探討房地產企業的投資管理

盧瑞娟

企業的本質是一種資源配置的機制，企業的目標是追求利潤最大化，而企業投資正是企業追求利潤最大化的主要手段。企業投資管理是指為了提高競爭力或獲得最大投資收益，而對投資的各項要素或環節進行策劃、決策、組織和控制的過程。在現代企業，投資管理工作已經具有相當重要的意義。而對于房地產企業來說，房地產投資具有投資數量大、投資回收期長、流動性差、受政策影響較大、投資風險相對較高的特點，其特殊性決定了房地產企業的投資管理對于房地產企業投資成敗更有著舉足輕重的作用。

1 房地產企業投資影響因素分析

1.1 外部因素

（1）經濟因素。主要指一城市或區域的宏觀經濟狀況，主要包括經濟發展狀況、經濟結構、居民收入、消費者結構等方面的情況。房地產企業投資項目的所在城市或區域必須滿足一定的經濟條件才能支撐項目的有效運轉。

（2）政治因素。房地產企業投資是與政治及政策因素息息相關的，這是房地產企業投資區別于其他企業投資的最大特點。政治因素主要包括政府對房地產行業的調控政策、政府對房地產企業投資的認可程度，以及政府的各種財政稅收等優惠性政策等。房地產企業投資能否成功很大程度上取決于項目所在區域的政治環境。

（3）社會因素。主要指當地人的風土人情，居住習慣、價值觀念、居民消費意愿等方面的情況。房地產企業的最終客戶是消費者，投資項目能否盈利的關鍵在于去化率的高低，這與當地人的生活和消費習慣密切相關。

1.2 內部因素

（1）企業戰略。企業戰略包括三種，拓展型戰略、穩健型戰略、收縮型戰略。拓展型戰略的企業對對外投資的需求更大，主要采取積極進攻的戰略形態；穩健型戰略是采用穩定發展態度的戰略形態，主要適用于中等及以下規模的企業或經濟不景氣的大型企業選擇；收縮型戰略采取保守經營態度的戰略形態，主要適合處于市場疲軟、通貨膨脹、產品進入衰退期、管理失控、經營虧損、資金不足、資源匱乏、發展方向模糊的危機企業選擇。

（2）項目產品特點。包括項目的類型、規模、性質及產品定位等要素。不同房地產企業的主導項目產品特點不同，同一房地產企業在不同區域的項目產品也會有所不同。房地產企業要將產品線的特點與投資意向區域特征有機結合，做到兩者的相互匹配，已達到有效投資的效果。

（3）企業所處地域集中或分散。即指本地項目或異地項目的離散性，包括形成區域性的項目開發，如項目集中在長三角地區或華北地區等。對于房地產企業來講，在已有項目比較集中的區域的投資需求較小，在空白區域且戰略意義重大的區域的投資需求較大。房地產企業在進行投資前應當嚴格進行可行性研究和論證，充分了解所要投資的項目，認真分析、充分認識投資風險和收益，然后作出投資決策。但是在實際操作中，不少企業都沒有認真分析、充分了解這些資料，而僅僅憑借自己的主觀判斷，盲目地進行投資，這就嚴重影響了企業的資金運轉，制約了企業經濟效益的提高，增加了企業投資的風險，甚至會危及企業的生存。

2、投資管理過程的管控不力。房地產企業投資管理過程的管控好壞是決定投資是否成功的關鍵因素，但在實際中，許多企業都沒有相應的制度和組織，或制度和組織流于形式不能有效執行，導致項目投資缺乏有效的管理和控制。這就使得被投資項目由于疏于管理，缺乏監督，不能向正常的方向發展，甚至會形成惡性循環，導致虧損，從而給企業帶來損失。

3、缺乏相應的審計和評審。企業對投資項目投資后，應當定期對投資項目進行審計、評審，檢驗投資項目的成果。但在現在的許多企業中，根本就不存在對投資項目的審計和評審，這使得企業的管理者對投資項目的運行情況缺乏認識，不能做出科學的決策。對投資項目而言，由于沒有審計、評審等檢驗工作的壓力，難免會造成投資失敗。

2 房地產企業投資管理的策略分析

1、加強標準化的流程管理，完善企業投資管理制度。首先，在企業投資前期階段，制定科學的區域選擇及項目匹配標準，這需要綜合考慮房地產投資的各項影響因素，并以此確定區域及項目選擇的硬性指標； 其次，在投資項目推進過程中，制定項目投資流程圖，細化工作流程，確定關鍵性節點；最后，在后期項目投資決策階段，建立專門的投資管理機構和項目評估制度，經過可行性研究、項目評價和盈虧平衡分析等科學論證，確定開發項目的最佳投資方案。在流程標準化的基礎上，建立并完善企業投資管理制度，加強對企業投資的制度化管理。

2、加強組織構建及人員管理。建立完善的項目投資管理組織機構是保證房地產企業投資成功的必要措施。因為，管理組織機構不僅確定相關工作的責任人，也確定了管理溝通的渠道。一方面，需要加強投資管理的專門部門的組織構建及人員管理，將項目責任到人，并制定嚴格的獎懲制度，責任與激勵并舉，加強項目負責人的責任意識，同時以一定的激勵政策激發人員的積極性；另一方面，房地產企業的投資管理需要其他部門的協作，因此，還需建立跨部門的協作機制，舉企業之全力保障投資項目的順利進展。

3、加強投資項目運行過程的審計與評審。企業對項目投資后，除了管理和監督外，還要對投資項目進行定期的審計和驗收。投資項目的運行好壞直接關系到企業能否獲利。因此在投資項目運行一定時期后，必須對其結果進行審計評審，以便及時發現問題、解決問題，促使投資項目正常運行，并為企業管理者提供可靠的資料，了解投資項目的運行情況，以便企業的管理者做出判斷和決策。