宏觀調控下的房地產經濟

宿林偉

眾所周知，對房地產的宏觀調控收效甚微，所出現的問題大體上就是政府的事前預知做的到位，而房地產的運營機制把控做不到位，無法插手，甚至了解不足。一直以來，宏觀調控總是犯了一個很淺顯的錯誤，就是把住房投機與住房消費當作一回事，實際上，目前的住房是市場就是以開發商盈利為中心的盈利市場。以這種機制為主體的市場，根本適合不了以解決民生問題而誕生的住房宏觀政策。實際出臺的住房宏觀調控政策根本解決不了房價過高、住房需求過大的實際問題，這樣來控制房價是不會有很實際的效果的。行政干預與招商引資，與加快經濟投入和增加利稅有著不可避免的矛盾。在這樣的形勢下，老板姓所關心的宏觀調控就像小孩子吹的泡泡，五彩但不現實。本來我們實行的就是市場經濟，投資商為了利益會千方百計的鉆政策空子，政府干預起不到根本調控的作用。所謂羊毛出在羊上身上，成本高了，房價必然會跟著走高。

鑒于這種情況，國家開始了房產“清查”出臺了一系列政策。僅廣西響應“國十條”？針對房地產開發商做了以下舉措：第一，清查房地產預售項目。第二，現場核查避免“捂盤”。第三，規范市場工程整治違規預售。

本來這樣做看起來非常好，但這樣做只是控制房地產的銷售行為，受限制的開發商規范了銷售行為，而將每平方的銷售價格從三千五百塊人民幣提到了四千塊，這樣做是不是起到了調控作用呢？

房地產的高額利潤導致了房地產商的高額投資？，大量資金涌入房地產市場，而這種大投入與多開發又沒有引起合理健康的競爭，開發商比的不是服務，不是質優價廉，比的是位置、豪華、品牌。就像“湯臣一品”，賣的還是不錯的，用這種現象來解釋房產清查的失敗就有理可依了。而新出臺的”國十一條“似乎就更下狠手整治房地產市場。

其中關于嚴格二套房貸首付比例利率靈活掌握一項，使從2008第四四季度以來，在國際經濟遇到了金融危機的情況下，很多地方和銀行對政策的執行力度開始減弱，表現在部分銀行允許二套房或者更多套房首付少于百分之四十，甚至大大降低貸款利率，這就導致了投資者利用信貸炒房，過速增長的房價彌補了貸款利息，國家調控反而成了被利用的對象。

連平是中國工商銀行的經濟分析專家，他的觀點是：“這這種情況下，出臺相關的房地產調控政策非常及時，政府的干預知道會停止或延緩過速增長的房價。”而任職于國務院政策法規辦公室的廖英敏研究員說：“國十一條針對的二套房管理，既明確了二套房的首付比例，又沒限制應行的貸款利率，讓銀行靈活掌握自己的空間，這樣做的目的是讓百姓能理性的進行住房消費，又不影響合理的貸款消費市場。”

在稅收上，政策明確規定，個人購買普通住房和非普通住房、一套房與多套房的稅收差別化政策，“對不符合規定條件的，一律不得給予相關稅收優惠。”

關于開發商玩小貓膩，不一次性公開房源問題，國十一條指出：

在當前的售樓市場上，大部分的開發商在新售時都會采取捂盤即分批推盤的營銷策略。就上海來說，政府規定同一期房源的標準是三萬平方米，即使這樣，在同一張預售許可證下，售樓中心仍然會只公布其中的部分樓盤，購房者看到的是二分之一，五分之一甚至更少，造成了房源緊張的一種假象，購房者覺得樓市很火。很快就要賣完了，要趕緊購買。很快，購房者會發現，樓盤會陸續出現一些沒賣的樓房，只是價格漲了。

所以國務院、發改委等部門，要求按照實際規定，控制商品住房項目預售許可的下限，不得分批、分樓、分單元辦理預售許可。房地產開發企業在取得預售許可之后，要將全部房源在規定時間內一全部公開，遵守申報價格規定，實價對外銷售。新建商品房、存量房要建立網絡備案制度，房管局、土地局等部門要加大對樓盤的監管。

針對各個部門被對房地產監管方面的不同分工，各部門要相互協調，聯合打擊捂盤、囤積房源、廣告不真實等不合法營銷行為。加大對擾亂市場正常銷售秩序的打擊力度。國土資源部門對土地的管理要到位，尤其是出讓土地款項的管理要嚴格按照國家的規定，加強對合同執行的監管，做好閑置土地的處理工作，杜絕違法用地、違規用地等土地不合理使用現象。物價部門要做好房產價格的合理調控，要提醒和審批，監管在銷售過程中的虛假廣告，杜絕欺詐行為。盡量要讓房產銷售部門做到明碼標價。稅務部門要對房產的偷漏稅行為進行監督。

“國十一條”中再一次提出要防止“境外熱錢”對房地產市場帶來的沖擊，要小心提防境外資金的炒樓問題，加強實名制監管。同時，要加強房地產信貸風險管理。銀行要細致出臺房地產信貸風險管理要求和制度，為維護房地產市場的公平競爭，按信貸標準嚴格貸款制度。對房地產項目資本金管理要嚴格國家有關規定，對違規開發商要堅決杜絕貸款，避免違規審貸及假貸、死貸現象。在這些方面，銀監會和中國銀行已經加大力度對金融機構做了指導與規定。很重要的一條是，國家有關部門要求，金融管理部門要增強對跨境投融資活動和信貸資金流向的監控，杜絕信貸資金違規進入房地產開發和營銷市場，防止境外“熱錢”對我國房地產市場的沖擊。

中國社科院國際金融研究中心在2010年1月9日發布了《中國面臨的短期國際資本流動：回顧與展望》報告書，報告指出，從2010年上半年開始，國際社會的反傾銷等針對中國出口商品貿易保護主義舉措的好頻率出現，無法滿足西方有些國家強烈的人民幣升值預期，所以，短期國際資本在資產市場相對收益率之外，國際資金會繼續沖擊國內房地產市場。

此外，美聯儲重新加息是美無套利交易的大規模平倉的最終結果.因為美國私人部門的投資與消費是受到政策性因素的刺激，并不是自主性的復蘇，所以，美聯儲加息的時間斷然不會在2010年第三季度之前.而中國央行先行一步，率先上調人民幣貸款利率，恐怕這種利差會引起外來資本的流入。

已經有多家機構從2008年年中開始，預警外資熱線對中國樓市的推動作用，而且他們也都認為，熱錢的推動直接導致去年下半年的房價。

陶東，瑞信董事總經理、亞洲區首席經濟分析師，他表示，政府短期內不可能收回流動性的原因是在流動性過剩而實體經濟還未恢復的情況下，因此國內房價的繼續上漲就是這種情況造成的最終結果.而不同于去年上半年的剛性需求推動的是熱錢的炒作是去年下半年房價上升的主要動力。

單單從按收入的角度來分析，房價根本就不應該按目前的幅度上升。陶東也表示，“如果要是說開始的部分資金是剛性需求造成的，那我相信去年下半年拉動房地產繼續上升主要是來自熱錢，來自炒作。”

近年來，房地場市場上出現了很多“地王”、“地主”。對土地的“熱愛”達到了白熱化程度。國家規定了住宅土地使用的最高費用是3.2萬元人民幣/平方米。而現實交易中，大部分已經突破了這個價格，甚至幾倍、十幾倍的價格成交，拍賣競標使土地價格大幅度飆升.一定程度上，“價高者得”助長了高地價的頻頻產生，政府的宏觀調控顯得軟弱無力，“大家長”管不了“小市場”，但又不能不管，以上海為例，進行了在新的土地出讓模式中，對于熱門地塊采取先招后拍的土地出讓方式.至少控制了土地價格的過快增長。

國務院在《國十一條》中規定，各地合理確定土地供應方式和內容，探索土地出讓綜合評標方法要在綜合考慮土地價格，價款繳納，合同約定開發時限及及企業閑置地情況等因素的基礎上，對拖欠土地價款、違反合同約定的單位和個人，在土地出讓活動中要對其進行限制.對商品住房項目單宗土地出讓面積進行從嚴控制。廖英敏說：“探索土地出讓綜合評標方法等一系列涉及土地市場的政策，一方面是防止‘地王現象，另一方面是提高土地供應和開發利用效率。”

在《通知》中，還提出“增加住房建設用地有效供應”，中國房地產業協會副會長朱中一說：“穩定房地產市場的重要前提是穩定土地供應。對于需要改進的地方，他提出了兩點，一是借應的地塊不宜過大，應保證三年左右能夠開發完.二是要完善招拍掛制度，對于普通商品房的用地，為防止過高地價提升房價，一般應在基準地價，標定地價基礎上再作適當的浮動。

國家政策真的是為民著想，但房地產市場的調控任重道遠，需要我們繼續付出艱辛的努力，相信明天會更好。