淺析房地產開發工程的成本控制及管理措施

張軍明

摘 要：房地產企業在發展過程中對開發工程的成本控制以及管理問題非常重視，主要是因為成本控制和管理對企業的經濟效益和市場競爭力有很大的影響，因此，筆者對如何對房地產開發項目進行成本控制和管理分析，同時也提出了相應的措施，希望對我國房地產業的發展能夠起到更好的促進作用。

關鍵詞：房產開發；成本控制；質量管理

前言

近年來，我國的房地產行業獲得了很大的發展，同時，房地產行業的發展也是現在人們關注的重點。房地產開發企業在發展過程中對企業的經濟效益和工程質量非常重視，工程質量也是人們關注的重點，因此，房地產開發行業在發展過程中要對成本控制進行很好的研究，對管理工作中存在的問題進行分析，這樣能夠找到更好的解決措施。房地產開發企業在發展過程中要對市場發展情況進行掌握，同時，對房產需求以及現代化房地產開發管理進行重視，應用先進的管理體系進行成本控制和管理，這樣能夠在保證工程質量的前提下提高企業的經濟效益，同時也能保證企業的經濟效益不受到影響。

1 房地產開發工程的成本控制

1.1 成本預測

房地產開發企業在經營過程中要對市場的物價信息情況進行掌握，同時對同類建筑物的成本情況進行掌握，對成本進行預測，能夠采取成本低、效益高的施工方案。對于房地產開發企業而言，經營的目的就是為了以最低的成本獲得最大的價值。在對工程的價值進行計量的時候，通常有兩種方式，一種是在成本沒有發生變化的情況下，建筑工程的價值出現了增大的情況，例如，一項建筑工程在進行開發的時候是以居民住宅的方式進行開發的，但是，在市場環境不斷變化的情況下，房地產開發企業對建筑的商業價值進行了重新的評估，將住宅的數量減少，將建設的部分用作商業門店，這樣對提高建筑的價值非常有利。還有就是在有限的土地面積上將建筑的層數進行增加，在對建筑結構進行設計之前要先進行市場的分析工作，在這個過程中可以將原有設計中的多層設計成為高層，將較高層數作為居住使用，在較低層進行商業廣場建設，這樣不但能夠方便人們的生活，同時也能更好的提高房地產開發企業的效益。另外一種方式是在建筑價值不變的情況下，將成本進行降低。建筑項目施工中，住宅的面積和結構布局對房屋的銷售有直接的影響，在建筑設計的時候，對房屋的結構問題要進行重視。在房屋結構出現問題的時候，會導致企業的價值回收率降低的情況發生。在對建筑項目進行設計的時候要對項目施工的具體情況進行掌握，這樣能夠避免出現按照經驗進行設計造成浪費的情況，同時，在建筑施工中對材料的使用問題也要進行重視，不能盲目的追求高檔的材料，這樣會出現不適合房屋本身要求的情況，房屋建筑施工中對具體的施工材料都有充分的考慮，并不是最貴的就是最好的。對材料的性能進行很好的分析，才能避免施工成本增加。在建筑施工過程中不能為了提高施工的速度出現對施工管網和施工程序不了解的情況，這樣會導致工程的后期施工面臨很大的問題，同時，在施工過程中要避免出現管理混亂，這樣會導致施工中出現重復的情況，導致施工成本出現增加的問題。在施工中對新的材料和技術進行應用比較普遍，對新的材料和技術進行應用之前要對其性能和應用效果進行很好的掌握，避免出現對材料行情不了解的情況，同時也能避免出現施工成本過高的情況。對導致施工成本發生變化的因素要進行很好的分析，采取必要的措施，這樣能夠更好的對施工成本進行預測。

1.2 成本計劃

在對成本進行預測的時候要對相關的影響因素進行分析，這樣能夠更好的將施工成本以貨幣的形式進行體現，同時在施工圖預算上進行反映，對項目的施工費用、施工成本以及降低成本的措施也能進行很好的分析。在施工中，要對施工圖紙進行熟悉，同時，掌握科學的施工方法和工藝，這樣在對施工成本進行計劃的時候能夠編制更好的文件。

1.3 成本控制

在成本計劃中，對影響成本變化的因素要加強管理，然后采取必要的措施，在施工過程中對各種支出消耗部分進行嚴格的控制，同時對成本控制情況要進行實時反饋，這樣能夠對實際成本和計劃成本之間出現的差異情況進行分析，同時對出現的差異情況也能及時采取措施進行更正，在成本控制過程中可以建立成本管理責任制，這樣對成本進行控制能夠獲得更好的效果。

1.4 成本核算

在建筑工程施工中，規定的開支范圍發生的實際費用采取適當的方法進行歸納，能夠對施工項目的成本和單位成本進行計算，同時，也能對相關的成本分級考核提供必要的考核依據。為以后的工程項目成本預測提供依據。

1.5 成本分析

對建筑工程項目成本進行對比評價和總結，在成本管理過程中能夠對影響成本變動的原因進行很好的控制，同時，也可以進行系統的研究，找出這些因素變化的規律，對成本控制中存在的一些固定規律進行分析，這樣也能采取必要的措施對成本影響因素進行更好的控制。

1.6 成本考核

對已完成項目，將其實際發生的各項指標與成本計劃進行比較，評定成本計劃的完成情況，以及各責任者的業績，并以此給以相應的獎勵或處罰，這樣才能有效地調動每一個員工在各自的崗位上努力完成目標成本的積極性，從而達到降低成本增加企業積累的目的。

2 房地產開發工程的質量管理

首先，質量控制是質量管理的一部分，是致力于滿足產品質量要求的一系列相關活動，包括有作業技術與管理活動，它是在明確的質量目標下通過行動方案和資源配置的計劃、實施、檢查和監督來實現預期的目標。建設產品必須滿足人們明確和隱含需要的特性之和，用其特性指標來評價，就是通常意義上的產品適用性、可靠性、安全性、經濟性以及環境的適宜性等。

其次，對質量形成的影響因素有人的質量意識和質量能力，它包括項目各參與單位與各責任主體。這就要求開發方從企業經營資質，市場準入制度，執業資格注冊制度，持證上崗制度等方面對各相關單位把好關，嚴禁無證設計與施工，嚴禁越級、掛靠、轉包等現象，現在各地掛靠現象尤為突出，部分項目經理以及其施工人員質量意識太差，值得注意。項目的勘察直接關系到工程的設計，在此階段應加強監督。建筑構造和結構設計的合理性與可靠性，要求對設計圖紙進行仔細的、多層次的審查，從而達到目的。對材料的質量規格，性能特性，應反復調查論證，進行合理選擇。

再次，質量控制的基本原理：制定質量計劃書，確定質量控制的組織制度、工程程序、技術方法、業務流程、資源配置、試驗要求、質量記錄方式、不合格處理、管理措施等具體內容。對照計劃書進行計劃方案交底，并按計劃規定的方法展開工程作業活動。檢查、對照計劃，運用各種專門手段而進行各種檢查，包括施工自檢、互檢和專職質檢員的質檢，以及監理單位的檢驗旁站和試驗室的試驗等。

最后，施工作業過程中的質量控制。基本程序：進行技術交底與圖紙會審，檢查施工工序的合理性與科學性，檢查工序施工條件是否符合要求，進行分批、分項工程檢查實測，對中間產品進行隱蔽工程驗收或工序驗收，經驗收合格后方可進入下道工序施工。

3 結束語

房地產企業在對成本進行控制的時候，要具有很高的責任心，同時，要按照必要的規程和規范進行工作，在工程施工中要對重要的部位和質量通病容易發生的部位進行重點的控制，這樣也能更好的提高建筑工程的施工質量。