房屋登記中的測繪報告審查

毛雪梅

摘 要：房屋登記是房屋地產(chǎn)交易與政府行政手段結合的重要表現(xiàn)，進行房屋登記需要向相關房屋管理部門提交必要的房屋測繪報告以供政府審查。房管部門在房屋登記過程中針對測繪報告的審查模式在實際的行政手段利用中存在不同的觀點，同時房屋管理登記單位在測繪報告審查過程中扮演十分重要的角色，能夠對房屋測繪報告能否真實反映實際的房屋屬性，是否符合國家房屋地產(chǎn)管理條例做出評價。文章將從房地產(chǎn)測繪的意義入手，淺析不同房屋測繪報告審查方案的合理性，并突出房屋地產(chǎn)登記機構在審查相關測繪報告過程中的重要性。

關鍵詞：房屋登記；房地產(chǎn)測繪；審查模式；登記機構

前言

在房地產(chǎn)測繪過程中，測繪人員利用專業(yè)測繪理論并結合適宜的測繪方式針對測繪目標如商品房屋、土地的產(chǎn)權屬性、地理屬性等進行專門的測繪應用與處理，并出具具有文字與圖紙說明的清晰房屋測繪報告書作為房屋登記資料提交登記機構，以供住建部門以及其他建設機構在地產(chǎn)建設規(guī)劃過程中能夠按照房屋地產(chǎn)權屬界限、界點位置等實現(xiàn)土地發(fā)展建設。

1 房屋管理機構針對測繪報告的審查方案

根據(jù)我國現(xiàn)行的房屋產(chǎn)權管理條例相關辦法與規(guī)定表示，公民因購置地產(chǎn)或房屋地產(chǎn)實際面積發(fā)生變動需要申請房屋產(chǎn)權所有證明時，應向房屋地產(chǎn)登記機構提交房屋地產(chǎn)相關測繪報告作為申請資料。在進行房屋地產(chǎn)登記前期，房屋管理單位需要針對申請人出具的的測繪報告以相關證據(jù)資料采取一定的審核與查實查辦法。在目前的審查方案中存在兩種審查模式：以形式化方法針對房屋測繪報告材料進行審查處理或以實質性的審查方式針對房屋測繪報告材料進行審查處理。

1.1 針對房屋的測繪報告以及資料采取形式化審核與查實辦法處理

根據(jù)我國現(xiàn)行的相關房屋測繪法律條例規(guī)定：（1）在房屋地產(chǎn)測繪活動中，相關測繪部門與單位需要承擔起其經(jīng)手的測繪過程以及結果的責任并按照國家房屋管理法律條文的相關規(guī)定嚴格進行房屋地產(chǎn)測繪。（2）房屋地產(chǎn)所有權申請人向有關部門提交的登記報告資料如與實際房屋地產(chǎn)屬性不符，導致他人權益受到損失的，申請人應負擔所有賠償責任。（3）房屋登記申請報告應真實反映實際的房屋地產(chǎn)屬性狀態(tài)，且符合國家房屋地產(chǎn)管理條例中相關申請報告內(nèi)容與格式的要求，能夠作為有效的申請材料供房屋管理登記單位審核。

由以上針對房屋產(chǎn)權所有證明申請的相關法律法規(guī)可以推定，房屋測繪報告作為申請人向房屋管理部門提交的登記申請資料，其最終測繪質量以及測繪結果應由當時的測繪單位或部門負責，其中登記申請人需要負責測繪報告與實際測繪質量結果的真實、一致、有效性。根據(jù)以上房屋測繪登記報告審查過程中的責任推定分析可知房屋管理登記單位針對申請人的測繪報告審核只需要形式行地確認測繪報告的提交與否，并就測繪報告中出局的房屋屬性材料與房屋登記流程所需材料是否一致，沒有必要投入大量人力資源針對測繪報告進行實質審核與查實處理。

1.2 針對房屋測繪報告以及資料采取實質的審核與查實辦法處理

采取實質性手段針對房屋測繪報告進行審核與查實，在實際的房屋建設中具有重要意義。按照房屋地產(chǎn)測量與管理的相關規(guī)定：（1）房屋產(chǎn)權所有證明申請時，由當?shù)胤课莸禺a(chǎn)管理里部門需針對產(chǎn)權面積進行審核。（2）當?shù)胤课莸禺a(chǎn)管理部門需針對測繪部門的測繪資格，測繪質量以及測繪結果在房屋登記過程中的合理性、精確性等進行審定于核實，登記機構須承擔起申請材料是否符合相關法律規(guī)定，能夠真實反映房屋實際屬性情況的責任。房屋地產(chǎn)登記是由政府主導的行政管理手段，需要依靠政府的公信力以及強制性來保證房屋產(chǎn)權登記的權威。

針對房屋測繪報告采取實質性審查辦法與形式化審查辦法在實際應用處理中都具有一定的合理性，由于房屋管理政策與辦法完善性不足，不能武斷的評判出哪種房屋審查方案最優(yōu)，但是當前的房屋登記申請由申請人提交測繪材料，房屋登記管理部門在測繪報告審定和查實過程中扮演著十分重要的角色。

2 房屋管理與登記單位在申請登記資料報告審查過程中扮演的角色

房屋管理登記部門與機構在針對房屋測繪報告進行審核與查實處理時，需著重關注房屋登記申請資料是否具有實際的法律效應，是否與實際的房屋屬性相符，測繪內(nèi)容與方式是否有效等方面的問題，并就該類問題承擔起一定的法律責任。因此，房屋登記管理機構應重視自身在發(fā)揮職能手段過程中的職責，對測繪報告審查過程中自我角色的扮演有正確的認知。

2.1 房屋管理登記機構應保證房屋測繪報告與房屋地產(chǎn)相關法律規(guī)定保持一致性

房屋登記申請人向房屋管理登記機構提交的房屋測繪報告應與當前相關的房屋管理法律條文保持一致。（1）我國的房屋測繪法律規(guī)定測繪報告的測繪制作單位與部門應具有受正是機構認可的測繪資格，屬于合法單元。（2）針對房屋地產(chǎn)進行測繪的部門與機構受到國家測繪制度辦法管理，且測繪技術者進行房屋測繪行為時需取得資格管理單位的執(zhí)業(yè)資歷認可，其測繪質量記錄與測繪結果材料才可作為合法登記申請報告提交。（3）房屋測繪審查的內(nèi)容應包含房屋的實際建筑數(shù)據(jù)，房屋登記也須以規(guī)定的房屋單元進行登記。

2.2 保證房屋測繪報告能夠真實表現(xiàn)實際的房屋地產(chǎn)屬性狀況

房屋登記申請人向登記機構提交的房屋登記資料應當是根據(jù)實際房屋地產(chǎn)屬性進行考查、測繪后得出的客觀審定報告，能夠在房屋測繪報告中真實表現(xiàn)出地產(chǎn)房屋的實際建設數(shù)量、面積等屬性。根據(jù)我國當前的房屋地產(chǎn)測繪條例規(guī)定，房屋登記管理部門需要針對出具的房屋測繪報告中反映的實際界址點精準性做出現(xiàn)場的審核與查實處理。其次，房屋登記單位應就房屋地產(chǎn)建筑面積的實際變動申請登記情況進行現(xiàn)場檢驗茶匙處理，因為房屋實際建筑面積的變動會直接影響房屋的實際界址點，房屋測繪報告能夠表現(xiàn)出準確的界址點需要登記機構針對申請人的房屋地產(chǎn)進行現(xiàn)場審核后才能做出判斷。

2.3 保證房屋測繪報告能夠在實際登記審計以及登記過程中作為實際的登記資料采用

我國當前的房屋登記管理條例規(guī)定，申請人向房屋登記單位提交的房屋測繪報告應與實際的登記要求資料與流程相符，才能作為有效的房屋登記申請資料。首先，房屋測繪報告出局的測繪數(shù)據(jù)以及測繪結果應與實際的測繪情況相符，保證其真實性，且與相關測繪管理規(guī)定的測繪辦法一致，才能作為房屋登記的有效依據(jù)進行房產(chǎn)資料入庫處理。其次，由于房屋測繪報告出具的房屋屬性資料信息與申請人提交房屋申請登記行為之間存在一定的關聯(lián)屬性，因此房屋測繪報告必須能夠真實表現(xiàn)出房屋實際的建設數(shù)據(jù)資料，以及建設數(shù)據(jù)資料的變動情況等，才能符合房屋管理登記機構中關于房屋測繪報告的采用要求。

3 結束語

我國的地產(chǎn)管理登記單位對于登記申請的管理辦法主要以房屋測繪報告作為依據(jù)和參考，但由于相關登記與管理辦法以及測繪規(guī)定內(nèi)容的不完整，在實際的測繪報告審定和核查過程中，不應單一對申請報告與資料采取實質性的審定與查實辦法或是形式意義的傷的審核，而是需要強化對房屋測繪報告中的事實以及證據(jù)的審查力度。同時，房屋登記管理單位應深刻理解自我在房屋測繪報告審查過程對的職責涉及內(nèi)容。

參考文獻

[1]魯建發(fā).山東省建設廳關于印發(fā)《山東省實施〈房屋登記辦法〉細則》的通知（2009）5號）[J].山東政報，2009（10）：234-246.

[2]文志敏.《房屋登記辦法》實施對房地產(chǎn)登記工作的影響[J].中國房地產(chǎn)，2008（5）：123-124.

[3]黃敏麗，聶峰.農(nóng)村集體土地上房屋的初始登記[J].中國房地產(chǎn)，2009（11）：345-346.

[4]“無錫產(chǎn)監(jiān)杯”《房屋登記辦法》知識競賽[J].中國房地產(chǎn)，2008（5）：145-147.

[5]裴彤林.集體土地上民房登記主體的幾種情形[J].中國房地產(chǎn)，2010（10）：98-99.