公益在召喚

“歡慶@任志強 光榮退休！”10月下旬，潘石屹在微博中發出一條關于其“黃金搭檔”任志強的消息，隨后任志強回應“給年輕人更多的機會，咱轉公益了”。除了“地產大佬”的身份，任志強也是阿拉善SEE公益機構的新一任掌門人。

11月12日，任志強攜同王利民、潘勝、顏俊、夏志祥、李濱、蔡文方、胡小軍、吳兌、官俊峰等 SEE會員、NGO伙伴、專家學者，以“問道生態珠江”為主題，開展SEE珠江論壇暨流溪和水源地社區生態環境保護項目啟動儀式。正如任志強在當天媒體見面會上所言，在參與的19個公益基金中，阿拉善SEE是他花費時間最長的項目。

企業家的轉換精神

阿拉善SEE生態協會常務副秘書長王利民笑稱，阿拉善SEE公益機構已經進入了一個可以造血的年代，“除了造就智慧大腦，又涌現出一批新星。”當天慶典的兩位主持人（聯邦家私集團董事、副總裁李虹瑤，君澤君律師事務所主任合伙人顏俊），便是王利民所指的新星，他們均是SEE的會員。

從某種程度上說，公益事業對于企業家的召喚，將等量換算為責任對于財富的召喚。潘勝作為阿拉善SEE珠江中心主席、日立電梯（中國）有限公司總裁，以本次慶典雙重東道主身份致開場歡迎辭，他說，SEE就像一所大的學校，讓每一位企業家都能參與到其中，學習如何將綠色的理念融入企業的生產經營，如何開展NGO的工作去影響更多的利益相關方，如何以民主、平等為方式介入公共服務。

擁有多年實踐經驗的任志強發現，科學家組織的環保組織，在治理環境時，技術上很成功，但他們很難與公眾打交道，更難從公眾中獲取很多的資金。“整個社會公益存在一個社會再分配問題，僅靠國家和靠公有進行二次分配和一次分配是不夠的。”任志強聲稱，企業家有了更多的資源和可動用的資源，有更大的社會影響力，它可以彌補國家和官方公益組織的不足。

“比如說國際上，美國NGO有幾萬家，但中國只有幾千家，差別巨大，如果從統一年限上查的話，個別省區一年的公共捐助不超過5000萬，但是NGO募集的資金已經遠遠超過這個數據，這幾年的發展中，我們每年動用的資金大概超過七八千萬。”任志強說。

“授人以漁”才能長久

企業家最初有錢時，大部分做的是“授人以魚”，歷史上叫設粥棚，遇到自然困難，人們前往免費喝粥，渡過難關，但社會發展至今僅僅有粥棚是不夠的。會議前晚，任志強與一些公益組織進行慈善事業會談，他說，紅十字會、扶貧基金會大多是做“授人以魚”，該不該有？該有。社會存在貧富差距，生活困難以及其它問題而造成的低收入家庭需要得到社會的幫助。但得到幫助以后是否能長遠保持，從此以后改變他們的人生呢？很難。因此，更多需要的是“授人以漁”。

任志強口中的“授人以漁”，是靠自己的力量，或者還能帶動他人，讓你的家庭及社會關系都能因此而受益。“教會別人打魚是更重要的一件事情。而NGO要做的，后期更多的就是教會你打魚。”任志強說，有些企業家過去也是SEE的會員，比如潘石屹，當自己的資金完全有能力單獨做公益的時候，就轉為了以教育為主。“不能說他不重視環保，他也在其它地方投了環保的錢，但更多的錢是拿出來資助教育。”

只有通過窮人受教育，獲得再增長的知識，讓起點更加公平時，公益才能更加長久。任志強介紹說，潘石屹最近在哈佛大學捐了1500萬美元，在耶魯大學也捐了1000萬美元，前后拿出一個多億的資金捐給6個學校。“有人說為什么捐到外國，沒捐到中國？他們沒有注意，這些資金中國貧困大學生考上哈佛和耶魯以后才能用，這個錢美國人是不能用的。”任志強說。

開啟“造血”功能

任志強希望在自己的任期內，將阿拉善SEE從僅靠“輸血”變為有“造血”功能。SEE會員將成立一個小米社會企業，向當地農牧民們推廣種植節水的小米，取代耗費水資源的玉米。任志強提起目前在歐美十分流行的“社會企業”的概念，“我們建立了一批‘盈利但不獲利’的企業，幫農牧民把小米包裝成產品賣出去。但條件很苛刻，股東只能得到利息甚至沒有，剩余的資金盈利都轉入到阿拉善中，再作為一種投入。”

把利潤和價值重新返回到公益事業中去，這也許是未來社會發展對企業家的一種訴求。用任志強的話說，企業家和公益之間的關系大抵如此。如果企業家不能讓消費者吃飽，便無法生存下去，做公益也如此，當所有人都不愿意為公益而付出，而只想從公益中索取的時候，比如于大自然掠奪更多的資源，大自然一定會形成一個反向的措施，它會破壞我們的生存環境，也因此讓所有人都在大自然的報復中有所損失。

“終會有一天，黃沙會不見，在連天的草原，現牛羊萬千；終會有一天，風的怒氣會平息，溫柔地卷著花香，拂上孩子的笑顏……我親愛的朋友請你相信，再小的努力也有意義，別讓那美景，只存在我們的記憶里”，張亞東為SEE譜曲的會歌這樣唱。

在會后的采訪中，任志強分享，“只有你主動積極去投入這項環保事業的時候，你才會覺得它是一件真正值得去做的一件事。”過去十年，公益在企業家的理想和責任中萌芽，未來十年，它將更加專業地前行。

阿拉善SEE珠江中心周年慶

地點：廣東廣州

人物：任志強、王利民、潘勝燊、顏俊、夏志祥、

李濱、蔡文方、胡小軍、吳兌、官俊峰等。

馮侖的商道真經

超越野蠻生長

文|易文 圖|廈門大學EMBA華南教育中心

互聯網的熱潮沖擊著人們的生活，各業態都面臨著轉型，傳統房地產行業也早已受到潛移默化的影響。

那么，互聯網時代下房地產的出路與商機在哪？未來房地產開發商發展方向是否會出現細分化？房地產如何與互聯網、金融行業融合與創新？10月31日，在廈門大學EMBA中心主辦的題為“超越野蠻生長—馮侖的商道真經”的名家論壇上，幕天講壇創始發起人，被譽為“商界思想家”馮侖與大家分享了互聯網時代下傳統房地產行業的四種轉型之路，七百余位廈門大學EMBA校友及眾多優秀企業家并聆聽了了本次的論壇。

四種態度

馮侖認為，轉型意味著改變，須在當下做出不同的改變。以什么樣的態度來面對移動互聯網和開放的競爭之后要發生的轉型呢？以女明星為例，當其老了之后對待轉型有以下四種態度。

第一類稱之為“老黃瓜刷綠漆”，不服老，覺得自己一定能夠成功轉型，通過整形美容強行轉型，但有些事仍無法改變；第二類改做后臺，自己由一線退居二線，由當紅變成幕后，組織有新基因的人上臺并與其分享收入；第三類調整心理，由曾經當紅的主流市場退出，改做局部的邊緣市場，把主流市場讓給新的人；第四類轉型即退休，改過平平淡淡的日子，停下來不做也是一類轉型。

馮侖認為，當下做企業時面臨的轉型也是持四種態度。一般財力雄厚的企業會選擇第一種轉型，知道辦法的會選擇第二種，而“懶”的企業會選擇第三種，徹底瀟灑的會選第四種。如何做選擇，和價值觀和生活狀態有較大關系。

價值空間

馮侖將房地產的生意本質歸結為創造最具價值的固定的人造空間。80%的人生存、發展須在房地產商創造的人造空間里，人一天中絕大部分時間也都需要人造空間。但住宅只占據了一般人的8到10小時的時間，其余的14到16個小時都是其他的地方。所以，房地產面對的轉型，是要看8小時之外、人在其他地方用的空間有什么挑戰。

面對房地產的現狀，馮侖表示這個行業青春期已過。過去的20年里，以住宅產品為主要市場和主要發展模式的狀況已面臨拐點，接下來要進行的房地產項目，需要發掘除住宅以外，更多的產品和服務類型。同時，房地產也受到了互聯網及其它方面帶來的各種各樣的侵擾和影響，所以，現在人們所講的房地產公司的轉型，大體是危機中的轉型。在房地產行業，上面講到的四種態度都有出現，有死砸錢的、有改做后臺的、有改做邊緣市場的也有退休的。公司的個性、對轉型的認識以及公司的路徑依賴程度決定了轉型方式千差萬別。

另一方面，所有的房地產又都在一個價值鏈上，這條價值鏈就是從制造業到服務業到金融業到互聯網。最底層的是制造業及房地產開發，制造業對應的最多的是住宅；再往上是商業模式，就衍變為服務業，商用不動產大部分都是屬于服務業；再往上就變成了金融業。以酒店收租為例，假設租金收入特別好，就可以做一個REITS，把出租變成金融產品賣掉，這就變成了金融類的房地產，也可以叫做房地產金融化；最后一個就是互聯網，可以把所有前面環節都打亂重擺。所以現在房地產在轉型當中談到的問題和差異性，實際上就是在這條價值鏈上按照之前講的四種態度來選擇所做的事。

轉型模式

房地產總體來說應該分為兩大類，一類叫做住宅，一類叫做非住宅，馮侖將其統稱為商用不動產。用于商業經營、商業目的、商業用途的不動產，一類是自用的，一類是經營的。這兩大類運用的方法很不一樣，第一類是做了之后銷售的，第二類主要是做了之后出租的，即使賣給小業主，它也是出租的。

馮侖將住宅市場依然歸為制造業，其競爭就是依靠規模大，成本低，速度快，在此基礎上做研發，做通路。但這種競爭到一定的規模就有天花板，如萬科目前一年已做到15萬套左右，但單家公司很難超過20萬套。那么住宅公司的轉型有四種態度可以選擇：第一類，理性的做商業不動產，轉變為制造業加服務業。但轉型需要的時間很長，新鴻基轉型花了15年，李嘉誠花了20年，這個轉型的過程需要忍受經濟周期的波動。 第二類、第三類主要是做細分市場，如溫哥華有人專做同性戀住宅、臺灣有人專做女性單身公寓，第四類即退出，過去十年，A股上市房地產公司中差不多一半轉型退出了這一行業。

而商用不動產又有五類最大的市場：第一個是寫字樓，第二個是購物中心，第三個是工業物流倉庫，第四個是健康醫療所需的不動產，第五個是教育。商用不動產，已經變成了服務業，最大的挑戰就是能夠通過營運、規劃來讓客戶滿意，從而支付更高的費用。而四個要素決定了每平方米的收入：第一個要素是位置，位置決定了供求關系，供求關系決定了人們愿意支付多少錢；第二個要素是行為，來這里干什么很重要；第三個要素是技術，和成本有關系；第四個要素是管理。所以商用不動產營運就在位置、行為、技術、成本以及管理上去下功夫，最后把空間價值最大化。

馮侖說，目前的轉型則更多是制造業向服務業的轉型，再往上模式就變成了金融業，針對優質物業、投資級物業的租賃收入，穩定下來未來的租賃收入和現金流，將其金融化，這類的市場非常可觀。從資本市場估值來看，這幾種模式也有很大差異。第一類開發類的地產，P/E大約5到7倍，市值最大的大概200億美元；第二類是服務業和經營類的房地產，P/E大約15到20倍，市值最大的有400億美元；第三類金融類的房地產，P/E一般是20到30倍。

互聯網則整合前三類，它和房地產的結合有三種模式，第一種是產品到服務、客戶端的模式，現在做得非常成熟，通路去中介化；第二類是智能家居，目前還沒有特別成熟的案例；第三類是社區服務，未來可能逐步取代傳統的房地產的物業管理。此外，住宅的開發過程未來也有可能通過互聯網化來解決。在這些創新的過程中，實際上把房地產這一傻大粗的事情變成核心上與互聯網相關的行業。

馮侖說，房地產行業沿著兩大類、一條價值鏈，不斷地從價值鏈的底端往上走，出現了四種商業模式，一種是開發制造業，一種是服務商用不動產，一種是不動產金融，最終伴隨著互聯網。關于房地產行業和企業的轉型，需要研究的問題都在這里。只要能夠在當下看到未來，應該就有希望順利走到未來。