中國城鎮化發展速度對房地產業的影響分析

摘 要：城鎮數量的增加，城鎮規模的擴大，也會促進房地產需求的增加。通過對城鎮化內涵和中國城鎮化發展速度對房地產業的影響分析，得出中國城鎮化發展速度對房地產業發展具有顯著的影響的結論。

關鍵詞：城鎮化;發展速度;房地產;影響

中圖分類號：F290 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）31-0154-02

一、城鎮化內涵

城鎮化發展應該包括兩方面的內涵，即城鎮化發展速度與城鎮化發展質量。城鎮化發展的速度主要表現在城鎮人口占總人口比例不斷提高、城鎮數量不斷增加、城鎮規模不斷擴大等方面;城鎮化發展質量主要表現在城鎮經濟總量的增長、產業結構的調整、基礎設施的完善、科技文化的發展、居民生活方式的改變、城市環境質量的提高、社會保障的建立以及城鎮管理的加強等方面。

中國城鎮化已進入快速發展期，但是在城鎮化發展過程中，存在著只重視城鎮化發展速度，忽視城鎮化發展質量的現象。傳統的“人口城鎮化”論往往只簡單地用人口這一單一指標來反映中國城鎮化的發展水平，這只是從一個側面反映城鎮化的發展，并不能反映城鎮化的整體發展水平。在城鎮化快速發展的過程中，出現了住房緊張、交通擁擠、環境污染、能源消耗大、基礎設施落后、土地資源浪費、失業率提高以及貧富差距加大等各類城鎮化質量問題，這嚴重影響著城市發展潛力的鞏固和提升。所以在重視增加城鎮人口比重的同時，還要充分重視城鎮化發展質量的提高，即不僅要強調城市“量”的擴張，更要重視城市“質”的提升，促進城鎮化發展從數量擴張向質量提高轉變，找準質與量的平衡點，實現城鎮化速度與質量協調發展。

二、中國城鎮化發展速度對房地產業的影響分析

1.中國城鎮化發展速度對房地產需求影響分析

1996年，中國城鎮化率首次超過30%，中國城鎮化進入快速發展階段。伴隨著城鎮化進程的加快，大量的人口由農村進入城鎮，城市人口迅速增加，城市規模不斷擴大。住宅是人類生存最基本的生活資料，是一切社會經濟活動的物質基礎，隨著城鎮化的發展，城鎮人口迅速增加，必然會帶動房地產需求的不斷增大，主要體現在：農村人口大量進入城市，首先必須滿足的是居住需要，這就必然會帶動新增住房需求快速增長;在城鎮化過程中，物質生產部門和服務部門為吸納更多的新增城鎮人口，必須擴大企業規模，建造更多的商店店鋪、辦公用房、廠房、服務行業用房以及其他各類生產經營性用房，從而拉動房地產市場需求，此外，城鎮數量的增加，城鎮規模的擴大，也會促進房地產需求的增加。

2.中國城鎮化發展速度對房地產價格影響分析

房地產價格問題與居民生活息息相關，一直是人們關注的焦點。中國從20世紀90年代開始實行市場經濟，房地產市場也在20世紀90年代初期開始逐步正式形成。1991—2009年，中國房地產價格有漲有跌，但是總體處于上升的趨勢，中國房地產價格不斷上漲，是多種因素綜合作用的結果，中國快速推進的城鎮化進程是其中一個非常重要的影響因素。

3.中國城鎮化發展速度對房地產投資影響分析

在房地產業的發展過程中，房地產投資主要分為兩部分：房地產開發投資和房地產置業投資。房地產開發投資主要是指投資者在購買土地使用權后，建成可以滿足人們各種需要的房屋，然后再出租、出售的過程。房地產置業投資主要是指投資者購買新建房屋或二手房屋的行為。在城鎮化進程不斷加快的過程中，越來越多的人口涌向城市，從而導致大量住房以及相應的基礎配套設施的需求，無論是房地產開發投資、還是房地產置業投資都會自然而然的隨之增加，只要城鎮化進程不停止，房地產投資就會不斷增加。

三、結論

1.中國城鎮化發展速度對房地產業發展具有顯著的影響

中國城鎮化發展速度與房地產需求、房地產價格、房地產投資三者之間存在長期穩定的比例關系，城鎮化率每增加1個百分點，商品房銷售面積將增加5.5個百分點，商品房平均銷售價格將增加2.99個百分點，房地產開發企業投資完成額將增加7.46個百分點。從長期來看，中國城鎮化發展速度是房地產需求、房地產價格、房地產投資的格蘭杰原因，中國城鎮化發展速度對中國房地產業發展影響顯著。

2.中國城鎮化發展質量的提高促進房地產業發展水平不斷提高

在中國城鎮化發展質量指標中，城鎮居民家庭人均可支配收入對中國房地產業發展水平的直接影響作用最大，其次是城鎮固定資產投資額。城市人均擁有道路面積、用水普及率、城市每萬人擁有公交車輛以及城市每百戶擁有家用汽車對中國房地產業發展水平的直接影響作用較小，但是通過城鎮居民家庭人均可支配收入對房地產業發展水平間接影響顯著。

在城鎮化發展過程中，隨著城鎮經濟發展水平的提高，城鎮基礎設施不斷完善，交通越來越便利，人民的生活水平不斷提高，生活方式逐漸現代化，對旅游、休閑、娛樂等的需求大大增加，從而帶動諸如酒店、休閑會所、度假村等非住宅類房地產業需求不斷增加。但對房地產業影響效果最為顯著還是居民城鎮居民家庭人均可支配收入，人們的可支配收入不斷提高，使人們具備足夠的購房能力，才能刺激房地產的有效需求，從而使得商品房銷量增加、房地產開發投資增加，以驅動房地產業的不斷發展。

3.中國城鎮化發展對于房地產業而言，既是一種機遇，也是一種挑戰

隨著城鎮化進程的加快，城鎮人口不斷增加，住房需求不斷加大，城鎮化為房地產業的發展帶來了巨大空間，同時也對房地產業的發展提出了更高的要求。在房地產業的發展過程中，必須密切關注城鎮化的發展動態，積極應對城鎮化的挑戰，合理把握房地產業的發展規模和速度，實現中國城鎮化與房地產業的協調發展。

參考文獻：

[1] "孔凡文，許世衛.中國城鎮化發展速度與質量問題研究[M].沈陽：東北大學出版社，2006.

[2] "封偉強.城鎮化建設對中國房地產業發展的影響研究[D].長春：吉林大學，2005.

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