一項(xiàng)就可以基本覆蓋信托本息。推介材料顯示，信托收益和還款來(lái)源分為兩部分，一部分是蘇州國(guó)土資源局回購(gòu)款，另一部分是地下一層8000平米小商品市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)租賃收益約1.4億元。

在信托投資者看來(lái)，光看收益和還款來(lái)源就是個(gè)不錯(cuò)的項(xiàng)目。經(jīng)過(guò)進(jìn)一步考察，投資者得知，該信托還設(shè)置了土地抵押擔(dān)保，以平江廣場(chǎng)項(xiàng)目16畝地塊作為抵押，價(jià)值約1.28億元。此外，中元國(guó)信信用擔(dān)保有限公司（以下稱“中元國(guó)信”）無(wú)條件承諾以不低于委托人本息收購(gòu)榮辰置業(yè)應(yīng)收賬款收益權(quán)。可見，不論對(duì)企業(yè)資質(zhì)，還是對(duì)項(xiàng)目抵押擔(dān)保的情況來(lái)看，這項(xiàng)計(jì)劃貌似是”穩(wěn)賺不賠”型。但結(jié)果卻出人意料，2013年8月信托計(jì)劃到期，投資者并沒有如期拿到資金。

緊接著，榮辰置業(yè)的一系列解釋“出臺(tái)”：項(xiàng)目消防驗(yàn)收沒過(guò)，沒拿到銷售許可證，無(wú)法回籠資金，信托兌付延期一個(gè)月到9月18日；承諾2013年10月15日前還本付息，如逾期不付，啟動(dòng)擔(dān)保代償流程；10月中旬，資金要延期三個(gè)月……但是，截至到目前，擔(dān)保方中元國(guó)信一直未予以代償，也未啟動(dòng)平江廣場(chǎng)項(xiàng)目的拍賣處置流程。看來(lái)兌付，并不如想象的那般順利。

從該信托計(jì)劃的本身來(lái)看，通常購(gòu)買信托門檻是100萬(wàn)元，并且需要投資于集合資金信托。但是投資者卻是以50萬(wàn)元投資了山東信托的單一資金計(jì)劃。這是因?yàn)闃s辰置業(yè)此次募集資金采用了FOT模式，也就是單一信托背后隱藏了一款有限合伙基金。這種模式被稱為“小信托，近兩年瘋狂發(fā)展，依賴于低至20萬(wàn)到50萬(wàn)元低認(rèn)購(gòu)門檻，以及期限錯(cuò)配的運(yùn)作模式。當(dāng)企業(yè)資金鏈斷裂時(shí)，往往會(huì)出現(xiàn)基金公司讓投資者找信托公司，信托公司則讓投資者找基金公司的“真空”現(xiàn)象。當(dāng)然，上述投資者確實(shí)被“踢了皮球”。一位銀行系信托公司人士表示，在FOT模式中，很難從項(xiàng)目協(xié)議中看出信托公司是通道還是主導(dǎo)地位。多數(shù)情況下，信托公司僅充當(dāng)一個(gè)通道，收取一定通道費(fèi)。

種種問題凸顯，但是最主要的原因還是資金鏈斷裂。那該項(xiàng)目的資金鏈?zhǔn)侨绾螖嗔训哪兀?/p>

據(jù)榮辰置業(yè)內(nèi)部相關(guān)人士透露，這一項(xiàng)目是蘇州政府的一個(gè)定向銷售項(xiàng)目，商鋪將對(duì)特定人群銷售。但由于這部分人群對(duì)政府劃定的銷售價(jià)格不滿意，使得項(xiàng)目停滯。而榮辰置業(yè)已經(jīng)啟動(dòng)新的融資來(lái)進(jìn)行周轉(zhuǎn)，最近蘇州政府而已表態(tài)，該項(xiàng)目很快可按原定價(jià)格向固定人群掛牌銷售，若對(duì)方未予以認(rèn)購(gòu)，相應(yīng)商鋪將公開銷售，資金將很快回籠。

跳到地產(chǎn)信托的大格局來(lái)看，一方面是房地產(chǎn)信托到期規(guī)模巨大，另一方面是信托融資規(guī)模的下降，對(duì)一些長(zhǎng)期項(xiàng)目而言，是否都會(huì)造成資金鏈斷裂？對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，并非所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都要通過(guò)信托來(lái)借新還舊，“需要對(duì)接的只是極其個(gè)別的項(xiàng)目”。

某大型信托公司人士指出，去年不少“中”字頭信托公司已經(jīng)提前兌付了很多房地產(chǎn)信托。一方面是因?yàn)閾?dān)憂風(fēng)險(xiǎn)，另一方面則是這部分項(xiàng)目已提前收回資金，或者找到新的接手資金。這些接手資金一部分是來(lái)自于銀行，另一部分則是來(lái)自資管項(xiàng)目。

謹(jǐn)防信托風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散

在地產(chǎn)信托兌付的壓力之下，信托公司對(duì)于地產(chǎn)信托更加謹(jǐn)慎。多位信托業(yè)內(nèi)人士表示，從2013年開始地產(chǎn)信托就進(jìn)行業(yè)務(wù)調(diào)整，今年以來(lái)對(duì)地產(chǎn)信托把關(guān)更加趨于嚴(yán)格。具體操作上，一方面盡量規(guī)避三四線城市，主要在北上廣等一線城市選項(xiàng)目，更進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)融資方的篩選，多只限于對(duì)一些大的房地產(chǎn)商提供融資。

據(jù)用益信托統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中信信托、外貿(mào)信托等多家信托公司今年以來(lái)發(fā)行的集合地產(chǎn)信托都在個(gè)位數(shù)，中融信托的集合地產(chǎn)信托規(guī)模為74.4億元，同比下降超五成。

2014年5月中旬，信托業(yè)史上監(jiān)管最嚴(yán)的“99號(hào)文”《銀監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于信托公司風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管的指導(dǎo)意見》實(shí)施細(xì)則正式浮出水面。在“規(guī)范產(chǎn)品營(yíng)銷”方面，細(xì)則對(duì)“99號(hào)文”中關(guān)于“堅(jiān)持私募標(biāo)準(zhǔn)，不得向不特定客戶發(fā)送產(chǎn)品信息；在產(chǎn)品營(yíng)銷時(shí)，向投資人充分揭示風(fēng)險(xiǎn)，不得存在虛假披露、誤導(dǎo)性銷售等行為”等要求做出進(jìn)一步重申，對(duì)集合信托產(chǎn)品“進(jìn)行公開營(yíng)銷宣傳”明令禁止。

對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，信托兌付危機(jī)也給他們上了一課。正如財(cái)經(jīng)學(xué)者葉檀說(shuō)的，必須深刻地認(rèn)識(shí)到一點(diǎn)，中國(guó)金融市場(chǎng)信用的建立，將建立在民間投資者的一片哀鴻中，正如“股市有風(fēng)險(xiǎn)”的認(rèn)識(shí)建立在普通投資者的累累虧損中。

葉檀指出，現(xiàn)在投資者仍舊希望沿襲傳統(tǒng)，由其他金融機(jī)構(gòu)接盤，或者進(jìn)入重組階段，獲得足額本息兌付。這是不可能實(shí)現(xiàn)的幻想，中國(guó)的貨幣政策已經(jīng)發(fā)生了天翻地覆的變化，隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，接盤者將在長(zhǎng)時(shí)間面臨資產(chǎn)貶值的調(diào)整，所以都不會(huì)選擇做充當(dāng)炮灰的活雷鋒。是否所有損失都由投資者承擔(dān)？理論上是的。雖然在購(gòu)買信托時(shí)，有的推銷員暗示保本或高收益，但是不能作為法律證據(jù)。不過(guò)對(duì)于明確的欺詐，有關(guān)部門絕不應(yīng)該坐視不理，欺詐訂立的合同是無(wú)效合同。

不論如何，對(duì)于中小投資者而言，牢記風(fēng)險(xiǎn)與收益匹配、天上不會(huì)掉餡餅的箴言，尤其在制度不完善、誠(chéng)信缺失的市場(chǎng)，貪婪的散戶是他人砧板上永遠(yuǎn)的魚肉。