我國房地產市場的根本出路在深化市場化改革

徐諾金

摘 要：改革開放以來，我國的住房制度改革和其他經濟體制改革一樣，已經取得了很大的成績。但是，近些年來我國房地產領域出現了泡沫集聚、房價過高、土地消耗過快、住房困難與住房閑置并存等多方面問題。本文認為，我國房地產制度改革的成功在于我們實行了市場化的改革取向。我國房地產市場目前所存在的諸多問題在于房地產領域里的市場化改革不徹底。要解決我國房地產領域里的問題，把房地產業引向長期理性健康發展的軌道，關鍵還在于繼續推進房地產領域里的市場化改革。

關鍵詞：房地產市場；市場化

一、我國房地產制度改革取得巨大成功的關鍵在堅持市場化的改革取向

住房問題是與吃飯、穿衣一樣重要的民生問題。盡管住在我們的衣、食、住、行四大基本需求中排位第三，但在吃、穿等基本問題解決后，住的問題變得更為重要，因為它在我們的生活支出中占比最大，解決的難度最大。因此，與提供“吃”的農業、提供“穿”的工業一樣，提供“住”的房地產業不僅應該成為國民經濟中的重要產業，需要和工業、農業一樣放到同等重要的地位，給予長期重視和支持，而且需要我們花更多的力氣、用更大的投入、用更好的政策去加以解決。

改革開放以來，和農業的分田到戶解決了我們吃的問題、工業的聯產承包解決了我們穿的問題一樣，也是通過推進住房制度的市場化改革去解決我們住的問題。我國的住房制度改革和其他經濟體制改革一樣，已經取得了巨大的成功。計劃經濟年代的住房實物分配制度，已經被商品化、社會化程度較高的房地產市場買賣制度所打破。一個以市場供求為基礎、政府保障體系為支撐的新的房地產制度體系已基本形成。房地產業已經成為我國國民經濟中的支柱產業，它在推動我國經濟快速發展，改善人民居住條件中發揮了非常重要的作用。

（一）城鎮住房建設快速發展，城鄉居住條件明顯改善。1998年我國城鎮房屋竣工面積為70166.1萬平方米，2012年達到240134.9萬平方米，增長242.2%；商品房竣工面積為17566.6萬平方米，2012年達到99425.0萬平方米，增長466.0%。商品房竣工面積占城鎮房屋竣工總面積的比例由1998年25.0%上升到2012年的41.4%。2012年全國商品住宅銷售面積達到98467.51萬平方米，比1998年的10827.1萬平方米增長了9.1倍。伴隨著城鎮住房建設快速發展的是我國城鄉居民居住條件的極大改善。數據顯示，2012年全國城鎮居民人均住宅建筑面積為32.9平方米，比1998年的18.7平方米，增長76.3%；農村居民人均住房面積為37.1平方米，比1998年的23.3平方米，增長59.2%。

（二）房地產開發投資快速增長，在固定資產投資中的占比明顯上升。1998-2012年，房地產開發投資額從1998年的3614.2億元增加到2012年的71803.8億元，15年間增長了19.9倍，年均增速達23.1%，高于同期全社會固定資產投資20.1%的平均增速。同時，房地產開發投資在全社會固定資產投資中的比重不斷上升，2012年房地產開發投資占全社會固定資產投資的比重為19.2%，比1998年提高了6.5個百分點。住宅投資對資本形成的影響從2000年的3.4個百分點提高到9.4個百分點（見表1），上升了近3倍。

（三）房地產業已經成為國民經濟中的支柱產業，在國民經濟中的地位不斷提升。在住房商品化改革的最初十年，房地產業在第三產業和GDP中所占的比例變化不大，分別保持在11%和4%的水平上下，2007年之后占比上升明顯。2011年，房地產在第三產業和GDP中的占比分別為13.0%和5.6%，與1998年相比分別上升了1.8和1.6個百分點。

房地產業是一個直接和間接關聯到鋼鐵、水泥、建材、家具及建筑等第二產業的特殊產業。測算房地產業對國民經濟的影響要計算這種直接和間接效應。根據人民銀行的專題研究，房地產業（含建筑開發）自身增加值占GDP的比重，自2009年起已經超過9%，2009-2011年平均占比9.6%，再加上房地產業的間接帶動部分，房地產業對GDP的直接與間接影響自2010年起已超過30%，2009-2011年平均占比30.1%（見圖1）。1998-2011年，房地產業（含建筑開發）對GDP的直接拉動由1998年的0.43個百分點升至2011年的0.65個百分點，1998-2011年平均拉動經濟增長0.64百分點；房地產業對GDP的間接拉動作用也逐步上升，由1998年的0.81個百分點升至2011年的1.21個百分點，1998-2011年平均拉動GDP增長1.19百分點。二者合計，房地產業（含建筑開發）年均拉動GDP增長達1.84百分點。相對于1998-2011年9.86%的平均經濟增速，房地產業對經濟增長的貢獻率在19.7%以上，近三年平均貢獻率更是高達26%（見圖2）。

（四）房地產金融體系初步建立。1998年國務院在《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》中明確提出“發展房地產金融，培育和規范住房交易市場”，標志著我國以住房商品化為服務對象的房地產金融體系建設開始啟動。之后，《個人住房抵押貸款管理辦法》、《住房置業擔保管理試行辦法》、《住房公積金條例》等相繼出臺，以建設銀行住房抵押貸款支持證券發行為標志的住房抵押貸款二級市場誕生，我國房地產金融體系建設和房地產金融交易有了快速發展。截至目前，我國已初步建立了以銀行類金融機構為主體，信托投資公司等為輔的房地產金融組織體系，形成了以銀行貸款為主，信托貸款、股票債券融資為輔的房地產金融產品體系。數據顯示，2012年末全國房地產貸款余額由2006年的3.68萬億元增加到13.75萬億元，增長了3.7倍。其中，房地產開發貸款余額由2006年的1.41萬億元增加到4.29萬億元，增長了3倍；個人住房貸款余額由2.25萬億元增加到8.45萬億元，增長了3.8倍。

（五）基本住房保障體系基本形成。2007年國務院出臺《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，強調各級政府要把解決城市低收入居民的住房難題作為一項重要職責，并提出加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。隨后，我國相繼啟動了中央下放煤礦、國有林區、國有工礦、城市等棚戶區和危房改造工程。2010年住建部等七部門聯合出臺《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》，在全國范圍內啟動公共租賃住房建設計劃，著力解決中等偏下收入居民以及新就業人員、外來務工人員等“夾心層”群體的住房問題。經過多年的探索和實踐，我國已經初步形成了以廉租住房制度、經濟適用住房制度、公共租賃住房制度等為主要內容的住房保障體系，住房保障體系的建設力度也在不斷加大。根據住建部統計，2008-2012年，全國共開工建設城鎮保障性住房超過3000萬套，基本建成1700萬套以上，大批城鎮中低收入家庭的住房困難得到解決。同時，農村危房改造也已經實現了全國農村地區全覆蓋，累計支持了1033.4萬貧困戶實施危房改造。

自1998年我國住房制度改革啟動到現在，時間只有短短的15年，但這15年我國房地產領域所發生的變化卻是革命性的。它的革命性在于突破了傳統的住房沒有產權、房地產不能買賣的政府建房實物分配制度，確立了個人的房屋所有權制度和房地產開發的市場化制度，使土地和房屋有了明確的所有者主體，其產權可以當作商品，可以成為買賣的對象在不同主體之間進行流通和轉讓。它極大地豐富了居民的選擇空間，改善了居民的住房條件。分析總結我國房地產領域里的這些變化，關鍵的一條就是堅持了市場化的基本取向，通過明確房地產產權，把房地產當作市場可以交易的商品，放開各種不利于這一市場發展的束縛，調動供求雙方的積極性，使房地產市場出現了供需兩旺的大好局面。應該說，沒有市場化的改革取向、沒有各種措施鼓勵各市場主體參與房地產開發，單靠政府的力量，我國的住房建設不可能發展得那么快，我國居民的住房條件不可能改善得那么好，我國居民對住房的選擇自由度也就沒有那么大。我國房地產制度改革所取得的這些成績和巨大成功告訴我們，要繼續改善居民的住房條件，增加居民的選擇空間，只有繼續堅定不移地堅持住房制度改革的市場化方向，繼續大力推進我國房地產市場化改革的深化。

二、我國房地產領域出現的新情況、新問題

在我國房地產制度改革取得巨大成功、房地產市場得到較快發展的同時，我國的房地產領域也出現了一些新情況和新問題。這些情況和問題近年來還有嚴重化的趨勢，并正在對我國的經濟、金融、甚至社會產生重大影響，這不能不引起我們的高度重視。

（一）伴隨著房地產業的快速發展，我國的土地消耗過快，土地供應已逼近18億畝耕地紅線，吃與住的矛盾越來越突出。根據“十二五”規劃，到2015年我國耕地保有量要保持在18.18億畝。從國土資源部公布的數據看，2008年末，我國的耕地面積已從2001年的19.14億畝降至18.26億畝。按這段時期每畝消耗土地所轉移的人口來計算，從2009年到我國人口轉移到當前中等發達國家的平均城鎮化水平即60.63%1，我國需要消耗土地1.29億畝。顯然，在當前土地需求旺盛的環境下，守住耕地紅線的難度越來越大。長遠看，隨著人口的增加和城鎮化的加快，增加土地供應與守住紅線保障我國糧食安全的矛盾越來越突出。

（二）隨著房地產業市場化程度的加深，住房和土地越來越脫離其基本的物理屬性和使用價值，變成商品和資產，成為人們占有財富、增值財富的追逐對象，由此而形成的房屋閑置與無房可住的矛盾更加突出。根據“全國第六次人口普查”數據顯示，2012年末我國住房保障“供需缺口”仍有174萬套。但也有許多家庭擁有多套住房，并處于閑置狀態。有關數據顯示，在北京、上海、杭州、南京等四個城市近一年的二手房成交房源中，空置房屋占比高達46.1%。近年來被曝光的“房姐”、“房妹”、“房叔”、“房嫂”等案例，正反映出我國住房分布的兩極化程度和無房住與住房囤積閑置的問題。

（三）房價上漲幅度大大超出人均國民收入提高幅度，節節攀升的房價不斷沖擊普通居民的承受能力。在2005年，北京、上海、廣州三地房價2平均分別為6162、6698和5117元/平方米；到2010分別上漲到17151、14290和14406元/平方米，之后房價繼續上漲。根據中國指數研究院公布數據顯示，2013年8月，北京、上海和廣州新建住宅平均價格分別為29395、28979和17149元/平方米，自2012年以來分別上漲了23.9%、6.5%和25.0%。隨著房價的不斷上漲，我們很多城市的房價收入比已經超出合理區間。以北京為例，2012年北京市人均家庭收入為41103元，房價取中國指數研究院公布的新建住宅均價24518元/平米，按人均35平米計算房價收入比為20.87，遠遠超過3-6倍的合理區間。另據國際貨幣基金組織數據顯示，以房價相對薪酬來考量的全球十大最不可負擔的房地產市場中有七個都在中國，甚至超過了東京、倫敦和紐約。

（四）房地產業的快速發展一方面吸引大量信貸資金流入，另一方面帶來巨額財政收入，形成了畸形的房地產金融和土地財政，房地產市場的穩定直接關系到財政金融安全。從金融來看，房地產貸款在金融機構貸款中的占比在不斷提高。數據顯示，2006年全國房地產貸款余額為36818.8億元，占全部貸款余額的比重為15.4%，之后占比持續上升，2011年升至19.0%的高位，近年來略有回落，但仍處高位。如果加上間接用房地產作抵押的個體工商戶貸款及其它企業資金貸款，直接和間接與房地產有關的貸款余額要占到我國銀行業貸款余額的約30%以上。從財政來看，土地出讓收入已經成為地方財政收入的重要來源。據中信建投對全國九大城市2012年11月份的數據調查顯示，在土地出讓金與財政收入的占比中有6個城市超過了40%。另外，土地也是地方政府融資平臺的主要抵押品和還款來源。在國家審計署最新公布的對地方政府本級政府性債務審計結果顯示，截至2012年底，在抽樣審計的36個地方政府本級中，4個省本級、17個省會城市本級承諾以土地出讓收入為償債來源的債務余額7746.97億元，而這些地區2012年可支配土地出讓收入才2035.83億元。

（五）面對上述問題而采取的一些調控政策不僅未能有效解決上述問題，而且有些問題仍在惡化，并產生出許多新的情況和問題。如：為了守住土地紅線，解決土地消耗過快的問題，我國實行了嚴格的土地計劃供應制度，但由此形成土地壟斷、地價上漲。2004年3月，國土資源部和監察部針對土地轉讓中的問題明確規定以當年8月31日為限要求停止協議出讓土地，要求所有土地一律公開競價出讓。從此，土地儲備制度開始形成，地方政府對土地的供應閘門形成了牢牢的控制。由此帶來的問題是土地財政的出現，作為房價主要構成的地價一路上升，“地王”頻頻出現。為了控制房價，2003年以來我國已經歷了六輪房地產調控，先后出臺了“國八條”、“國十五條”等七個國字頭文件、采取了40多項措施，可以說是從財政到金融，從經濟到行政十八般武藝全都用上了，但房價不僅未能如期下降，反而隨調控而一路高歌。第一輪是2004年至2005年，通過收緊土地供應閘門和信貸閘門進行調控，結果房價分別比上年增長15.2%和18.1%。2006年進行第二輪調控，提出著名的兩個“70”政策，即套型建筑面積90平方米以下的住房面積要占到總開發建設面積的70%以上；小套型和廉租房的土地供應要不得低于居住用地總量的70%。市場進入觀望狀態，房價增速放緩，同比增長4.1%，但好景不長，2007年房價又開始飛漲，同比上漲17%。2008年受金融危機沖擊市場供求萎縮，房價出現意料外的同比負增長0.3%，房地產調控政策全面松綁，房價強烈反彈，2009年房價同比上漲21.1%。2010年至2012年，調控政策密集出臺，限購令、限貸令、問責制等重拳出擊，但房價仍在同比上漲，分別為6.7%和6.1%。為了解決困難戶的住房問題，我國建立了包括經濟適用房和廉租房在內的住房保障制度，但由此也帶來了分配領域里的公平與貪腐問題。為了控制房地產金融風險和財政風險，我們采取了取消利率優惠、提高首付比例、上調基準利率、提高房貸標準等措施嚴控信貸投入。但這些年來，資金傾向房地產流動的格局并未變化。銀行信貸流入房地產的正道堵住了，非信貸表外融資卻在大量注入。地方政府在財政利益驅使下與中央利益形成博弈，調控政策難以真正落地。