房價高位調整為何從未“軟著陸”？

項崢

當前全國樓市繼續降溫。今年1—4月，全國商品房銷售面積同比下降6.9%，降幅比1—3月擴大3.1個百分點。4月份，全國70個大中城市中二手住宅價格環比下降的城市有22個，新建商品住宅環比價格下降的城市有8個，全國性的樓市周期性調整趨勢已基本確立。

在這種情況下，為避免樓市過度調整引發宏觀經濟金融危機，有必要對當前樓市政策進行調整。但如果樓市政策調整不當，或將加劇樓市下跌，或又將引發新一輪房價快速上漲。

房價高位調整從未有過“軟著陸”。住房具備投資屬性，使得住房運行軌跡不像其他商品那樣，完全由真實供求關系所決定。大量投資、投機需求以各種名義摻雜在其中，使得房價容易偏離其合理定價基礎，增加了資產價格泡沫形成的可能性。

考察各國房價運行軌跡，房價累積漲幅過大后的調整，從沒有過平穩回落的過程。這是因為，房價對合理值的過度偏離，主要是受到投資投機因素的強烈擾動；同時，逐利資金羊群效應也會明顯縮短高房價向合理值回歸的進程。上世紀日本房地產泡沫的破滅、東南亞金融危機時香港房價幾近“腰斬”，以及本世紀初美國次貸危機、西班牙房地產泡沫破滅等，都沒有發現可以成功使高房價平穩回落的先例。這種情況表明，由于金融資本的廣泛參與，房價運行主要呈現出“快漲速跌”的軌跡。

樓市政策調整時機與力度難以科學準確把握。為避免樓市大幅調整，確有必要對現行過于嚴厲的樓市政策進行調整。但時機不好選擇，力度更難把握。

就時機而言，當前我國好不容易迎來樓市自發性調整，有利于樓市運行風險逐步釋放。如果這時候貿然調整政策方向，轉為刺激樓市，不僅讓普通置業者失望，而且還可能會引發新一輪的房價快速上漲。但如果任由樓市繼續演化，很有可能會形成連鎖效應，出現樓市調整失控風險。針對調控時機，有觀點認為需要等到房價將有可能陷入崩盤前進行調控。隨之而來則是如何科學判斷這一臨界點，這恐怕也超出了政府能力所限。

就力度來說，僅僅是行政控制措施退出，在市場巨大的慣性調整力量面前微不足道。如果通過大幅度增加貨幣供應，那么又會引發資產價格泡沫繼續膨脹，增加未來宏觀經濟金融運行風險。重要的是，當前樓市調整不是政策調整作用的結果，而更多是市場供求關系的自發調整。所謂人為刺激，只會是增加社會無效需求，加劇產業結構失衡問題。

即使這樣，并不代表沒有作為。筆者認為，一是逐步松綁行政控制措施。松綁的前提仍應是房價對合理值的偏離幅度。一般而言，房價對合理值偏離幅度超過20%，應該沒有松綁行政控制措施的必要。地方政府應通過居民收入、房租、利率等指標自行測算當地房價的合理值。如果是將土地出讓收入作為松綁行政控制措施的前提，那么就有可能被認定為“救市”的嫌疑。二是加大保障性住房建設。商品住宅市場調整對投資的影響，完全可以由保障性住房建設來彌補，重要的是轉變地方政府對土地出讓收入的依賴。三是著手建立房價穩定機制。當住房交易價格跌破地方政府可承受的下限后，由地方政府直接進入市場收購，將其轉變為公租房或其他形式的保障性住房。四是支持首套住房融資需求。雖然房價高位上漲已經對相當部分首套住房需求形成擠壓，但隨著房價回落，首套住房需求將會增加，融資政策也有助于這部分需求釋放。

不管怎樣，地方政府應“有為而有所不為”。如果還是將樓市作為地方經濟發動機，那么就有可能在不遠的未來失去動力。現在看來，面對房地產市場調整的現實壓力，轉變觀念比實際行動更加難能可貴。endprint