樓盤產品線：質量問題的靈丹妙藥？

李鵬煒

如果回到房子本身關注房子，開發商給了一個刪繁就簡的方式——產品線。不過，就在開發商們以加快產品線建設名義大肆擴張時，也無法回避一個時常曝光的房屋質量問題。

當所有人都在談論房價、地段的時候，房子本身卻往往游離于購房者的關注核心。

如果回到房子本身關注房子，開發商給了一個刪繁就簡的方式——產品線。你會發現，全國房地產市場已經有105 個萬達廣場、67 個碧桂園、48 個恒大綠洲、，20 個橡樹灣、16 個萬象城。而這些大部分都是大部分房地產開發商有意為之，并在不同城市大力推行產品系列化和標準化之后，多年形成的由多個產品系列組成的產品線體系。

不過，就在開發商們以加快產品線建設名義大肆擴張時，也無法回避一個時常曝光的房屋質量問題。

房企“無利不起早”

已經看了無數套房的廣告公司職員徐彤， 給自己的定位是“一個準備隨時掏首付的潛在購房者”。與別的購房者不一樣，他仍未出手的原因和地段、交通、配套都無關，而是覺得沒看到一套合適的房型。徐彤對《消費者報道》記者表示，“現在的精裝修房裝得都一模一樣，毫無個性可言，買也不是不買也不是”。

他不知道，就在幾天前的3 月25 日，萬科剛剛與北京住總集團簽下協議，要在不久的將來實現“像造汽車一樣建房子”的目標。這樣做的目地，除了宣傳中的“有利于房地產市場產業化發展，從而提升購房者的滿意度和房屋質量”，更多的則來自于能夠快速復制的考量。

除了能夠快速復制，房企的另一個考量來自利潤率。截至3 月30 日，在滬深兩市已公布2013 年財報的76 家房企中，其平均銷售凈利率為10.88%，同比下跌1%。另41 家主營業務在內地但在港上市的房企，其平均銷售凈利率為36.08% ；雖高于內地上市公司，但也同比下滑接近9%。既便如此，不是有意潑冷水的中房協經管委副秘書長宋延慶顯得更為悲觀。他告訴《消費者報道》記者，“預計到2015 年，房地產行業平均凈利率或將觸及10% 紅線。”

房地產行業利潤率下滑已成事實。宋延慶的另一個身份是蘭德咨詢公司總裁，他給開發商們開出了一劑藥方：“房企要提高利潤率，只有在快速周轉上做文章，而這是以標準化開發為前提的”。蘭德咨詢數據也顯示：開發商的產品標準化率每提高10%，項目的投資回報率就將提高1%。

周轉率過高惹麻煩

從某些意義上來說，房企積極地加快產品線的建設本身，對購房者而言絕非一件壞事。可是在執行的過程中，有時卻不盡如人意。

“萬科如園220 平方米的戶型只有兩個衛生間，而且公共衛生間也只有七八平方米，設計顯然不大合理。而且因為是精裝修房，改動起來還比較麻煩”。剛剛收完房的萬科業主向《消費者報道》記者抱怨。

這個被萬科祭出皇家概念的樓盤，除了戶型，規劃層高也沒打動購房者。“規劃的均好性，應使條件好的更好， 條件差一點的得到改善。萬科把容積率2.2 的項目都設計成9 層的高度，表面看層數低下來，實際上難免均差。對比西山一號1.47 的容積率，高下立現。”深圳新永基房地產評估公司總經理譚杰告訴記者。

“這極有可能是改善型樓盤傳襲了剛需樓盤的設計思維。不同產品線一定不能亂，項目定位、規劃、設計需要一脈相承。”宋延慶對記者表示。

“在其他開發商那里88 平方米只能買兩房，而在我們項目可以做到三房。產品不成熟的開發商要跟我們競爭只有死掉。”保利地產余英對《消費者報道》記者表示。

如果說不同產品線的設計沖突只是一個技術性問題的話，開發商一味追求的高周轉率則間接造成了更多房屋質量問題的發生。近幾個月，恒大地產在鞍山、天津等地的恒大綠洲、恒大城接連被曝出房屋質量、裝修標準過低等問題，就是一個可以管中窺豹的例證。

“要想保持高周轉率，資金是最大的后盾。可如果不是特別有知名度的房企，政府認可度就不可能提高，因此拿到低價地的可能性幾乎為零。這就使得開發商只能在其他費用上進行壓縮。”這對購房者而言，就成了擺在房屋質量面前的絆腳石。

層高標準各家不一

如果說，產品線對消費者有什么好處，首當其沖的就是在房企的開發流程中建立了一套相對完整的建設“標準”。然而基于成本考量，各家開發商都會在不同的產品序列中設定不同的“自家標準”。

層高問題，就是一個典型的例子。

去年在廣州購買了一套建筑面積73 平方米LOFT 公寓的張博，最近一直在跟開發商糾結層高的問題。“因為是LOFT 結構，所以當時承諾的層高是4.8 米。如果除去整體澆筑樓板的厚度，這樣我就可以隔出上下兩層，一層2.3 米，二層2.2 米；還算合理。”張博告訴《消費者報道》記者。可當張博收房的時候發現，“目測可能連4.6 米都沒有，隔成兩層之后會壓抑不少。”

“很多開發商在簽訂購房合同時甚至利用購房者不注重層高這一漏洞，在合同中列出允許層高有10 厘米至20 厘米誤差的條款。而層高縮水又不像漏水、空鼓等問題容易發現。”廣東廣信律師事務endprint