合眾人壽董事長戴皓：民辦養老社區可否“租賃結合”

姚冬琴

2013年，我國老齡人口突破2億大關，其中“空巢老人”規模突破1億人。與此不相適應的是，含公益機構養老在內，平均每千名老年人擁有養老床位僅20張左右，與發達國家60～80張的水平相比差距較大。

“未來8到10年，中國將迎來養老洪峰。”合眾人壽保險股份有限公司（下稱“合眾人壽”）董事長戴皓對《中國經濟周刊》說，屆時，“80后”將首先面臨養老壓力，形成所謂“421家庭”，即夫妻二人要照顧四個老人和一個孩子。

就在中國老齡化狀況日益嚴峻，如何養老讓人們倍感焦慮的同時，養老產業也成為眾多商家看好的藍海。保險企業就是其中之一。

實際上，自2009年頒布的《保險法》允許保險資金投資不動產之后，國內已有8家保險公司投資養老地產。

去年9月13日，國務院印發《關于加快發展養老服務業的若干意見》提出，營造平等參與、公平競爭的市場環境，逐步使社會力量成為發展養老服務業的主體。這為險企投資養老地產注入更多活水。中國保監會保險資金運用監管部市場處處長賈飆表示，截至2013年10月末，8家保險機構投資養老地產的總計劃投資額是150億元。

去年10月，國內首個由保險公司投資的養老社區——合眾優年生活養老社區在武漢開園。合眾人壽成為業內第一個吃螃蟹的人。

據介紹，到2013年10月，合眾人壽已在湖北、沈陽、安徽、廣西4地落實用地并開工建設養老社區，北京、濟南、鄭州等地正在辦理征地手續，海南、江西、福建、上海、杭州、哈爾濱、青島、伊春等10余地正在洽談之中。不過，在形勢喜人的背后，戴皓也有自己的難題：“目前險資投資養老地產的政策是只準租不準賣，這是對保險行業最大的壓力。”

“中產”養老大有可為

與不少保險公司、房地產企業打造的養老社區瞄準“高大上”人群不同，合眾人壽將目標客戶鎖定在中產人群，價格也比較親民。

據介紹，合眾人壽設計的實物型養老保險，是將個人自愿性養老金與持續照料型養老社區相結合的養老保險計劃。保險客戶購買“合眾優年生活實物養老保障計劃”，就可提前鎖定未來入住“合眾優年養老社區”的權利。

以武漢社區為例，保險客戶有兩種選擇：第一種每年繳費2.9萬元，繳納10年，70歲可以入住，可居住10年，相當于每月租金2500元。第二種每年繳納保費4.8萬元，繳納10年，70歲入住，直至終身，假如活到90歲，月租金為2000元。“客戶現在繳納的保險相當于租金，鎖定了入住權。下一步還要結合調研推出新舉措，醫療等其他一些服務都會逐漸加進去。”戴皓告訴《中國經濟周刊》。

“我們定位就是中產階層。將來我們會出現中下和中上，最高的人群目前沒有這種考慮，其他的公司去考慮。”戴皓在美國調研時發現，該國養老機構的服務是一樣的，無論對窮人、富人都是同樣檔次，國家對窮人補貼得多，對富人補貼得少。

戴皓認為，中國的養老模式更多是量體裁衣。服務于高端人群的由專業公司去做。照顧低收入人群的應由政府“兜底”。保險公司辦養老社區，服務于中產階層更合適。未來隨著經濟的發展和人們生活水平的提高，中產階層將成為養老市場中的主力軍，消費潛力巨大。

合眾人壽黨委書記、副總裁劉校君透露， 未來10年，合眾人壽計劃在全國打造26個大型養老社區，規模在千億元左右，屆時可容納46萬老人養老。

養老社區需要土地政策支持

事實上，國內養老社區仍處在市場培育階段。因為傳統的養老觀念，很多老人不愿意去養老社區，養老社區入住率不高，給投資方的盈利與發展帶來阻礙。

現實的困難還遠不止這些。作為全國政協委員的戴皓在今年兩會上坦言：“在發展中我們不僅享受不到如非營利性養老服務機構的優惠政策，每年還要繳納很大一部分房產稅及其他一些稅收，這樣很難喚起商業養老機構的積極性。”

戴皓對《中國經濟周刊》說，政府除了滿足社會基本養老需求之外，還應該給商業養老，特別是非營利性養老多一些稅收優惠政策，緩解養老社區機構的壓力，等養老社區實現盈利時再用完全市場化手段調配。

戴皓認為，目前，我國養老保險制度建立在三大支柱之上，即基本養老保險、企業補充養老保險以及個人自愿性養老金。實物型養老保險是將個人自愿性養老金與持續照料型養老社區相結合的養老保險計劃。給予實物養老型養老保險計劃以稅收優惠，引導個人自愿性養老金投資于養老服務業，將壯大個人自愿性養老金這一養老保險制度的第三支柱。

除了稅收優惠，戴皓還建議，在養老社區建設拿地時，可單獨列為養老類產業用地，單獨對該類產業推出政策以促進養老產業的發展。

此外，在公共設施配套上，應滿足養老社區建設和報建要求，按老人的現實需求，應配置醫院、老年大學、幼兒園、小學等配套設施。“政府要給養老社區配套醫院，出臺強制政策和制度。”戴皓說。

“只租不售”鐵律不利行業發展

對于保險資金投資興建的養老社區，目前的政策紅線是“只租不售”。按照保監會規定，險資投資興建養老社區，不同于房地產商可以通過預售商品房或按揭貸款的形式一次性收回成本，投資細則要求“保險資金投資養老不動產項目，不得自行開發建設投資項目，不得以分拆形式銷售養老項目產權，不得利用銷售養老項目產權獲得銷售收入”。

這一“鐵律”給不少保險公司帶來了資金壓力。保險業內預測，養老社區要達到盈利平衡，至少需要5到8年時間。

劉校君曾表示，以合眾人壽武漢養老社區為例，預計15年可以收回土地及建設投資。

在戴皓看來，“只租不賣”是目前險資投資養老社區承受的最大壓力。在合眾人壽，客戶可以通過保單形式鎖定某套單元的使用權，“比如說70年都歸你使用了”，但戴皓更希望保監會能出臺允許養老社區“租售結合”的政策。

他說，目前國內養老社區大多采用租賃模式，但如果完全按照租賃模式，對于投資人來說投資大、收益低、周期長，很難調動社會資本投入的積極性。對于消費者來說不喜歡租房，更偏好購買，居住在自己家里。

戴皓建議，我國的養老社區應借鑒國際經驗，可租可售。為確保老年人利益和社區品質，需要限制社區居住家庭必須有1名55歲以上老人，社區產權限定只能銷售給符合年齡限制的老人，當老人離世時，經營商可回購，仍然出售給老人。

目前，保險資金投資養老社區，在拿地時可獲得優惠政策，如果養老社區“可租可售”，如何保證保險公司專注養老，而不是炒房？

對此，戴皓認為，拿了養老性質的地，但確實經營不好，一部分需要變成房地產出售，這部分應當補繳相應差價。

“可能很多房地產開發商投資養老地產，會用開發的利潤去貼補養老。保險公司也一樣，用開發利潤貼補支持養老，行業才會有后續的活力。”戴皓說。endprint