堅冰難破

史上最富想象力和最煞費苦心的戶籍改革塵埃落地。

6月30日，國務院印發了《關于進一步推進戶籍制度改革的意見》，推出城市實行差別化落戶政策，擴大住房保障等城鎮基本公共服務覆蓋面等一系列舉措。

這次戶籍改革被定義為十余年來的首次真正破冰之旅，是中國城鎮化建設的重要推手。但聯系到目前國內房地產行業全面調整以及由此帶來的經濟減速和地方債風險，這一政策的出臺或會引發地方政府對于地產限購的全面解禁。

事實上，借助落戶政策促進樓市交易量，也是頗有成效和屢見不鮮做法。例如，天津曾經以“藍印戶口”招徠購房者，導致非當地戶籍購買的商品房占到了全市銷售量的10%至15%，極大刺激了當地房地產市場。“藍印戶口”是城市居住“綠卡”，相當于“投資移民”或者“技術移民”。投資購買當地政府規定的房產，或者滿足投資金額、納稅額、解決就業等條件的非戶籍人口，可以給予藍印戶口，享受非本地常住戶口的優惠待遇。

目前全國樓市正處于價格普降的調整周期，一些三四線城市的庫存足夠消化兩三年，這時太需要一些政策的扶持了。此時的戶籍改革政策被寄予厚望，但它真能救房地產業于水火嗎？

最大受益者

在過去的十余年，戶籍制度處于冰凍期時，大量流動性人口包括農業人口和非農業人口不斷向大城市和“北上廣深”聚集。最近的戶籍改革有可能會扭轉這種趨勢。在此次改革中，建制鎮和中小城市幾乎完全放開了入戶門檻，大城市則需要一定的限制條件，而“北上廣深”反而提高了入戶門檻。這可能會引導流動人口向三四線的中小城市遷移落戶，給三四線樓市帶來轉機。

“未來的人口增量部分重心會下移，邊遠地區的人們會傾向于就近遷移和購房。”北京大學房地產研究所所長陳國強告訴《環球企業家》。他表示，一些經濟發展勢頭良好的三線城市將會具有吸引力，它們大多有著城市升級的期待，希望擴充人口，以此來尋求中央政府的政策支持。

不過，這將是一個動態的過程，決定因素在于城市經濟的活力和總量。中投顧問產業與政策研究中心主任扈志亮對《環球企業家》說：“有些三四線城市戶口對農村戶口而言，缺少實質性利好，因此對地方樓市的影響力也不大。”換句話說，這將無助于解決目前面臨的去化壓力，除非地方附加一些其他條件。

相對一線和三四線城市，二線城市房地產可能將是最大的受益者。扈志亮認為，對于一線城市而言，現在是要限制人口流入，對房地產市場的支撐力有限。而對于二線城市來說，因為經濟基礎好，如果放開戶籍制度則有望吸引人群落戶，最利于當地房地產市場。隱憂在于，二線城市的欲迎還拒。從理論上講，此次二線城市放寬了入戶的門檻，但“實際是二線城市對人口的控制僅次于一線城市，還比三線城市寬松得多。”知名財經評論人士吳其倫對《環球企業家》表示。

毫無疑問，人口導入所帶來的對房地產市場的促進作用是一個長期過程，天津的“藍印戶口”效應并不具有普適性。陳國強表示，天津屬于直轄市且臨近北京，具有各種優質資源，其他城市就不具備這一條件了。與以往不同，此次戶籍制度放開針對全國范圍，各地方之間存在一定競爭，地區經濟缺乏活力和就業率不高的地區，將很難吸引人口落戶。對于一些建制鎮或者小城市，消化庫存還得主要依靠當地居民收入的增長以及有在當地置業心愿的消費群體影響。如果收入增長緩慢，并且當地居住環境不佳，則房產升值和消化庫存的速度較慢。

核心問題在于，這些年來我國戶籍制度改革之所以裹足不前，往往源于各地方政府財政吃緊。目前，全國多數城市連戶籍人口的公共服務支出都自顧不暇，非戶籍人口馬上就享受同等待遇是一件并不現實的事情，這就大大減少了遷移人口的意愿。要解決這一問題，就需要政府將更多資金投入民生領域，同時加大引入民營資本、個人資本等拓寬融資的渠道，而這些都不能一蹴而就。

顯然，推動房地產市場發展的關鍵因素還在于房價。目前各地房價經過起自2009年的上漲之后，幾乎都遠超過了當地對應的購買力水平。面對高房價，外來人口可以理性選擇租房居住，而不對當地房地產交易市場發生關系。“如果房價不降下來，僅憑戶籍改革來帶動房地產市場，短期內是不會有效果的。”吳其倫說。