房價何時成為隱患？

房地產市場價格變動應是中性，但是連續上漲會引發政策的調整，英國很快將率先進入調整窗口。

近年來，當我在亞洲國家旅行時，我的英國口音總會給我帶來一連串的問題。只要對方意識到我的國籍，就會詢問我關于倫敦房地產市場的看法，以及應當在何處置業。在低利率的環境當中，房地產成為了最風靡的投資品，甚至連用英國腔調傳遞出的置業觀點也會讓人們洗耳恭聽。

倫敦的不動產價格較之金融危機前上漲了30%，而英國其他地區的不動產價格則與金融危機之前的水平基本持平。不過需要注意的是，英國名義GDP在此期間增長了13%，因此全國來看房價/GDP比率是下降的。美國房價雖然還沒有回到金融危機前的水平，但是已經較低點上升了20%。歐元區雖然還沒有哪個經濟體顯示出明顯的活力，但德國房價已經較金融危機之前上升了10%。

房價的上升正在引起當局的注意，尤其是在英國，媒體的關注也放大了這一問題的重要性。我們感興趣的問題是，房價的上漲何時會成為經濟政策的考量因素，而這一問題無法簡單地從經濟學中獲得答案。

在經濟學當中，對于任何資產而言，包括不動產在內，價格上漲本身沒有好壞之分。只有當資產價格上漲表明價值合理重估時才是有益的，而當價格上漲表明價值高估時則是不好的，對房地產問題夸夸其談的媒體應當時刻牢記這一點。進一步看，房地產價格的變動本身不足為患，只有價格持續上漲引起的后果才值得憂慮。

首先是杠桿率。如果不動產價格上漲引發消費者和銀行增加杠桿，當局應當警覺。這一方面是由于消費者增加借貸來購買房屋；另一方面是由于房價上漲的財富效應促使居民感到自己變得更富有了，于是增加開支減少儲蓄。而實際上這部分財富并未兌現。如果銀行為了滿足居民的加杠桿需求，導致信貸過快增長，那么理應引起當局注意。

其次是關乎建筑業。如果房價上漲帶來建筑業的持續繁榮，那么就會促使資源再分配進而引發社會不滿。經濟學是對有限資源進行分配的研究，而房屋建造是不增加生產力的投資領域。如果房屋建造由于房價上漲而吸引了過多的資源，那么其他領域就不能獲得足夠的資源以支持經濟增長。

再者則是關乎到勞動力。如果某一地區的房價上漲導致其對一部分人無法負擔，那么就會阻止這部分人向當地遷徙和求職。不過如果有一部分房屋是投資性的，那么當它們被出租后，增加了租賃市場的供給，抑制房租價格上漲，理論上就不會形成增加勞動力供給的障礙。但是如果人們對擁有住房存在偏好，同時厭惡租住生活，那么高房價仍然會阻礙勞動力流動，降低經濟運行的效率。

我們最后要談的是保護主義。如果境外投資者購買房地產，并且將這部分房地產空置而非出租，那么境外投資者很可能成為國內居民不滿情緒的發泄對象。這可能通過某些限制性政策表現出來，例如像英國那樣對空置房屋征收更高的稅。更現實的危險則是，一旦區別對待外國人的做法在房地產市場有了先例，單純的房地產市場的保護主義會向更廣泛的領域蔓延。

如果上述現象有了苗頭，當局就需要考慮是不是問題出在房地產市場上，并且采取相應措施，包括收緊貨幣政策，改變土地用途規劃法規，改變稅收法規，限制銀行信貸。目前英國似乎正在顯示出建筑業持續繁榮，勞動力遷徙受阻，以及保護主義抬頭的跡象，因此我們認為，未來當局很可能會有所反應。

對我而言，如果我2015年來亞洲旅行，當人們注意到我的英國口音時，更可能會因為英國足球的表現對我表示惋惜，而非詢問我應當在巴特西還是金絲雀碼頭置業（巴特西是位于倫敦南部的老牌工業區和富人區，金絲雀碼頭是倫敦新興的金融區和購物區，擁有全英最高的三座摩天樓）。