目前我國城市土地管理中的問題及對策

周琳玉 王夢飛

摘 要：土地是重要的生產(chǎn)要素，也是政府擁有的國有資產(chǎn)中最大的資產(chǎn)[1]。隨著工業(yè)化、城市化的不斷加快，對土地資源的需求也在不斷增加，損失和浪費土地資源也隨之出現(xiàn)了。本文針對土地資源管理中存在的問題和原因進(jìn)行了分析和闡述，指出如何加強土地資源的管理的措施和建議。

關(guān)鍵詞：土地管理；問題；對策

1. 引言

隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和改革開放，城市化進(jìn)程加快，城市的規(guī)模和數(shù)量的增加，使城市土地需求增加和功能調(diào)整成為社會發(fā)展的客觀需要。我國城市土地的所有權(quán)和使用權(quán)的分離，改變了我國計劃經(jīng)濟條件下單一的劃撥土地，促進(jìn)中國土地市場的發(fā)展， ，促進(jìn)城市土地的優(yōu)化配置，也加速了我國城市化進(jìn)程。但中國目前的城市土地管理模式是城市政府和相關(guān)職能部門的管理占主導(dǎo)地位，管理主體單一不利于政府提高管理人員的質(zhì)量，一些政府領(lǐng)導(dǎo)人仍然使用他們的行政權(quán)力干預(yù)土地的優(yōu)化配置、城市土地利用缺乏整體規(guī)劃和科學(xué)管理， 致使城市土地利用不充分或土地資源缺乏。探討我國當(dāng)前城市土地管理中存在的具體問題以及相應(yīng)對策，是我們實事求是解決發(fā)展中的用地矛盾與問題的需要[2]。

2.我國城市土地管理中出現(xiàn)的問題

2.1城市土地市場不健全

我國的土地市場分為三級市場結(jié)構(gòu)模式。對于城市土地市場，我國的基本政策是：壟斷和控制一級市場，規(guī)范和規(guī)范和搞活二、三級市場[3]。但是，由于我國一級土地市場發(fā)育并不十分成熟，出讓的土地數(shù)量較少，二、三級市場交易卻十分活躍。市場之間的不協(xié)調(diào)促使隱形交易大量存在。同時，對于劃撥性土地，由于取得成本低，市場的不健全導(dǎo)致隱形加以愈演愈烈，造成國有資產(chǎn)的流失。另外，由于利益的驅(qū)動，使用者們紛紛將購買的土地投入獲利較大的行業(yè)如高密度的建筑業(yè)，致使城市的綠地以及城郊的大量農(nóng)業(yè)用地減少，土地生態(tài)系統(tǒng)遭到破壞。

2.2城市用地緊張同時伴隨著土地浪費

我國城市化進(jìn)程中，城市土地面積增長速度比較快，但是人均占地面積仍低于世界平均水平。城市建設(shè)外延擴展快，但用地容積率低，分區(qū)和土地布局不合理，內(nèi)涵挖掘不夠，再加上土地管理措施不力，浪費了大量的土地，比如說交通建設(shè)用地，每年都有大量的土地改建為交通用地，由于規(guī)劃的不合理。存在許多道路拓寬的現(xiàn)象，而這種是建立在房屋拆遷的基礎(chǔ)上的，既耗費了人力，又浪費了財力，并且導(dǎo)致某些道路不能均衡合理利用，年久失修，浪費了大量的土地[4]。而與之相對的是目前城市地皮緊張，道路堵塞，交通不便，住宅擁擠，教育文化體育等基礎(chǔ)設(shè)施用地?zé)o法滿足市民的實際需求。

2.3城市土地總量失控

總量失控要表現(xiàn)為耕地大量被開發(fā)為城市用地。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，企業(yè)的興起，居民點及建設(shè)用地的增多，導(dǎo)致耕地被大量占用，再加上由于在農(nóng)、林、牧業(yè)的經(jīng)濟收益明顯低于城市和工業(yè)，所以在經(jīng)濟效益指導(dǎo)土地利用下，使耕地轉(zhuǎn)向高收益的用途。這種利益的驅(qū)動力下，導(dǎo)致耕地大量減少，城市土地總量失控。

2.4土地規(guī)劃不合理

土地規(guī)劃不合理表現(xiàn)在兩個方面一為指定的土地利用規(guī)劃沒用能充分考慮城市土地市場在內(nèi)商品經(jīng)濟的需要，城市規(guī)劃缺乏全局性的考察以及對城市發(fā)展的機制認(rèn)識不深，在確定城市土地容積率，建筑密度等指標(biāo)時，容易忽略城市現(xiàn)狀，各個集團(tuán)的利益的要求而更多地考慮經(jīng)濟技術(shù)的原則。另一方面表現(xiàn)為土地開發(fā)整體規(guī)劃不合理。政府把全民所有的城市土地出讓給私人開發(fā)商開發(fā)后，沒有對土地開發(fā)商提出容積率、建筑密度、綠化率提出要求，而開發(fā)商往往為了企業(yè)自身的經(jīng)濟利益，不會制定一個遠(yuǎn)大的整體的開發(fā)目標(biāo)，使城市土地可持續(xù)發(fā)展難以保障。

3.加強土地管理的建議

3.1政府引導(dǎo)以促進(jìn)土地集約利用

土地集約利用的動力機制是利益，城市土地作為一種資產(chǎn)，政府應(yīng)該積極引導(dǎo)，使城市土地在市場競爭下形成合理的價格，實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。政府以及相關(guān)土地管理部門應(yīng)該利用改革征地制度，利用地價杠桿，提高土地價格到一個合理的價位，另外，適當(dāng)增加公開出讓土地的比例。在政府的積極引導(dǎo)下，建立合理的價格形成機制，及時進(jìn)行地價調(diào)查，更新基準(zhǔn)地價，為市場交易提供指導(dǎo)。

3.2完善土地法制管理

健全的法制法規(guī)，有利于保護(hù)國有資產(chǎn)，減少違法用地的數(shù)量。具體來說完善的土地法制管理應(yīng)做到：一，土地部門要與相關(guān)具有法律威懾力的單位聯(lián)合，加大對于土地違法的查處；二，崗位責(zé)任制，充分調(diào)動管理人的積極性，督促履行職責(zé)，做到責(zé)、權(quán)、利統(tǒng)一。三，加強執(zhí)法隊伍建設(shè)，完善城市土地執(zhí)法程序，倡導(dǎo)全民參加對土地違法行為及政府管理不善行為的監(jiān)督。既有利于超經(jīng)濟的行政干擾，又有利于城市土地資產(chǎn)的合理流動，保證國有土地資產(chǎn)的收益不會流失。

3.3切實保護(hù)耕地，實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡

依據(jù)減量化原則，要實現(xiàn)土地資源的可持續(xù)利用，必須首先從源頭減少土地的供應(yīng)，即要切實保護(hù)耕地，實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡，首先應(yīng)強化政府調(diào)控力度，t通過土地利用規(guī)劃，土地用途管理等措施以確定不同區(qū)域土地開發(fā)利用方向。通過實施土地用途管制制度抑制建設(shè)用地的擴展規(guī)模及其用地的不合理性和盲目性，盡可能對城鄉(xiāng)交錯帶耕地實行特殊的保護(hù)。控制城市外延規(guī)模，對于城市發(fā)展所必須占用的土地，應(yīng)當(dāng)制定計劃，控制土地的供應(yīng)量，分階段釋放。合理安排鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地，集約利用現(xiàn)有土地以減少對耕地的繼續(xù)占用。城市化中要增加建設(shè)用地有兩個渠道，一是進(jìn)行舊城改造利用存量用地，二是向周邊擴張利用農(nóng)用地。舊城改造中的土地用途管制是以土地用途分區(qū)為依據(jù)的管制，城市周邊擴張用地的管制主要是保護(hù)農(nóng)用地，嚴(yán)格控制農(nóng)用地非農(nóng)用，要確保耕地總量動態(tài)平衡。

參考文獻(xiàn)：

[1] 晁艷. 淺談新時期加強城市土地管理的對策[J]. 山東省棗莊市國土資源局嶧城分局.

[2] 莉莉. 我國城市土地資源管理的現(xiàn)狀和對策[J]. 新疆國土資源規(guī)劃研究院.

[3] 易麗琦. 我國城市土地資源管理的現(xiàn)狀和對策[D]. 鄭州大學(xué)公共管理學(xué)院.

[4] 楊占軍. 淺談如何加強縣級城市土地管理[J]. 吉林省梨樹縣梨樹孱土資源所.