房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險管理研究及應(yīng)用

摘要：本文結(jié)合了風(fēng)險管理的概論以及實際情況對房地產(chǎn)企業(yè)投資項目的風(fēng)險管理以及相關(guān)應(yīng)用進行了一定的探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 投資項目 風(fēng)險管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險的概述

（一）風(fēng)險的含義

風(fēng)險是指在一定條件之下以及一定的時間內(nèi)各種可能發(fā)生的結(jié)果的變動的程度。而對風(fēng)險的定義可以分為兩種，一種是廣義風(fēng)險，強調(diào)風(fēng)險的不確定性；而另一種則是狹義風(fēng)險，強調(diào)風(fēng)險損失的不確定性。廣義風(fēng)險強調(diào)的是不確定性，有利有弊，而狹義風(fēng)險則強調(diào)不利的后果。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險的含義和特征

概括地說，房地產(chǎn)投資風(fēng)險就是指由于各種因素的影響導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的收益與預(yù)期收益的偏離程度。而在房地產(chǎn)企業(yè)的項目當(dāng)中，由于投入的資金較大、投資的周期較長、資金變現(xiàn)的能力較弱以及影響的因素復(fù)雜等等，風(fēng)險是不能避免的，而房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險具有以下特征：

1.風(fēng)險的綜合性。由于房地產(chǎn)企業(yè)的投資收到內(nèi)部以及外部的種種因素的影響，是企業(yè)的商務(wù)活動、安全活動、技術(shù)活動以及財務(wù)活動等等活動綜合起來的矛盾，因此風(fēng)險是綜合性的，不是單一的。

2.風(fēng)險的不確定性。房地產(chǎn)企業(yè)的投資和其他的投資項目一樣，風(fēng)險事件的發(fā)生和結(jié)果都有著不確定性。但因為房地產(chǎn)的投資大多數(shù)是一次性的，項目的各個部分的組成也比較復(fù)雜，變化的因素也更多，因此風(fēng)險所帶來的結(jié)果更加難預(yù)測，有更大的不確定性。

3.風(fēng)險的可測性。雖然房地產(chǎn)投資風(fēng)險具有較大的不確定性，但是還是可以通過分析以往的案例等資料，對可能發(fā)生的風(fēng)險，進行一定程度的預(yù)測。而風(fēng)險的可測性也是風(fēng)險識別以及控制的基礎(chǔ)，人們可以根據(jù)對風(fēng)險的預(yù)測，來進行一定程度的對風(fēng)險的控制。

二、房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險管理的過程

（一）風(fēng)險的識別

對風(fēng)險進行識別是第一步要進行的，在風(fēng)險發(fā)生之前，通過對以往案例等資料的分析研究，來對風(fēng)險的種類、原因和后果進行一定的識別。

（二）風(fēng)險的估計

在風(fēng)險識別的基礎(chǔ)之上，通過對已有資料的大量分析，并應(yīng)用概率統(tǒng)計的相關(guān)理論，來對風(fēng)險進行一定估計，估計出有可能的損失等。

（三）風(fēng)險的評價

在以上兩步的基礎(chǔ)之上，對風(fēng)險發(fā)生的可能性、損失程度等因素進行綜合的考量，以便對投資項目的整體風(fēng)險進行評價。

（四）風(fēng)險的應(yīng)對

在風(fēng)險評價之后，對風(fēng)險已經(jīng)有了一定程度上的把握，因此要根據(jù)實際情況，來選擇合適的策略來應(yīng)對風(fēng)險，從而讓風(fēng)險造成的負(fù)面影響降到最低。

（五）風(fēng)險的監(jiān)控

風(fēng)險監(jiān)控就是對項目的風(fēng)險進行監(jiān)視和控制。對已識別的風(fēng)險進行跟蹤和監(jiān)視，以便確定是否會有新的風(fēng)險出現(xiàn)，在應(yīng)對措施的執(zhí)行過程當(dāng)中，也要根據(jù)實際情況做出適當(dāng)?shù)母淖儯瑢︼L(fēng)險造成的負(fù)面影響進一步的降低，掌握風(fēng)險的控制權(quán)。

下圖為風(fēng)險管理的過程。

三、房地產(chǎn)企業(yè)投資項目的風(fēng)險對策

（一）風(fēng)險的規(guī)避

風(fēng)險的規(guī)避就是如果在對風(fēng)險進行評價之后，發(fā)現(xiàn)后果很嚴(yán)重且無法避免，就要主動放棄項目或者大幅度對項目進行改變。從而實現(xiàn)對風(fēng)險的規(guī)避。規(guī)避風(fēng)險最徹底的方法就是放棄項目，但這也會帶來很多其他的問題。因此要對風(fēng)險有足夠的認(rèn)識，要有充分的把握。風(fēng)險的規(guī)避最好在項目的開始之前，否則要復(fù)出很多代價。

（二）風(fēng)險的減輕

風(fēng)險減輕就是采用一些措施，讓損失的機會和損失的嚴(yán)重性得到有效的減少。在實施這個策略的時候，要將每一個具體的風(fēng)險降低到可以接受的水平，從而對總體風(fēng)險能夠進行有效的減輕。減輕風(fēng)險也有很多措施，如一般措施、程序性措施、教育措施以及工程措施等等。

（三）風(fēng)險的轉(zhuǎn)移

風(fēng)險轉(zhuǎn)移是指對于某些不能夠有效控制的風(fēng)險，可以根據(jù)合同或者協(xié)議，其中的一部分風(fēng)險轉(zhuǎn)移給第三方。風(fēng)險的轉(zhuǎn)移并非損失的轉(zhuǎn)移，各個組織對于風(fēng)險的處理也各不相同，因此這個方法也不失為一種有效的方法。

（四）風(fēng)險的共擔(dān)

風(fēng)險共擔(dān)是指在風(fēng)險發(fā)生之前，把風(fēng)險分成幾個部分，并讓第三方來分擔(dān)其中的一些風(fēng)險。當(dāng)某個項目的其中某個分項的風(fēng)險較大時，可采用該策略，但風(fēng)險減少的同時，利潤也會相應(yīng)的減少。

（五）風(fēng)險的自留

風(fēng)險的自留是迫不得已的對策，嚴(yán)格來說算不上一個對策。就是在缺乏對風(fēng)險的有效控制之后，獨自承擔(dān)的風(fēng)險的后果。消除風(fēng)險往往是有代價的，但如何代價比風(fēng)險自留之后的代價還大的話，這個風(fēng)險就沒必要消除了。風(fēng)險自留也分成主動和被動兩種。

四、房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險的管理措施

（一）建立以及完善項目風(fēng)險管理組織機構(gòu)

對項目風(fēng)險管理組織機構(gòu)的建立以及完善是做好房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險管理的必要舉措。因為有了完善的管理組織機構(gòu)后，不僅僅能夠確定每項工作的負(fù)責(zé)人，也保證了能夠和相關(guān)人員進行溝通和交流。完善的管理組織機構(gòu)可以保證在整個項目當(dāng)中，每項工作都有人管，每項工作都有人監(jiān)督。

（二）制定完善的風(fēng)險應(yīng)對計劃

要做好房地產(chǎn)企業(yè)投資項目的風(fēng)險管理，必須要建立一套科學(xué)且合理的規(guī)避模式，要從多個角度進行思考，將各個資源進行有效的整合，以便制定出完善的風(fēng)險應(yīng)對計劃，從容地應(yīng)對每一個風(fēng)險。

（三）加強相關(guān)的培訓(xùn)，保證經(jīng)費

風(fēng)險管理也需要日常運行的經(jīng)費，而要保證經(jīng)費，必須做好以下工作：

1.保證培訓(xùn)費用。要有效地提高風(fēng)險的管理意識和相關(guān)技能，一定要做好培訓(xùn)工作。因此，在培訓(xùn)的費用方面，一定要保證好。

2.保證方案的執(zhí)行費用。由于在方案的實際執(zhí)行過程當(dāng)中，可能有需要外聘專業(yè)的技術(shù)人員，因此必須要對這方面做好相關(guān)的預(yù)算工作。

3.保證風(fēng)險自留的費用。上文也提到過，當(dāng)風(fēng)險無法進行有效控制，就可以才用風(fēng)險自留的方法，而財務(wù)部門也要對風(fēng)險自留做好資金上的準(zhǔn)備。

4.保證其它相關(guān)費用。當(dāng)在項目的實際執(zhí)行過程當(dāng)中，如果有人對項目的執(zhí)行有著比較大的貢獻(xiàn)，可以適當(dāng)給予獎勵。反之，如果有人違反了相關(guān)的規(guī)定以及造成了重大的事故，則要進行一定的懲罰。

（四）建立并完善風(fēng)險管理制度

要保證房地產(chǎn)企業(yè)投資項目的風(fēng)險管理工作，必須要建立并完善風(fēng)險管理的相關(guān)制度。有了制度，工作人才可以根據(jù)制度來辦事，也可以有效劃分管理人員的職責(zé)。主要包括以下幾個方面：

1.建立風(fēng)險識別的制度。對風(fēng)險的識別越早進行，就越容易實現(xiàn)對風(fēng)險的控制，控制的效果也會越明顯。因此對于風(fēng)險識別的制度，一定要根據(jù)實際情況來加以完善。

2.建立風(fēng)險監(jiān)控的制度。要建立并完善風(fēng)險的監(jiān)控制度，將不同類型的風(fēng)險落實相關(guān)的人員上，做到每個風(fēng)險有有人負(fù)責(zé)，有人監(jiān)控。

3.建立風(fēng)險培訓(xùn)制度

建立并完善風(fēng)險培訓(xùn)制度不僅可以讓工作人員的意識以及技術(shù)有效提高，還可以讓整個項目團隊的整體管理水平得到提高。

4.建立對突發(fā)事件的緊急應(yīng)對制度。在建立的對突發(fā)事件的緊急應(yīng)對制度之后，在突發(fā)事件發(fā)生時，可以及時地采取相關(guān)的措施進行應(yīng)對。

5.建立風(fēng)險獎懲制度。如果有了一個比較好的風(fēng)險獎懲制度，可以對員工的積極性進行調(diào)動，從而降低風(fēng)險發(fā)生的概率。

6.建立各部門間的風(fēng)險管理協(xié)調(diào)制度。在風(fēng)險發(fā)生的時候，很多時候涉及的并不只有一個部門，因此，要對各部門之間的團隊協(xié)作進行加強。

五、結(jié)言

在目前經(jīng)濟急速發(fā)展的現(xiàn)在，各種風(fēng)險出現(xiàn)的概率也越來越大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)投資項目的風(fēng)險管理也變得越來越重要，如何才能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)投資項目的風(fēng)險管理，是一個非常值得去研究的問題。本文結(jié)合了風(fēng)險管理的概論以及相關(guān)的實際情況，對房地產(chǎn)企業(yè)投資項目的風(fēng)險管理進行了一定的探討。

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（責(zé)任編輯：陳兵）