我國耕地價格評估存在的問題及其對策

摘 要：馬克思認為，地租是地價的資本化形式。耕地價格實質是指耕地經濟收益的市場表現。耕地價格評估即對耕地某一時點的客觀價格或者價值進行估算和判定的活動。耕地估價實踐在我國尚處于起步階段，目前還存在很多問題。從評估實踐出發，提出了估價前提不明確、參數選取主觀性強等問題，并提出了相應的解決對策，以期對相關人士有所啟示和參考，同時為進一步完善耕地價格評估理論和方法體系做出努力。

關鍵詞：耕地估價；問題；對策

中圖分類號：F321.1 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）02-0044-02

進入20世紀90年代后，隨著農村分工、分業的深化和生產社會化、市場化程度的不斷提高，原有的耕地經營制度的缺點逐漸顯現，農戶耕地一戶多塊、一塊多戶的現象，制約著耕地的適度規模經營，使得耕地整體經濟效益低下。其根本原因是我國農村土地要素市場尚沒有完全形成，阻礙了市場對耕地資源的優化配置。如何構建耕地流轉機制，使耕地資源得到有效可持續利用，一個很關鍵的措施就是建立一個完整的耕地評價制度體系，而耕地估價是這一評價體系的重要組成部分。但目前我國對土地價格，尤其是耕地價格評估的研究和應用仍有許多問題需要解決。

一、耕地價格評估的現狀

1.耕地價格評估專業化程度薄弱。具體表現為：執業標準不規范，存在人為操縱評估價格的現象，行業公信力不強；監管力度不夠，評估執業人員的執業素質和執業操守有待提高。

2.耕地價格評估作為政府支農投資的參考手段應用不夠。近年來，國家雖然加大了對“三農”的扶助力度，如大力支持農業基礎設施建設、劃撥農業綜合開發資金等，但是對耕地收益價格評估的投入和重視不夠，使得耕地價格評估對政府投資方向的確定和投資計劃的參考作用沒有得到充分發揮。

3.耕地價格評估未能充分服務于農業經濟活動。隨著農業生產向規模經營方向發展，耕地經營權的流轉日益頻繁，各種形式的農地轉包、租賃經營、作價入股等已在不少地區涌現.但一些地區由于沒有開展耕地估價工作，使得耕地經營權的流轉缺乏科學計量依據，耕地流轉中的利益分配、補償得不到應有的保證，挫傷了農民的積極性，不利于農業生產的規模經營和產業化、現代化的實現。

二、耕地價格評估存在的問題

（一）評估前提不明確

對耕地收益價格進行評估前，應明確評估前提，這樣才能全面、準確地考察耕地的收益能力。目前，很多評估人員工作中出現了以下問題：首先，評估基準日不能確定。隨著時間的推移，耕地價格也在不斷變化中，評估基準日不能合理確定，估價結果必然會產生誤差。其次，作物種植制度不明確，這對估價結果影響很大。作物是一年一熟制還是一年兩熟，是連作制還是輪作制，對不同作物產出價值影響很大。再次，耕地開發程度不清晰。耕地外幾通，耕地內場地是否平整，是否已具備種植生產條件，這些都影響者評估結果的確定。

（二）缺少深層次數量分析

目前耕地估價中采用的估價模型普遍存在一個問題，即過分簡化，缺少深層次的數量分析。部分估價人員運用收益還原法求取耕地純收益時，直接采取近3年耕地實際純收益的平均值，忽視各年耕地收益受作物種植制度、自然條件、集約利用水平等影響而應綜合考慮的調整因素。這種計算方法雖然簡化了計算過程，但也造成了科學性和合理性的缺失。另外，選取土地還原利率時，也有直接選取一種利率而不考慮市場經營風險因素的影響的現象，這些評估過程的簡化違背了土地評估機構作為中介服務機構所應有的謹慎性與專業性，對本行業的公信力和聲譽產生不利影響。

（三）參數選取主觀性強

近年來，我國耕地估價存在的問題尤為突出，其中參數選取主觀性和隨意性表現于以下方面。

1.客觀總費用的計算存在問題。一是漏掉了一些項目的費用；二是對一些費用的測算不合理，導致許多地區的農地呈現負收益狀態，為采用收益還原法評估耕地價格設置了障礙。

2.純收益測算存在的問題。當前測算農用地純收益主要采用投入產出法，即直接求取耕地近3年純收益基礎上用收益還原法進行地價測算，可能產生由于種植作物不同而引起地價不同的現象，往往出現“高收益高地價、低收益低地價”、“同一塊土地，收益大相徑庭”等不合理現象，進而導致耕地使用權資產價值的流失，這勢必影響了地價評估的科學性與合理性。

3.還原利率的確定存在的問題。目前，在實際估價中通常是直接選取一種利率法來確定資本化率，但采用此方法誤差較大，應該在已選利率的基礎上根據當時市場和風險情況加以適當調整。

（四）信息的收集缺乏科學性和動態性

實際估價工作中，耕地估價的資料收集比較困難，影響耕地質量及價格的因素很多，要使耕地估價的結果比較客觀地反映耕地質量情況，必須廣泛收集有關的社會、自然、經濟等方面的資料。另外，信息和資料要收集和采取多年的連續的數據，這樣才能盡量減少誤差使評估結果更科學。然而，部分估價師考慮到資料收集的煩瑣和困難，僅收集和采用近幾年的數據信息作為評估資料，這樣計算出的評估結果科學性和合理性很值得商榷。

三、完善耕地收益價格評估的對策

（一）耕地估價前提必須要明確

1.明確估價基準日。估價基準日是土地價格的定義中必不可少的要素之一。由于地價是隨著社會經濟的發展變化在不斷漲落和變化著的，如果不明確所評估的價格是哪個時點的價格，則所評估出的價格就毫無意義。因此，明確估價基準日是明確耕地估價的必要前提。

2.標明作物種植制度。由于土地具有多宜性，因此在符合可持續利用和合法利用的前提下，耕地的利用具有多種選擇的可能，主要表現在作物種植制度上。由于同樣土地種植不同作物會產生不同的生產能力，進而產生地價的差異，因而為了使耕地估價更加科學、準確，必須標明待估耕地作物的種植制度。

3.揭示耕地開發程度。不同的耕地開發程度，對耕地種植作物的選擇和投入產出等均有不同程度的影響。例如，視耕地是否平整、水利通電設施是否齊全，可綜合考慮評估種植水田還是旱田更為適合，是種植糧食作物還是經濟作物獲利更大。

（二）加強深層次數理分析模型的應用

運用適當模型估算土地純收益。通過對各種評估方法的綜合比較，目前收益還原法是耕地價格評估的首選方法，因此土地純收益的合理測算至關重要。耕地純收益系統中，由于部分信息時明確的，部分信息不明確，對于這樣一個灰色系統，可以借鑒灰色系統理論，通過建立灰色預測模型（GM），收集4—5個年份數據為樣本，即可計算得到估價年期的預期純收益數據。

運用合理方法測算土地還原率。目前，比較常用的較合理的還原利率確定方法是“安全利率加風險調整值”法。它是在安全利率的基礎上，根據農用地收益的風險大小，加上一定比例的風險調整系數，以此作為還原利率。由于農用地風險難以確定，風險調整系數的確定對評估師的專業性和經驗性要求較高。另外，采用Monte Carlo模擬法確定還原利率也是一種科學合理的方法。其基本原理是運用概率密度函數模型。根據影響耕地價格的各種因素的變動范圍和趨勢選擇適宜的概率密度函數模型，計算機通過產生的隨機數，采用模糊數值迭代法計算得到預期還原利率值。

（三）選取參數時要遵循主客觀相結合的原則

應全面分析確定還原利率的方法。目前在評估實務工作中可以使用的還原利率的測算方法，包括土地純收益與土地價格比率法、安全利率調整法、現實投資收益率排序插入法和Monte Carlo模擬法。土地純收益與土地價格比率法對成交案例的可比性要求較高；安全利率調整法對風險調整值的確定方面要求評估師將其專業性和評估經驗相結合；現實投資收益排序插入法需要較高的技術性，將搜集到的各種類型投資收益率排序、分析對比，根據經驗綜合分析確定還原利率；Monte Carlo模擬法對數學模型的應用要求較高，但測算結果更有說服力。評估師應根據實際情況全面分析選擇合理的還原利率確定方法。同時，要考慮風險發生的概率。風險是指某一特定危險情況發生的可能性和后果的組合，在經濟學中是指投資收益的不確定性。在耕地估價過程中風險的表現有兩方面：由于自然災害等非常原因導致各年間耕地產出劇烈波動；安全利率調整法中風險調整值的確定直接影響還原利率，進而影響最終評估結果。因此，對風險發生的概率要考慮和重視。

（四）科學、連續地收集相關信息

1.掌握作物的常年產量和平均價格。由于受自然條件的影響，農作物的種植條件和產量會出現上下波動，呈現出一定程度的不穩定性。收集資料時應剔除非常因素的影響，取得作物的常年產量。由于經濟環境、宏觀政策以及供給關系的變動，每年作物的價格都會有所浮動，應該求出平均價格作為本次評估中年總收益測算的基礎。

2.年總收益測算時要考慮財稅政策的影響。財稅政策雖然不能直接影響耕地的經濟產出量，但可以通過糧食補貼政策、農機補貼政策、農產品價格政策等影響耕地凈收益。在一些糧食生產大省，農村稅費改革和種糧補貼政策的實施，激發了農民糧食生產的積極性，增加了耕地生產的凈收益。另外，土地政策對耕地價格也具有十分重要的影響。因為它規定了土地的用途，在很大程度上決定了土地的利用方式，從而決定了耕地所能帶來的收益量，最終影響耕地收益價格。

3.資料的收集要盡可能齊全且有一定時間跨度。年總收益是農用地按現用途合理有效利用土地所取得的持續而穩定的客觀正常年收入。年總成本費用是指農用地的使用者在進行生產中所支付的年均客觀總費用。由于農業生產是一個開放系統，受到自然、社會經濟等條件的制約，在時間上表現出一定的波動性。因此，應全面收集有關投入和產出的資料，并保證所收集資料有一定時間跨度，這樣才能盡可能保持數據的持續性、穩定性和可靠性。

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[責任編輯 王 莉]