商品房預售合同中開發商逾期交房的違約責任

摘 要：商品房預售合同法律制度對我國房地產行業的發展起著至關重要的作用。現實生活中，商品房預售合同法律問題層出不窮，商品房預售合同在實際操作過程中存在爭議和不規范之處，導致購房者和開發商間的糾紛難以解決。本文通過對商品房預售合同開發商逾期交房的違約責任、違約金的計算等一系列法律法規的深入分析，對實踐中商品房預售合同中開發商逾期交房而產生的違約責任問題以及違約金的計算問題的解決提出建議。

關鍵詞：商品房預售合同；違約責任；違約金

一、商品房預售合同中開發商的逾期交房的違約責任及違約金的計算

商品房預售合同簽訂之后，雙方當事人都要受到合同的約束，遵守合同約定，否則要承擔相應的違約責任。目前開發商逾期交房，交付不符合約定條件的房屋已經成為引發商品房預售合同糾紛的主要問題。司法實踐中對于開發商違約責任的承擔方式及違約金額出現了不同的裁判結果，反映出以下幾個問題：

1.違約責任的承擔

買賣雙方通常會在合同中對預售的商品房以及與房屋相關的基礎設施、公用配套建筑都達到正常使用的標準予以明確規定，否則就要承擔相應的違約責任。實踐中可能出現的開發商逾期完工的情況有：

（1）商品房按期竣工交付，但是基礎設施及公共配套建筑未能按期完工，在這種情況下，可以按照合同約定計算逾期交房的違約金，因為基礎設施及公共配套建筑不能按期投入使用勢必會影響商品房的正常使用，故預購人有權追究開發商的違約責任。

（2）基礎設施、公共配套建筑已完工，但商品房還未按期完工。對于一些較大且分期開發的商品房小區，開發商在前期開發時就已經將基礎設施及公共配套建筑做好，但因故后期開發的房屋未能按期竣工。在這種情況下，預購人當然有權追究逾期交房的違約責任。

（3）房屋未按期竣工，基礎設施、公共配套建筑也未按期完工，這是實踐中最常見的現象，開發商先建好房屋，然后才開始建設基礎設施和公共配套建筑。筆者認為，此時，預購人無權要求開發商就逾期交房及基礎設施、公共配套建筑分別承擔違約責任。因為商品房才是商品房預購合同的主要標的物，合同主要標的物不能按時交付，開發商理應承擔違約責任。而基礎設施及公共配套建筑并不是商品房預購合同的主要標的物，只是為了保證主要標的物商品房能正常使用的附屬物，把基礎設施、公共配套建筑與房屋放在同等的位置上不符合合同本義，因此，不應當對開發商追究雙重違約責任。

2.違約金的計算

（1）違約金的數額。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。”違約金的數額由雙方當事人自行約定，沒有約定時，則適用本條之規定。但在約定了違約金數額的情況下，則需要考慮《解釋》第十六條的規定：“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。”

（2）違約金的計算期限。可以分為兩種情況，第一種是以商品房買賣合同中約定的交房日期為違約金計算的起算點，以實際交付日期為止算點。這里的實際交付日期有兩種情形，其一是具備交付條件的前提下，以實際交付日期為準；其二是在不具備交付條件的前提下，以具備交房條件且實際發生交付的日期為準。第二種仍以合同約定的交房日期為違約金起算點，以開發商已送達交房通知書中確定的交房日期為止算點。但這種情況需要具備兩個前提條件，其一是該商品房已具備交付條件，其二是開發商的通知送達符合商品房買賣合同中關于通知送達形式的約定或法律的相關規定。

二、不能交付或不按期交付商品房糾紛的處理原則與建議

在預售方不能或不按期交付房屋的糾紛中，多數預購方都要求預售方解除合同并承擔違約責任。有的預購方則要求預售方繼續履行合同并承擔違約責任。對于這類糾紛，筆者認為，應當在堅持合同效力的前提下，切實維護預購方的合法權益。一方面，在預售方有能力繼續履行合同的情況下，應當要求預售方繼續履行合同并承擔違約責任；另一方面，在預售方沒有能力繼續履行合同的情況下，而預售方又有足夠的資金可以退還房款的，則可以解除合同，退還房款并承擔違約責任。如果預售方既無繼續履行合同的能力，又無退款的能力，法院則可以采取一定的保全措施來保護預購方的合法權益，判決解除合同，責令預售方承擔違約責任，并對預售方已建的商品房或土地使用權依法進行強制拍賣，以拍賣的價款退還預購方的房款。

根據處理原則，對上述問題的解決可以采用兩種方式：

（1）在《商品房買賣合同》示范文本第九條中雖然沒有可以寫明這一問題，但是可以在第十四條中寫上諸如“不得雙重計算違約金”或者寫明“如果出現逾期交房的情況，基礎設施及公共配套建筑的正常投人使用時間應當相應予以順延”之類的內容。

（2）另行制作補充協議，對于同時出現逾期交付房屋及基礎設施、公共配套建筑不能正常投人使用的情況下避免雙重計算違約金，或者作出與前述內容相同的更為詳細的約定，并且應寫明違約金的支付時間。

綜上所述，可以看出關于商品房預售合同規定還不完善，商品房預售合同文本中還欠缺一些具體問題的規定。房屋作為典型的不動產，其交付具有特別重要的意義，房屋買賣雙方應該就交房事宜作出具體、明確的約定，以減少一些不必要的麻煩。這樣一旦發生逾期交房等問題，購房人便可以催促房產商盡快履行交房義務，或者按照合同約定追究開發商逾期交房的違約責任，避免因約定不清而導致的諸如此類的糾紛。

參考文獻：

[1]陳明.商品房預售合同研究[M].西南政法大學，2010年9月

[2]彭俊.商品房預售合同法律問題研究[M].新疆大學，2012年5月

[3]符啟林.商品房預售法律制度研究[N].北京：中國政法大學出版社，2002年版

作者簡介：

張露，女，山西臨汾人，1990年3月，西北政法大學法律碩士（法學）研究生。