淺析我國征收房產稅的必要性和可操作性

摘 要：房產稅不僅具有調節社會財富、抑制炒作、增加財政收入的功能，還能拉動消費、抑制社會懶惰行為等。因此，通過分析房產稅對社會產生的巨大效益，說明征收房產稅的必要性；并提出可操作性的方法不僅要合法化、信息化、公平化，還應該差異化、擴大化。

關鍵詞：房產稅；必要性；可操作性

中圖分類號：F812.42；F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）02-0138-03

古籍《禮記·王制》中記載：“廛（chán），市物邸舍，稅其舍而不稅物?！盵1] 這是最早有關房產稅的記錄，始于周朝。漢朝的“算緡”、東晉的“契稅”、唐朝的“間架稅”、清朝的“房捐”等，都是古代房產稅的雛形?？梢?，房產稅已經是一種老的稅種。然而，過去的房產稅并沒有全面實施，沒有明確的法律法規，沒有統一的征收方式。2011年，重慶市和上海市房產稅征收試點雖開始實施，但其征收模式還不全面。在全國范圍內也未形成成熟的房產稅征收方案。隨著房地產經濟的升溫，房產稅試點擴容的呼聲越來越高，但是遲遲沒有推行。十八屆三中全會明確提出了加快房產稅立法的決定，這將給房產稅的征收提供法律基礎，房產稅的全面推開近在咫尺。

一、征收房產稅的必要性

自房產稅征收試點實施3年以來，各地的房價高企，不少人對房產稅的作用產生了懷疑。但是，只有更進一步地了解房產稅征收的深遠意義，才會理解房產稅征收的必要性。

（一）縮小貧富差距，調節社會財富

目前，我國的收入分配不平等狀況已經非常嚴重，財富越來越向經濟發達、居住環境較好的地區集聚，向少數高收入者，特別是投機購房者和房地產商手中集聚。房產儼然已成為社會上高收入階層個人財富的重要載體和衡量貧富差距的重要標志。

在我國，人人都應享受均等的居住條件。富人想享受更好的居住環境，這是可以理解的，也是我們經濟發展追求的一個方向。但是，多房者占有和消耗更多的社會資源，理應承擔更多的社會發展責任，這是中國經濟長期穩定發展之必須。任由多套房、超面積住房、高檔房繼續游離在財產稅調控之外，是不合時宜的。高收入者購房本質上是財富形態的轉換。個人財富以資金等流動性較強的資產形態存在，政府很難直接調節；而以房產形式存在，政府調節完全可以有的放矢。房產稅征收要體現縮小收入分配差距以及共享改革發展成果的公平性原則，避免社會形成馬太效應。

（二）抑制炒作，減小房產泡沫

2003年房地產行業被確認為國民經濟發展的支柱型產業之后，房地產市場呈現出爆發式增長的勢頭，良好的收益前景誘使企業的大量資源在短時間內投向房地產行業[2]。同年，我國炒房團迅猛突起，并蔓延到全國大中城市，使這些城市的房價迅速飆升。至今，我國大中城市的房價收入比和租售比普遍偏離正常區間，顯示泡沫嚴重。因為缺少抑制房價的有效手段，炒房者們更加肆無忌憚。房產稅打擊囤積炒作行為的作用在于抑制泡沫被放大的過度需求：（1）房產稅增加了持有房屋的成本和炒房人的風險預期，能有效調整購房者的行為，遏制肆無忌憚的投機性購房[3]。（2）房產稅作為房地產保有環節的稅收調節手段，可改變房地產作為投資品的屬性[4]。投資屬性少了，人民才能更多地享受居住屬性，讓那些真正需要住房的人有房可住。（3）房產稅吸收房地產行業資金，用于其他用途，可減小房地產泡沫膨脹破裂的風險。

（三）增加地方財政收入，擺脫土地財政依賴

目前，世界上有130多個國家和地區對住房征收房產稅，房產稅是這些國家地方財政的主要來源，占地方財政的70%左右。然而，我國現今的地方政府大多是依靠炒作土地價格、收取土地出讓金和借外債等方式為項目籌集資金，財政收入主要依靠的是具有中國特色的“土地財政”。在某些城市尤其是一些發達地區的城市，政府已經將土地基本出讓完畢，當地政府已經很難再從土地出讓中獲取巨大的利益，只有通過房產稅的征收形式才能維持政府繼續從土地上源源不斷地獲取利益[5]。

開征房產稅可以增加地方政府的財政收入，減少地方政府對中央政府財政的需求和依賴，解決地方財政窘境。房產作為最重要的不動產，其不動性給征稅提供了便利，相對于其他流動性較強的稅源，房產稅更能夠提供穩定的稅收收入。我國開征房產稅可以成為地方財政的長期主要源泉，從而一改過度依賴賣地的狀態，有助于實現區域的可持續發展戰略目標[6]。

（四）節約土地資源，促進土地資源的合理利用

我國人多地少，人均土地占有量非常有限。從房產商方面看，征收房產稅，會促使其開發建設更多的中小戶型住宅，節約更多的土地資源；從地方政府看，征收房產稅，讓房產稅成為地方財政的主要收入來源，可以減少政府大量的低價從農民手中買地，高價賣給房產開發商的短期自利行為，促使地方政府對土地進行統一、全面、長期合理的規劃使用，有利于引導地方政府對土地資源的合理利用。

（五）抑制社會惰性，促進社會進步

在中國，房產稅等資產調節手段，將抑制多資產階層的惰性。因為多資產階層常常有坐享其成和壟斷社會資源的傾向，即惰性傾向，容易產生“食肉層”。社會財富過度集中在極少數人手中，還將大大抑制年輕人的創造力，而這種創造力正是一個國家和民族明天的希望；普通勞動者的勞動積極性也會降低，這對整個社會經濟發展具有很強的負面作用。而征收房產稅，使多房產者不敢坐享其成，促使社會資本向多種領域轉移，有利于促進社會就業、消費和福利，以及技術經濟的發展；有利于促使社會“動”起來，使社會財富的各種源泉充分涌流，調動更多勞動者的積極性，讓他們不斷創造社會財富。

（六）經濟手段取代行政手段，政策持久

目前，我國一、二線城市實施的限購、限貸政策雖一定程度上起到抑制房價的作用，但過多行政干預市場并不符合市場法理，不是長遠之計，而且實施幾年來的實際效果也不大。其缺點有：（1）操作上，行政手段的施壓面過寬，且地方性強、各城市不統一；（2）影響市場靈活性，抑制市場活力；（3）更重要的是抑制了市場上一批正常需求的群體，如部分換房者和外地戶籍家庭的住房需求。相反，我國全面實施征收房產稅的政策后，則因經濟政策單一透明而易于執行，市場靈活性顯現，且因這種經濟“收益”有利于民生而具有很好的可持續性。

（七）房產稅演變為“房地產稅”，將成為破解我國土地流轉制度障礙的突破口

房產稅征收的根本前提是房產的土地屬性，因此，房產稅的最終走向是變成與土地捆綁在一起的“房地產稅”。鑒于我國土地的特別稀缺性和社會主義公有制制度，房地產稅可以建立在土地的使用權而不是“所有權”上，只是我國土地的使用年限需要斟酌?；凇罢l占用的土地資源多，誰就多養活人（即多繳稅）”的思想，采用房地產稅制將有助于打破我國土地二元制，使土地資源靈活地流轉起來，尤其是農村宅基地。這是土地資源全面邁向市場化的重要步驟，是長遠之計。因此，我國要盡快建立起成熟的城鄉一體化土地市場，而房產稅征收的范圍也不只限于一、二線城市。

二、征收房產稅的可操作性分析

房產稅的征收涉及千家萬戶，其征收過程應該是合法化、信息化、公平化、差異化的可操作過程。

（一）立法程序合法化

目前，房產稅存在立法層次較低，立法程序不合理的法律問題。目前的法律依據還只是國務院頒布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》，而非由全國人大或其常委會頒發。這些“暫行條例”出臺時間已久，而且其基本內容并沒有修改過，很多條例已經不適應當前中國經濟情況和相關法律法規的變化。當前最重要的任務就是把房產稅的立法程序合法化，征得人民的同意，使房產稅具備真正的法律意義，保證征收時的公正性、公平性、強制性。

（二）信息聯網是基礎

房產稅的征收實施，首先必須以房產信息全國聯網為前提，需要查詢個人名下已有的房產情況，才能公平合理的征收房產稅。我國于2010年啟動了住房信息聯網工程。依賴于互聯網數據的共享，我國已經初步建立了房地產數據庫。一旦實現個人住房信息電子化并聯網，房產稅征收將獲得基本的數據支撐。

（三）確定免征面積，存量與增量統籌考慮

房產稅改革不能夠對本無支付能力的人征收房產稅[7]，為避免因房產稅改革而影響居民的基本生活，有必要設計一個人均免征面積。上海房產稅的征收方案實行每人60平方米的免征面積，但只是針對增量房征收，不符合稅收的公平性。目前中國新增住房量大，但是伴隨著人口紅利、老齡化、住房需求趨緩等要素的改變，15—20年后進入存量化時代，因此，房產稅的征收應該對存量和增量都進行考慮[8]。

（四）提高稅率，實行差別化

重慶市、上海市都實行差別化稅率，但是稅率偏低，征收力度不夠大。2012年，上海征稅總額24.6億元，重慶還不到2億，這些稅額只是龐大房產利潤的冰山一角。因此，應提高房產稅率，并采取累進稅率，人均面積大、房屋價值高的房產稅率就更高。

（五）征收范圍擴大至農村宅基地

目前，房產稅只在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收，并沒有在農村征收。隨著城鎮化進程的加速，農村土地正面臨著房地產市場的沖擊：（1）由于城市地價上漲，有些公司把廠房建在農村土地上，以此來逃避在非農村建廠需要上繳的房產稅。但是這些廠房占用了大面積的耕地，應該上繳房產稅，為農村的建設出一份力；（2）既然土地改革是要城鄉土地同權，就有必要把農村宅基地納入房產稅征收范圍，以此來規范農村房地產市場行為，保護土地的稀缺性。

（六）加強監管機制

房產稅的去向是大家最為關心的，由于政府的開支沒有完全向公眾公開，所以很多人對房產稅的去向表示擔憂。中國要借鑒美國的經驗，建立政府支出的網上查詢系統，老百姓可以上網隨時查詢每一項收入的去向。百姓對房產稅去向一目了然，既監督了政府行為，又了解了稅收的價值意義所在；“取之于民，用之于民”，百姓才會更愿意交納房產稅。

三、對可能出現的新問題的討論

目前，房產稅并沒有一部真正有效力的、成文的法律規范加以調整與規范。由于缺乏必要的監管和制度保證，有些人就會利用法律的空子來逃稅。在實施房產稅的地方已經出現了隱匿個人房產、虛假過戶和假離婚的事情，以達到逃避稅務的目的，而目前的法律制度又不能很好地解決這些問題。

由于房產政策的不穩定，導致房地產市場投資的風險加大，不少企業家為了規避風險，如萬科、碧桂園、綠地等把目光投向了海外市場，導致了我國投資的轉移。另外，房產稅的政策出臺，必然會傷及一部分富人的利益，這部分人可能會把部分資產向國外轉移。不過這也是任何國家，包括發達國家都會出現的現象。

不管出現上述那種情況，都是一種新的利益分配格局形成前后所要發生的正?，F象、短暫現象。但最關鍵的是要看到，一種更公平、更深遠的利益分配制度改革，可能給一個國家的經濟發展、人民富裕帶來的巨大好處，這種綜合環境的改善與提升會添加無法估計的正能量。

結語

房產稅作為可持續的一個稅種，對社會具有深遠的現實意義。于民，它抑制了房價的過快增長，減小了百姓的住房負擔；于政府，增加了財政收入，擺脫了土地財政的依賴；于經濟，調節了貧富差距，拉動了社會消費，有助于經濟的穩定增長；于資源，促進了土地的可持續利用；于社會，抑制了惰性，激發了創新的積極性，促進了社會進步；于國家，實現了經濟宏觀調控的目的，回歸了市場導向的規律。在此，要看到房產稅試征收方案的缺陷所在。為了早日全面征收房產稅，首先應該合法化，其次要早日實現住房信息全國聯網，確定好免征面積和稅率；征稅范圍應擴大至農村地區宅基地，還要加強房產稅的評估與監管機制。

參考文獻：

[1] 翁禮華.房產稅的古今中外[J].浙江經濟，2013，（7）：59.

[2] 倪鵬飛.中國住房發展報告[M].北京：社會科學文獻出版社，2011：121.

[3] 劉鑫悅.房產稅對房價的影響和政策目的[D].沈陽：沈陽建筑大學，2012.

[4] 呂鴻煊.房產稅對房地產業及中國經濟的意義[J].北方經貿，2010，（12）：21-22.

[5] 唐春勝.房產稅改革中的評估問題探討[J].會計實務，2011，（8）：93.

[6] 周瑞鋆.淺析我國開征房產稅的必要性[J].時代金融，2013，（3）：38.

[7] 吳春曉.房產稅稅率影響因素[J].財會月刊，2012，（8）：37-39.

[8] 余雪菲.房產稅擴圍引猜測 專家：存量與增量統籌考慮[N].國際金融報，2012-03-27.

[責任編輯 李 可]