淺析土地增值稅

摘要：本文從土地增值稅的內容和對企業的實際影響分析入手，結合當前土地增值稅征收情況談談企業如何有效應對土地增值稅。

關鍵詞：土地增值稅 稅制 籌稅

一、土地增值稅簡析

（一）特點分析

土地增值稅雖然也是一種重要的國家稅制，但是在與其他稅制比較之下，其自身也具有多方面的特點。

首先，土地增值稅的計稅依據是土地轉讓、房地產轉讓以及土地上附著物轉讓的增值額，而非轉讓所得的全部費用。所謂增值額是指轉讓及銷售總額在扣除相應成本、相關費用以及其他應繳稅金及其他方面項目成本和支出之后所剩余的余額，在這點上就呈現出了與增值稅增值額的不同之處。

其次，土地增值稅在征收范圍方面比較寬泛。土地增值稅的征收范圍包括了當前我國國土境內的所有房屋轉讓、房地產轉讓以及各種形式的建筑物轉讓及附著物轉讓，在征收對上上面不僅包括單位同時也包括了個人，而且在納稅對象方面也沒有國籍、地域、身份等方面的特殊規定。同時不論轉讓所得是貨幣形式、實物形式還是其他形式都需要進行增值稅的繳納，同時也不論轉讓的性質為何都需要進行繳納，因此，是一種征收范圍非常廣泛的稅制類型。

再次，土地增值稅的征收是重復性的，一般來說我們進行納稅都是就一個物品進行一次性征收稅費，但是土地增值稅是施行重復征收，也就是說，一間房產，不論發生多少次的交易行為和不論交易增值稅為多少，每次都要進行土地增值稅的征收。

（二）土地增值稅開征的重要性分析

首先，土地增值稅的開征是一項國家對房地產開發商以及房地產交易市場的宏觀調控政策，能夠有效實現控制房地產市場過熱、平抑房價的作用，從而進一步規范我國的房地產開發市場及交易市場。

其次，國家也可以通過土地增值稅重復征收的這種特點來有效控制土地炒買炒賣的過熱行為，防止不放商人不斷的炒賣土地而從中獲取暴利，同時也可以對房地產市場的買賣價格進行一定程度的控制，有效控制讓土地買賣行為趨于合理化。

再次，隨著我國房地產開發市場及交易市場的不斷規范化與規模擴大化，以及近年來世界范圍內的優質房地產開發企業的不斷進入中國市場，我國政府也能夠通過土地增值稅的征收方式為國家財政稅收獲取更多的資金收入，從而更好的實現國家建設。

二、土地增值稅合理納稅手段研究

前文我們提到了土地增值稅的諸多特點以及土地增值稅對房地產開發企業的種種影響，因此為了更好的實現對土地增值稅的合理應稅，同時也為了幫助房地產開發企業及相關企業在應對土地增值稅方面尋找更好的籌稅方法，下面我們就土地增值稅合理納稅手段方面的問題進行討論。

首先，我們根據土地增值稅是按照土地交易、土地上面建筑物交易以及附著物交易的增值額進行征收計稅的特點來看，想要切實降低土地增值稅的納稅數額，最重要的一點就是要采用合理合法的手段最大限度降低交易過程中的增值額，讓更多的收入能夠通過其他成本支出及收入支出的形式進行抵扣。所以我們應該加強對分散收入這個問題的工作力度和研究深度。在分散實際計稅收入方面。應該努力尋找能夠進行分開計價的部分，將這些項目的銷售從整個房地產的銷售行為中進行分離，使兩者之前切斷必然聯系，從而不作為土地增值稅的應稅范圍。例如在進行房屋銷售時，房屋本身的價值為100萬人民幣，房屋內部設施、設備的價值為30萬人民幣，如果將這兩項合并到一個購買合同中，總計為130萬人民幣，那么土地增值稅的應稅基數就會變成130萬人民幣，其后所具體繳納的增值稅費用也會因為基數大而變大。所以在面對有附加銷售物品的房地產銷售活動中，應該盡可能的將房產本身之外的其他費用進行單獨的買賣合同簽訂，這樣就能夠最大限度降低房地產交易行為所直接產生的交易收益，從而降低土地增值稅應稅基礎。而且我們還可以從普通銷售合同印花稅低于房地產銷售合同印花稅的方面獲得更多的納稅優惠，可謂一舉兩得。

其次，由于現在的房地產銷售市場日趨火爆，企業之間的競爭日益激烈，因此過去的毛坯房、清水房都已經無法為企業獲取更多的銷售市場和客戶青睞，所以精裝房在當前的房地產銷售市場中逐漸走俏，許多房地產開發企業也加入了精裝房銷售大軍之中。但是如果精裝房的售價必然會比毛坯房和清水房的售價更高，因為裝飾裝修費用在售價中占據了很大比例。但是如果將房屋售價與裝飾裝修售價合并到同一個房屋購買合同當中，那么土地增值稅的納稅基數也必然增大。所以企業可以考慮將房屋銷售時間、房屋買賣合同簽訂時間與裝飾裝修合同簽訂時間進行分開處理，首先與客戶簽訂清水房或者毛坯房的購買合同，并注明銷售金額。然后在裝飾裝修工程完工之后再進行第二份裝飾裝修、設備安裝的合同。這樣就能夠讓第二份合同進入營業稅的征收范圍也不會被合并到土地增值稅的征收范圍當中，這樣能夠利用營業稅征收稅率低于土地增值稅征收稅率的有利條件幫助企業進一步降低稅費繳納的總額，實現減稅目的。

再次，任何稅費的繳納數額與實際收益之間都有一個平衡點，如果低于這個點，雖然納稅少但是企業的實際收益也會少。如果想要提高收益而讓售價不斷提高，所帶來的也是稅費繳納的基數增高。所以企業應該加強對平衡點的考量與把握。必須認真考慮合理定價問題，取得最佳平衡點，同時還要努力實現增值稅抵扣數額的比例，達到有效降稅的目的。

三、結束語

土地增值稅是我國的一項重要稅制，不僅能夠有效實現國家對房地產開放行業及房地產銷售市場的宏觀調控，同時也是國家財政稅收的重要來源。對于企業來說，積極納稅是基本義務。但是為了實現企業收益的不斷提升也需要加強合理應稅前提下的有效籌稅與科學避稅研究，從而實現企業自身收益增長、實力提升的目的。

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（責任編輯：劉璐）