淺析九江市住宅價格泡沫

摘要：本文通過單位根檢驗和協整分析，對九江市住宅交易價格是否存在泡沫進行了實證。從長期看，九江住宅交易價格與經濟基本面數據存在長期均衡關系。但是短期內，實際交易價格偏離均衡價格很難得到修正，住宅交易價格短期內存在泡沫。

關鍵詞：單位根 協整 誤差修正

一、引言

2014年才剛剛開始，浙江杭州某樓盤就開啟了“馬年第一降”，網絡對于樓市的走向眾說紛紜，很多論壇上都在激烈討論樓市“崩盤”、“暴跌”的可能。此外，很多樓市大佬紛紛發表看衰樓市的話題，連樓市死多頭的任志強都對今年樓市表示了擔憂。那么，樓市是否真會暴跌，作為九江市民，我們更關心的是九江房價的走向，九江房價是否存在泡沫呢？

二、住宅價格泡沫的界定

從資產定價模型可知，資產的理論價格等于其未來各期期望收益現金流的現值之和。住宅作為居民持有的一項重要資產，同樣可以按照該模型進行定價。如果住宅市場價格超出其理論價格，即住宅價格存在泡沫，那么住宅價格與期望收益現金流之間的長期均衡關系將被打破。遵循這一邏輯，我們可通過對住宅價格與期望收益現金流兩個變量進行協整分析來檢驗住宅市場是否存在泡沫。

住宅價格泡沫是指由于投機活動等各種因素導致住宅價格超出經濟基本條件決定的理論價格的部分。由于短期內住宅供給量是固定不變的，投機需求的增加會導致房價的非正常上漲，從而產生價格泡沫。住宅市場價格和價格泡沫的關系可表示為：

其中，P為市場價格，Pa是經濟基礎決定的基礎價格，Pb是投機造成的價格泡沫，ε 表示隨機波動。

三、九江市住宅價格泡沫實證分析

（一）變量選取以及數據來源

從理論上來講，要檢驗住宅價格是否存在泡沫，就應該搜集住宅價格以及住宅的預期收益流數據。住宅的預期收益流可以理解成住宅的租金收入，但由于住宅租金數據的搜集存在一定的困難，因為大多數情況下購房者購買房屋的目的是自住而不是出租。基于這一點，本文借鑒了Poterba的經驗，租金收入與地方的經濟基本面，比如經濟總量、人均可支配收入，人口規模等指標息息相關。因此，本文選擇GDP、人均可支配收入來代替住宅的預期收益流。

九江住宅價格數據可以通過中房網公布的成交均價進行搜集。九江GDP以及人均可支配收入數據可以從九江市統計信息網 http：//www.jjtjw.cn 進行搜集。

（二）單位根檢驗

為了消除數據異方差對數據分析的影響，我們先對各變量取對數。住宅價格、國內生產總值和人均可支配收入分別記為jg、gdp和rjsr，其對數分別記為ljg、lgdp和lrjsr。三個變量的單位根檢驗結果如下：

從上述三個變量的單位根檢驗結果來看，三個變量的t統計量值分別為-1.18、-1.08、-1.03，都比顯著性水平為10%的臨界值要大，說明這三個變量都存在單位根。從它們的一階差分的單位根檢驗來看，三個變量的t統計量值分別為-3.06、-14.25和-5.56，DLJG變量小于5%顯著性水平的臨界值，其他兩個變量小于1%顯著性水平的臨界值，說明三個變量的對數一階差分是平穩的，從而判斷出三個變量都是一階單整序列，為后續的協整檢驗奠定基礎。

（三）協整檢驗

利用變量LJG對變量LGDP和LRJSR進行回歸，回歸方程如下：

LJG=3.43+0.44LRJSR+0.29LGDP

從檢驗結果來看，系數均為正，說明經濟的增長和收入的提高會造成住宅價格的上漲，這與一般的經濟常識相吻合。通過對回歸方程的殘差進行分析，結果發現，t 統計量值為-2.53，小于顯著性為5%的臨界值，說明其殘差序列是白噪音序列。這就意味著九江市的住宅價格與國內生產總值和人均可支配收入之間存在協整關系，即存在長期均衡的關系，因此可以判斷，九江市住宅價格從長期來看并不存在泡沫。

（四）誤差修正模型

上述通過單位根與協整檢驗得到了九江市住宅價格不存在泡沫的結論。但是，單位根與協整檢驗針對的是長期性泡沫，當泡沫持續的時間較短時，單位根與協整檢驗很難偵察出這種短期性的泡沫。那么，九江市住宅價格是否存在短期性泡沫，則需要通過誤差修正模型（ECM）來進行修正，結果如下：

從估計結果來看，誤差修正項E（-1）的系數為負，顯著性水平為0.55，說明住宅上一期實際價格對其長期均衡價格的偏離對當期住宅價格的波動統計上不顯著，誤差修正項系數為-0.06，說明上期住宅實際價格與均衡價格之間的差距只有6%得到了修正，按照這一速度，完全得到修正需要16個月的時間，這說明變量之間的長期均衡關系推動實際價格回到均衡價格的速度非常緩慢，從而說明短期內住宅價格存在一定的泡沫。

四、結論

通過單位根和協整檢驗，我們得到九江市住宅價格與經濟基本面數據之間存在協整關系，說明從長期來看，九江的住宅價格并不存在泡沫。但是從短期來看，實際價格偏離均衡價格的差距在短期內很難得到修正，說明從短期來看，九江市住宅價格存在一定的泡沫。

參考文獻：

[1]姜春海.中國房地產市場投機泡沫實證分析[J].管理世界，2005

[2]王春雷.長期和短期性住宅價格泡沫存在性檢驗—以上海住宅市場為例[J].南方經濟，2009

（責任編輯：韓梅）