多空間尺度普通住宅用地的合理地價研究

摘 要：近年來，我國政府推出了一系列的住宅調控措施，希望能夠讓房價恢復到正常水平。然而，什么樣的價格是合理的？多少地價是正常的？并不是通過人的主觀斷定去決定的，它們需要一系列的估價手法去進行確定，只有這樣才能讓最后的結果兼具合理性、公正性、準確性和科學性。本文以金廈華府小區的入戶花園為例，對合住宅用地地價的合理評估進行了論證。

關鍵詞：多空間尺度；住宅用地；地價

當前我國土地市場中存在的壟斷性、土地資源的稀缺、房地產稅收制度不合理、不健全的政府官員考核制度以及地方性的政府土地財政等使得我國的土地市場整體呈現出嚴重地不均衡配置，這樣一來，使得我國的土地價格難以在市場中獲得公正、客觀、合理的評估。面對此種情況，我國急需采取科學的土地價格評估手法，引導房地產行業健康發展。金廈華府小區在當地首次實現了入戶花園、地下車庫人車分流等內容，尤其是入戶花園的設計，一方面實現了空間的充分利用，另一方面也成為了小區的特色，促進了小區銷量的增加。

一、合理評估住宅用地地價的方法

盡管通過分析比較房地產利潤率、房地產貸款占比、自由購房與投資購房占比、房屋空置率和租售比等一系列指標可以對房地產泡沫進行有效的檢測，但在我國的房地產市場中，這些方法都無法精確合理地對我國的房價泡沫進行度量，只有房價收入比這一指標才能實現住房市場泡沫合理估計。從這一現狀不難看出，我國的地價水平也可以借用合理的地價房價比和房價收入比進行預測。然而，精確的數值往往無法準確地代表其中的各個不定性的因素，所以要想得到更為準確的地價，只有將各個變量進行區間化分隔，在對每一個區間中的不確定性和可能性進行分析，從而計算有可能產生的數值。

在對中等住房進行合理估價時，按照國際慣例，往往會按三到六倍的中等住房的價格和城市各個家庭的平均年收入比值I為依據，再通過城市居民家庭的收入得出合理的中等住房房價。其中，又由于合理的中等住房房價是居住面積與合理的中等住房每平米房價的乘積，而合理的地價房價比為合理的樓面價格除以每平方米的合理房價之后的結果，所以，最終通過推導，可以知道，合理的樓面地價最終可以通過合理的地價房價比與中等收入家庭的年收入乘積除以居住面積后，再乘以前面提到的比值系數I即可得出，即然而在實際操作過程中，為了保證最終結果的科學合理性，往往需要對中等收入的家庭年收入、地價房價比以及住房居住面積進行區間劃分，然后通過最大值和最小值的區間計算進行計算，但是，如果區間的寬度過大，則代表著最終得出的結果的不確定性越高，因此，這些變量的區間進行科學劃分是決定地面樓價合理性的關鍵因素。

二、合理評估住宅用地地價變量的區間確定

（一）我國中等家庭年收入區間的確定

一個家庭的投資收入、業務活動及非正式行業的活動收入、薪水、工資等全部收入的來源總值便是中等家庭的收入，其中家庭的隱性收入諸如對可供出售的農業產品的消費都是中等家庭收入的計量范圍。然而，在實際工作中，對于中等收入家庭的的標準、方法和概念往往不同的地區存在著很大的差異，最終導致結果也是各不相同的。不僅如此，不同統計部門往往會根據當地的實際情況，采取不同的方法對中等家庭的年收入進行檢測而得到的結果也不盡相同。

所以，為了保證最終得出的地面樓價的科學合理性，通常都是采用05年由我國國家統計局統一公布的，通過“高收入組替代法”得出的中國城市中等家庭年收入作為計算標準區間，即中等家庭年收入區間為六萬到五十萬。

（二）我國房價地價比區間的確定

百分之十五至百分之三十是地價在我國房價中占有的比值，其中24.2%是最后得出的平均值，這是我國過度資源部在2009年進行全國調查后得出的數據，雖然后來許多業內專業人士對該數據紛紛提出了質疑，但它仍然是我國在進行地面樓價合理評估時常常采用的參考比值區間。

（三）我國住房居住面積區間的確定

鑒于全球各個國家不同的國情和發展水平，由聯合國人類住區中心制定的《城市指標指南》僅僅對計量單位進行了規定，即將計量單位定為一套或者居住單元，當并未將計量單位細致到關于居住單元的具體面積要求上。

從1978年發展至2010年，我國的城市人均住房居住面積已經從最初的4.55平米上漲到了30平米。根據重慶市統計局的最新研究數據，我國城鎮中等收入家庭的住房面積區間在120-200平米之間。然而，由于我國各個城市無論是經濟發展狀況還是土地資源亦或土地市場都是截然不同的，所以在具體到某一個城市時，中等收入家庭的居住面積區間與該數據往往是會存在一定的差異的。

為了能更好地服務于房地產行業，我國特意對中等收入及以上家庭的商品住宅分為了三大類，經過對各個城市的住宅銷售價格進行一系列的調查統計分析后，最終將三個面積區間從大到小依次定為140平米以上、90-140平米和90平米一下，同時將140平米以上的住宅劃歸為非普通住宅。鑒于2010年得出的我國人均住房面積為30平米這一數據，便可看出，我國中等收入家庭的居住面積的最合適的區間便是90-140平米這一區間段。

三、結語

綜上所述，由于我國的行業、區域發展和城鄉之間存在巨大的收入差距，使得當前社會的收入極度不合理分配，從而讓社會呈現貧富兩極化發展。而多空間尺度的運用，能夠讓地價在制定過程中能夠將考量因素細化到城市的不同小區和環線，對地價水平進行不同空間尺度的估算，從而得出合理的價格區間，最后采用其中的均值做作為最后的地價。金廈華府小區通過入戶花園在設計既給公司增加了收入，擴大了銷量，也實惠了消費者。因此，通過這種方式能夠有效保證地價的合理性，讓房地產行業健康發展。

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作者簡介：胡文強（1992-4-3），男，民族：漢，籍貫：河南，新疆大學在校大四學生，專業：交通土建。