南京周邊大地塊開發(fā)的公共設(shè)施配套方法研究

袁 圓

(華誠博遠集團＆美國永續(xù) 聯(lián)合設(shè)計研究院，江蘇南京 210000)

0 引言

句容市碧桂園·鳳凰城作為高品質(zhì)綜合居住區(qū)，位于句容與南京接壤之處，主要面向南京市場，是句容城鎮(zhèn)發(fā)展帶與滬寧城鎮(zhèn)發(fā)展軸的交匯點，同時處于句容西北側(cè)市域生態(tài)走廊上，對于句容市整體形態(tài)的塑造具有重要的戰(zhàn)略意義。良好的公共設(shè)施配套是構(gòu)建地塊未來發(fā)展品質(zhì)的重要保障。在碧桂園·鳳凰城規(guī)劃中，項目組提出區(qū)域協(xié)調(diào)能力分析、土地承載力測算、南京市與句容市公共設(shè)施配套標準對比等策略，引導(dǎo)項目開發(fā)建設(shè)合理有序進行。

1 項目概況

規(guī)劃地塊隸屬于江蘇省句容市，位于南京市都市圈范圍內(nèi)，西北側(cè)緊臨南京市湯山新城，南接句容主城，東鄰句容北部新城，總面積約 7.12 km2。

2 區(qū)域協(xié)調(diào)分析

與本次規(guī)劃區(qū)(碧桂園·鳳凰城)相接壤的區(qū)塊主要為湯山新城、句容主城、北部新城，分析相鄰區(qū)塊將有助于構(gòu)建基于區(qū)域協(xié)調(diào)的發(fā)展目標、交通體系以及公共設(shè)施配置。

2.1 湯山新城

湯山新城位于南京市東部，與本次規(guī)劃區(qū)(碧桂園·鳳凰城)緊密相鄰，是由滬寧高速湯山道口進入本次規(guī)劃地塊的必經(jīng)區(qū)域，規(guī)劃區(qū)可與湯山新城共享豐富的山水資源、溫泉資源、旅游資源、療養(yǎng)資源等。

2.2 句容主城

句容市經(jīng)濟政治中心區(qū)，是宜居宜業(yè)、配套齊全、具有都市氣息與休閑氣息相融合的特色城市，位于本次規(guī)劃區(qū)(碧桂園·鳳凰城)東南方，與規(guī)劃區(qū)緊鄰，交通便利。句容主城與碧桂園·鳳凰城的相鄰地區(qū)規(guī)劃布置城市級排水設(shè)施1處、公交養(yǎng)護站1處，擬建S6軌道交通沿線還分布大量的科研用地、商業(yè)商務(wù)用地等，可與規(guī)劃區(qū)實現(xiàn)資源共享。

2.3 句容北部新城

北部新城位于本次規(guī)劃區(qū)(碧桂園·鳳凰城)東側(cè)，緊鄰規(guī)劃區(qū)，北部新城相關(guān)規(guī)劃中共有4條道路與規(guī)劃區(qū)連接，S6軌道交通串聯(lián)。在句容北部新城規(guī)劃中北部新城西側(cè)的公共設(shè)施用地可與本規(guī)劃區(qū)共享。

3 人口規(guī)模測算

根據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》，兼顧到土地集約化利用、1萬人/km2的自然生態(tài)承載力原則以及規(guī)劃地區(qū)的規(guī)劃目標等因素，綜合確定本規(guī)劃區(qū)遠期規(guī)劃人口規(guī)模為10萬人。

4 公共設(shè)施規(guī)劃

4.1 南京與句容公共設(shè)施配建標準對比

基于規(guī)劃地區(qū)位于句容市境內(nèi)，但其未來入住的業(yè)主主要為南京市民，因此在配備公共設(shè)施時應(yīng)兼顧兩地的標準。根據(jù)規(guī)劃地塊的項目規(guī)模，規(guī)劃地塊不涉及到市級公共設(shè)施，因此只從地區(qū)級(街道社區(qū)級)、居住社區(qū)級、基層社區(qū)級三個層級進行兩地橫向?qū)Ρ取?/p>

1)地區(qū)級(街道社區(qū)級)對比見表1。

表1 南京市與句容市地區(qū)級(街道社區(qū)級)公共設(shè)施配建標準對比［4，5］

對比結(jié)論:句容街道社區(qū)級相當于南京市的地區(qū)級，為最高級別，并且通過對比分析得出，句容街道社區(qū)級的配置標準大致小于南京地區(qū)級別標準的1/2。

2)居住社區(qū)級對比見表2。

對比結(jié)論:同為居住社區(qū)級，南京和句容的公共設(shè)施配建標準區(qū)別在于配建分類上有細微變化;對于相同分類的配建內(nèi)容則大致相似。

3)基層社區(qū)級對比見表3。

表2 南京市與句容市居住社區(qū)級公共設(shè)施配建標準對比［4，5］

表3 南京市與句容市基層社區(qū)級公共設(shè)施配建標準對比［4，5］

對比結(jié)論:同為基層社區(qū)級，南京和句容的公共設(shè)施配建標準區(qū)別在于配建分類上有細微變化;對于相同分類的配建內(nèi)容則大致相似。

4.2 公共設(shè)施分級與分類

4.2.1 公共設(shè)施分級

綜合南京與句容兩地的對比，本項目公共設(shè)施配套以句容市為基準，以南京市及蘇南現(xiàn)代化示范區(qū)相關(guān)要求為依據(jù)。

根據(jù)用地規(guī)模及功能定位，本次規(guī)劃范圍內(nèi)公共設(shè)施按街道社區(qū)級、居住社區(qū)級、基層社區(qū)級三級配置。

1)街道社區(qū)級。

由交通干道和自然地理邊界圍合形成，人口規(guī)模一般為10萬人左右，即整個鳳凰城項目范圍。

2)居住社區(qū)級。

以社區(qū)中心為核心、服務(wù)半徑為400 m～500 m、由城市干道或者自然地理邊界圍合的以居住功能為主的片區(qū)，其人口規(guī)模為3萬人～5萬人［5］，本項目分為鳳凰A地塊和鳳凰B地塊兩個居住社區(qū)。

3)基層社區(qū)級。

基層社區(qū)原則由城市支路以上道路圍合、規(guī)劃半徑250 m左右的城市最小社區(qū)單元，人口規(guī)模為1萬人～2萬人。本項目劃分為鳳凰Ⅰ，Ⅱ，Ⅲ，Ⅳ四個基層社區(qū)。

4.2.2 公共設(shè)施分類

公共設(shè)施按照使用功能分為8種:教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、文化娛樂設(shè)施、體育設(shè)施、社會福利與保障設(shè)施、行政管理與社區(qū)服務(wù)設(shè)施、商業(yè)金融服務(wù)設(shè)施、郵政電信設(shè)施［4］。

4.3 公共設(shè)施配建分類引導(dǎo)

基于市場導(dǎo)向型公共設(shè)施可以自發(fā)產(chǎn)生，而政府導(dǎo)向型公共設(shè)施因其公益性質(zhì)無利可言，則無法自發(fā)產(chǎn)生，因此，本項目中將對市場導(dǎo)向型配套設(shè)施提出規(guī)模建議和位置的限定條件，具體實施可在此引導(dǎo)下靈活布置，其內(nèi)容和標準為彈性要求。而對政府導(dǎo)向型配套設(shè)施提出配建及規(guī)模的強制要求，以保證其真正落實，服務(wù)居民，其內(nèi)容和標準為剛性要求。

1)市場導(dǎo)向型配套設(shè)施見表4。

表4 市場導(dǎo)向型配套設(shè)施

2)政府導(dǎo)向型配套設(shè)施見表5。

表5 政府導(dǎo)向型配套設(shè)施

5 結(jié)語

句容市碧桂園·鳳凰城地產(chǎn)項目屬于大城市周邊地區(qū)的地產(chǎn)項目，其主要面向的市場是南京市民，因此在研究公共設(shè)施配套時需要借鑒大城市公共設(shè)施的配建標準，同時又考慮到地塊周邊區(qū)域之間的資源協(xié)調(diào)與共享關(guān)系，分級、分類，根據(jù)市場和政府的雙重導(dǎo)向最終形成合理的公共設(shè)施配套方案。

［1］南京市規(guī)劃設(shè)計研究院.句容市城市總體規(guī)劃［Z］.2011.

［2］句容北部新城概念規(guī)劃［Z］.2013.

［3］南京市控制性詳細規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)定［S］.2005.

［4］南京新建地區(qū)公共設(shè)施配套標準規(guī)劃指引［Z］.2006.

［5］句容市社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套標準指引［Z］.2010.

［6］華誠博遠集團＆美國永續(xù) 聯(lián)合設(shè)計研究院.句容市碧桂園·鳳凰城規(guī)劃控制及設(shè)計引導(dǎo)(中間成果)［Z］.2013.