論商品房按揭中主體權(quán)益保障與規(guī)制

摘 要：商品房按揭制度中各方主體之間良好的權(quán)益制衡機(jī)制，是實(shí)踐中房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、購房人都對(duì)此項(xiàng)制度青睞有加的重要原因。基于三方主體所形成的相對(duì)復(fù)雜的法律關(guān)系，在實(shí)踐中也出現(xiàn)了諸多問題。就此問題進(jìn)行的系列研究表明，這樣的特殊制度在滿足不同當(dāng)事人的需要的同時(shí)，如何克服其在運(yùn)用過程中產(chǎn)生的問題，使得該制度得到更好的適用和完善，是制度制定者和研究者共同的出發(fā)點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：按揭主體；按揭權(quán)人；權(quán)益保障

中圖分類號(hào)：DF5 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）02-0257-02

一、按揭人“炒樓花”過程中按揭權(quán)人的權(quán)益保障

商品房按揭是根據(jù)20世紀(jì)90年代我國房地產(chǎn)改革的現(xiàn)實(shí)需要而從香港引進(jìn)來的一種比較特殊的擔(dān)保物權(quán)制度。按揭制度在我國內(nèi)地的發(fā)展主要在房地產(chǎn)領(lǐng)域，并且大多在購買商品房時(shí)采用樓花按揭（預(yù)售商品房按揭）與現(xiàn)樓按揭。同按揭制度一樣，“炒樓花”一詞也來自香港，主要指按揭人（購房人）將未竣工交付的商品房再行轉(zhuǎn)讓，這實(shí)際上就是處分其在樓花買賣合同中的債權(quán)。從世界各國立法看，債權(quán)人可以轉(zhuǎn)讓其債權(quán)已成為通例。①樓花按揭的特殊性也使樓花的再轉(zhuǎn)讓成為必要，從樓花的施工到交付的較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，買樓花時(shí)的房?jī)r(jià)與竣工交付時(shí)房?jī)r(jià)之間的差價(jià)是購房人炒樓花的主要原因，即利益趨動(dòng)。與一般債權(quán)轉(zhuǎn)讓不同的是按揭人不得隨意轉(zhuǎn)讓其對(duì)樓花的債權(quán)，如轉(zhuǎn)讓須經(jīng)按揭權(quán)人（即按揭銀行）的同意。因?yàn)闃腔ǖ霓D(zhuǎn)讓涉及到按揭權(quán)人的利益，購房人將樓花買賣合同的買方權(quán)益轉(zhuǎn)讓給了銀行，在樓花上設(shè)定了擔(dān)保，因此其轉(zhuǎn)讓行為將受到限制，如未經(jīng)按揭權(quán)人同意，則轉(zhuǎn)讓行為對(duì)按揭權(quán)人不發(fā)生法律效力，不得對(duì)抗按揭權(quán)人對(duì)按揭房屋的優(yōu)先受償權(quán)。

二、因按揭人違約引起的糾紛問題

按揭法律關(guān)系成立后，在實(shí)務(wù)中的通常做法是，按揭人在與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂購房合同的同時(shí)與按揭銀行簽訂按揭貸款擔(dān)保合同，然后由按揭銀行以購房人的名義將購房人所借款項(xiàng)支付給開發(fā)商。這種不直接支付給購房人本人的做法，主要是為防止購房人不按專款專用而增加銀行的貸款回收風(fēng)險(xiǎn)，體現(xiàn)出了商品房按揭制度的優(yōu)越性，即在三方當(dāng)事人之間形成良好的制衡關(guān)系。很多人在實(shí)務(wù)中把購房人向按揭銀行償還貸款說成“償還房款”，是因沒有深入地了解商品房按揭制度的內(nèi)在原理而導(dǎo)致的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。事實(shí)上，按揭供款并不是購房人向開發(fā)商支付購房款，而是由按揭銀行以購房人名義直接支付給開發(fā)商；而所謂的“償還房款”也并非房款，只是為了支付房款而向銀行借來的按揭貸款，因?yàn)榇藭r(shí)購房款已經(jīng)全部支付完畢，所償還的也只能是按揭銀行的貸款債務(wù)而已。以按揭貸款方式購房的情況下，不存在購房人違反購房合同和遲延支付購房款的可能性。因?yàn)榘唇毅y行代表購房人將購房款支付給開發(fā)商后，購房人在取得對(duì)開發(fā)商的請(qǐng)求權(quán)的同時(shí)，要承擔(dān)對(duì)銀行的還款義務(wù)。可見，購房人在按揭法律關(guān)系中如果有違約行為的話，主要在借貸合同關(guān)系中還款義務(wù)的履行方面，比如不按借款合同約定的日期償還貸款本息，或者償還數(shù)額不符合借貸合同所規(guī)定的要求等。購房人違反還款義務(wù)引起糾紛導(dǎo)致訴訟時(shí)，應(yīng)根據(jù)其違約的原因而區(qū)別對(duì)待。（1）如果購房人不能履行還款義務(wù)是由開發(fā)商的嚴(yán)重違約等客觀原因所致，如三方當(dāng)事人在貸款合同中已經(jīng)約定開發(fā)商在購房人不能按期支付房款時(shí)承擔(dān)房屋回購或保證義務(wù)的，或?qū)е略V訟的原因與開發(fā)商有直接的聯(lián)系時(shí)，按揭銀行可以將房地產(chǎn)開發(fā)商追加為第三人。（2）如果引起購房人不能如期還款的是購房人自身的主觀原因，如收入銳減，負(fù)擔(dān)加重等情況引起的支付能力下降等，致使不能如期償還貸款本息；或者購買房屋以后感覺地理位置不理想，因后悔而停止償還貸款被按揭銀行起訴的，由于導(dǎo)致訴訟原因與房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)系不大，此時(shí)也就不宜將開發(fā)商列為第三人，而只能由按揭人承擔(dān)違約的民事責(zé)任。

三、因購房人出租按揭房屋引起按揭權(quán)與租賃權(quán)發(fā)生沖突的情況

購房人通過按揭貸款方式購買房屋以后，會(huì)產(chǎn)生將房屋出租獲取收益的情況。此時(shí)，在按揭房屋這一標(biāo)的物上同時(shí)存在兩種權(quán)利，即按揭權(quán)與租賃權(quán)。關(guān)于這兩種權(quán)利沖突的問題，有觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)我國《合同法》第229條規(guī)定的“買賣不破租賃”規(guī)則來處理，租賃權(quán)可以對(duì)抗物權(quán)，因此，在租賃關(guān)系存續(xù)期間，按揭權(quán)人不能行使按揭權(quán)，只能等租期屆滿，才能對(duì)按揭房屋行使按揭權(quán)。也有觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)按揭人未經(jīng)按揭權(quán)人同意而出租按揭房屋時(shí)，原則上租賃權(quán)可以對(duì)抗按揭權(quán)，但當(dāng)租賃權(quán)危害按揭權(quán)人的權(quán)益時(shí)，不分租賃期限，按揭權(quán)人都可以請(qǐng)求法院責(zé)令承租人解除租賃合同，并且在按揭權(quán)人以拍賣方式實(shí)行按揭權(quán)時(shí)，承租人不得對(duì)抗按揭權(quán)人和競(jìng)買人。

關(guān)于租賃對(duì)抗按揭權(quán)的第一種觀點(diǎn)，存在一種誤解，即不分按揭權(quán)與租賃權(quán)設(shè)立的時(shí)間先后，認(rèn)為只要是租賃權(quán)就能對(duì)抗物權(quán)。事實(shí)上，我國《合同法》所規(guī)定的“買賣不破租賃”規(guī)則是指租賃權(quán)設(shè)立在先，所有權(quán)變動(dòng)的買賣關(guān)系成立在后的情況下，在租賃有效期內(nèi)才能對(duì)抗物權(quán)。①因此應(yīng)區(qū)分按揭權(quán)與租賃權(quán)設(shè)立的先后順序，很顯然在按揭方式購買房屋的情況下，按揭權(quán)設(shè)立在先，而租賃權(quán)設(shè)立在后，因此，按揭房屋上的租賃權(quán)不能對(duì)抗按揭權(quán)即當(dāng)按揭權(quán)人行使按揭權(quán)并依法對(duì)按揭物進(jìn)行拍賣時(shí)，承租人當(dāng)然不能對(duì)抗按揭權(quán)人和競(jìng)買人。

關(guān)于不妨礙按揭權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)時(shí)租賃權(quán)可以對(duì)抗按揭權(quán)的第二種觀點(diǎn)，認(rèn)為不影響按揭權(quán)人利益時(shí)租賃關(guān)系仍然有效，而是在實(shí)現(xiàn)按揭權(quán)時(shí)，影響到了按揭權(quán)人的利益，此時(shí)承租人便不能對(duì)抗按揭權(quán)人與競(jìng)買人，按揭權(quán)人可以通過法院終止租賃合同。該觀點(diǎn)還認(rèn)為，在按揭權(quán)與租賃權(quán)同時(shí)存在時(shí)，當(dāng)按揭權(quán)人對(duì)按揭房屋進(jìn)行拍賣的情況下，按揭房屋的承租人在同等條件下應(yīng)享有優(yōu)先購買權(quán)。實(shí)際上，當(dāng)按揭權(quán)得以實(shí)現(xiàn)后，租賃關(guān)系就自然消滅，如果買受人愿意負(fù)擔(dān)標(biāo)的物上的租賃關(guān)系，則可以由買受人與承租人重新訂立租賃合同。通過以上論述可以得出，由于按揭房屋中租賃權(quán)往往是在按揭權(quán)成立之后才進(jìn)行設(shè)立，所以租賃權(quán)不能對(duì)抗按揭權(quán)。雖然我國《擔(dān)保法》沒有明文規(guī)定按揭房屋是否可以出租，但建設(shè)部頒布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》以及相關(guān)行政法規(guī)已予以肯定。②但對(duì)先抵押后租賃的租賃權(quán)效力沒有進(jìn)行明確規(guī)定。臺(tái)灣《中華民國民法》第866條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后，于同一不動(dòng)產(chǎn)上的設(shè)定地上權(quán)及其他權(quán)利，但其抵押權(quán)不因此受影響。”因此最主要的問題應(yīng)該是當(dāng)按揭權(quán)人行使按揭權(quán)時(shí)，如何使租賃權(quán)自動(dòng)消滅而不影響其實(shí)現(xiàn)。一種方法是按揭權(quán)人同按揭人協(xié)商，如果按揭人出租按揭房屋，應(yīng)在不超過按揭貸款償還的有效期限，超過有效期間的租賃應(yīng)取得按揭權(quán)人的同意，否則該超過部分無效；還有需要注意的問題有按揭權(quán)實(shí)現(xiàn)過程中的法律救濟(jì)。在實(shí)踐中，也會(huì)發(fā)生按揭人違反誠信義務(wù)而拒絕如期履行還款義務(wù)的情況，甚至有些購房人既不還款又拒絕從按揭房屋搬走，使得按揭銀行束手無策。這樣，即使按揭權(quán)人實(shí)行按揭權(quán)，由于按揭人仍占有房屋，使得按揭財(cái)產(chǎn)難以變價(jià)甚至拍賣價(jià)格的降低。在英國的按揭制度中，作為按揭權(quán)人實(shí)行按揭權(quán)的前提是對(duì)按揭財(cái)產(chǎn)進(jìn)行占有，然后行使出賣權(quán)。因此，在按揭人不能還貸而實(shí)行按揭權(quán)時(shí)，賦予按揭權(quán)人對(duì)按揭房屋的占有權(quán)，只有取得對(duì)按揭財(cái)產(chǎn)的占有，按揭權(quán)人才能對(duì)按揭財(cái)產(chǎn)進(jìn)行變價(jià)、拍賣，以實(shí)現(xiàn)按揭權(quán)。由于目前在我國并未對(duì)按揭權(quán)人的占有權(quán)做出規(guī)定，實(shí)踐中銀行大都采取了變通的做法，在辦理按揭貸款時(shí)，要求購房人與開發(fā)商簽訂購房合同后將其提交公證機(jī)關(guān)進(jìn)行公證，讓其成為可直接強(qiáng)制執(zhí)行的債權(quán)，這樣不僅有利于按揭權(quán)的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)又避免了當(dāng)事人的訟累。

Discussion about the subject rights protection and regulation in the commodity house mortgage

——From the view of the security interests to the mortgagee

WU LAN Qiqige

（Hohhot nationalities college，Hohhot 010050，China）

Abstract：Between the main parties in the commercial housing mortgage system good interest balance mechanism，is the practice of real estate developers，banks，real people to this system favors the important reason for the increase. The relative complex legal relations formed based on three parties，in practice there are many problems. This paper shows the research series，this special system to meet the different needs of the parties at the same time，how to overcome the problems in application in China，which makes the system have better apply and perfect，system makers and researchers common starting point.

Key words：mortgage subject；mortgage rights；rights protection

[責(zé)任編輯 杜 娟]