富人的游戲

中國豪宅市場的堅挺似乎有悖常理。

在史上最嚴限購調控下，中國房地產市場持續低迷。今年前7個月，北京新建的普通住房市場成交均價為13623元/平方米，比去年全年均價下降了8.2%。但同期，北京新房市場總價在500萬元以上的住宅成交量為3885套，成交均價為41242元/平方米，同比上漲7.4%。截至7月30日，北京2000萬元級以上的豪宅成交232套，比去年增加13.7%。

市場兩極分化已相當明顯。專門經營豪宅市場的經紀機構麗茲行分析師鄭海燕告訴《環球企業家》，由于簽約購買豪宅的周期較長，從網簽到實際認購通常會有30天左右，考慮到這個因素之后，7月之后的成交量環比還會有較大的增長。

國內豪宅市場主要集中在“北上廣深”和少數富庶的二線城市，這讓它們幾乎成為一個獨立的市場。例如影響北京房地產市場的主要是兩方面因素：大量的自住房和偏緊的信貸政策。但這對豪宅市場幾乎沒有影響—低端的自住房不對高端市場造成沖擊，并且高端市場買家的支付能力強大。據統計，購買500萬元以上住宅的全款占比為60%，而中低端的全款占比僅為35%。此外，開發豪宅市場的開發商通常實力雄厚，輕易不會采取以價換量的方式。

“7月以來，很多城市都在陸續取消限購，這向市場明顯發出了回暖信號，需求量的確在增加，而之前很多人都在觀望。”鄭海燕說。另外，豪宅市場一直供應平穩，絕對數量少，在市場回暖的條件下，首當其沖表現出來的便是去化率的提升。

事實上，新加坡住宅市場模式長期被視為是中國未來房地產市場的發展取向。因其分層設計理念很好地解決了之前固有的矛盾—階層差別導致的居住不公。現在，中國也在面臨著這樣的問題。換句話說，有限購買力和一線城市的限價、限購政策能否讓豪宅市場繼續特立獨行的行情？

品質為王

在今年上半年，豪宅市場以它不同的稟賦領先于其他房地產市場。不過，從鄭海燕的觀察來看，在市場政策不變的前提下，雖然產品存在特殊性，但國內豪宅和普通商品房市場的差別并沒有那么大。“因為豪宅市場的項目量本身就少，但實際上從去年到今年，一些高端期房價格也在往下調整。”

事實如此。近期，廣州二手豪宅和普通二手房一樣，都步入了價格的下降通道。目前大部分業主的降價幅度在3%至10%，有的豪宅樓盤由于業主急需資金周轉，降價幅度甚至達到15%。“中央反腐力度加大，促進了二手豪宅交易，有的都是現金交易，但是這些數量不太多。”中國豪宅研究院院長朱曉紅向《環球企業家》表示。

同樣適用于豪宅市場的限價和限購政策也是一個繞不過去的掣肘因素。目前，限購政策正在全國大部分地區淡出，但一線城市依然沒有出現松動跡象，同時還在執行最高限價政策，而這里卻聚集著全國占比龐大的豪宅項目。值得一提的是，豪宅市場的換手率通常較高，但由于政策限制，有些愿意更換環境的豪宅業主不得不先賣掉原有住宅，再去買新住宅，這多少抑制了交易量。最新的案例是，杭州在放松限購的首日，豪宅成交量便出現了井噴。

不過，朱曉紅卻不愿夸大限購的負面影響。他認為，對真正想購買豪宅的業主來說，以公司或者其他家人的名義來購買已是常態。這一點也得到北京世嘉房地產開發有限公司董事長朱仝的認同。他對《環球企業家》說：“在豪宅市場，只要想購買，一般都會有變通的辦法。”

價格變化對這一市場的影響作用并不敏感。朱仝表示，在普通商品房市場，1000元至2000元的差價對銷售影響非常大，但購買豪宅的都是高收入群體，他們對價格并不那么敏感。真正起決定作用的還是豪宅的品質，那些性價比和資源獨占性高的豪宅最受歡迎。豪宅產品具有引領作用，隨著國際化理念的滲透，優美的景觀和高質量只會成為一種最基本的要求，那些低碳、環保和符合圈層和文化要求的產品將會更具吸引力。

這也促使豪宅市場不會出現大起大落的市場行情。從供給上看，平穩的供應量不會對現有市場帶來沖擊。以北京市場為例，2014年上半年的豪宅供應量是3385套，這和前幾年的水平相差并不太多。另外，高收入人群依然在擴充，這些都是潛在的購買群體。“現在北京的豪宅價格已經到了上限，今年如果價格上限放開，那才會形成真正的市場化趨勢。”朱曉紅說。

新加坡的房地產分層設計理念為國內帶來很多啟示，它的普通住房和高端市場的成功分離最大程度穩定了價格和需求。但這在國內短期內并不容易達到。“政策差異化會接近理想化目標，但現在整體政策都是一致的，并且土地和供給有限，需求卻很龐大，所以很難形成獨立的豪宅市場。”朱曉紅說。不過，他認為，從長遠趨勢看，滿足多種需求層次的房地產市場應是長久之計。完善自住房、保障房、商品房和豪宅體系，政府的想法是低端的要保證，中端的要維護，高端的要放開。換而言之，討論豪宅市場的新世界還為時尚早。