地產(chǎn)新常態(tài)：且行且珍惜

隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)大勢和微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展的復(fù)雜性，房地產(chǎn)市場發(fā)展更趨于理性。正如建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森所言，新常態(tài)下，房地產(chǎn)行業(yè)的下半場已經(jīng)來臨。

房地產(chǎn)行業(yè)的冬天真的來了。今年，各種業(yè)態(tài)的房地產(chǎn)銷售全面受阻，不管是住宅，還是商業(yè)地產(chǎn)，抑或是旅游地產(chǎn)，養(yǎng)生地產(chǎn)，似乎集體“啞火”。

11月13日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2014年1～10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資77220億元，同比名義增長12.4%，增速比1～9月份回落0.1個百分點。商品房銷售面積88494萬平方米，同比下降7.8%，降幅比1～9月份收窄0.8個百分點。

與十年前的地產(chǎn)市場不同，不是有錢拿地蓋房然后就能賣出去那么簡單，隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)大勢和微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜性，房地產(chǎn)市場發(fā)展更趨于理性。正如建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森所言，新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的下半場已經(jīng)來臨。

地產(chǎn)新常態(tài)

“原來融資主要從商業(yè)銀行進(jìn)行商業(yè)貸款或是通過信托、基金或者國外發(fā)債模式籌資，現(xiàn)在眾籌等金融模式的出現(xiàn)，讓融資方式更加多元化。以前營銷渠道單一，但現(xiàn)在這種單一的營銷模式已不能支撐市場營銷需要，于是也就出現(xiàn)了O2O模式，把線下資源和線上資源打通。”作為河南房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)軍人物，胡葆森說出未來地產(chǎn)融資與營銷的變化。

今年，建業(yè)地產(chǎn)也在國內(nèi)首先推出網(wǎng)上賣房計劃，拉開了房地產(chǎn)“觸網(wǎng)”的序幕。類如買房眾籌、網(wǎng)上訂房等銷售模式，讓不景氣的銷售也過了一把互聯(lián)網(wǎng)的癮。

胡葆森認(rèn)為，無論是地產(chǎn)行業(yè)還是其他行業(yè)，商業(yè)模式、營銷模式等都要發(fā)生變化。以前企業(yè)考慮的是要創(chuàng)造產(chǎn)品到市場推銷，賣給消費(fèi)者。而今后越來越多的企業(yè)要轉(zhuǎn)變?yōu)橄裥∶滓粯拥腃2B模式，消費(fèi)者要什么就生產(chǎn)什么，互聯(lián)網(wǎng)和傳統(tǒng)行業(yè)的融合將成為發(fā)展趨勢。

可以看到，今年河南地產(chǎn)拿地市場出現(xiàn)地王現(xiàn)象的頻率明顯低于往年。歸根結(jié)底，還是因為房地產(chǎn)銷售成績的乏力。作為資本密集型行業(yè)，拿地融資與資金回流是房企生存的關(guān)鍵，而銷售正是打開兩者之間通道的主要“閥門”。

而宏觀政策調(diào)控的不確定性也在不斷減緩著開發(fā)商的拿地步伐。SOHO中國董事長潘石屹稱，近日，央行再次突然做出幅度較大的降息決定，雖然對整體市場是一個利好，但是否能挽救中國經(jīng)濟(jì)下滑的局面還不確定，他認(rèn)為房地產(chǎn)市場下滑的大勢并未改變。針對此種形式，他建議房企為了能夠應(yīng)對未來的波動風(fēng)險，最好嚴(yán)控負(fù)債率，短期內(nèi)暫緩拿地。

結(jié)構(gòu)性機(jī)會來臨

國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹11月16日表示，對于未來房地產(chǎn)行業(yè)的判斷，社會各界差別特別大。今年年初以來關(guān)于中國房地產(chǎn)市場要崩盤的言論特別多，但是也有一些人對未來房地產(chǎn)市場有非常好的預(yù)期，并有某經(jīng)濟(jì)學(xué)家坦言中國房地產(chǎn)市場未來十年才是黃金十年。

關(guān)于中國房地產(chǎn)市場未來所面臨的發(fā)展，有專家稱，未來一定和過去十年所經(jīng)歷的發(fā)展有很大不同，將面臨結(jié)構(gòu)性機(jī)會，具體總結(jié)為三個方面。

行業(yè)高增長時代過去。中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長顧云昌說，整個行業(yè)高增長的時代已經(jīng)過去了，未來中國的房地產(chǎn)市場以銷售指標(biāo)作為領(lǐng)先指標(biāo)為代表，行業(yè)增長速度將會從過去十年的兩位數(shù)降到未來的個位數(shù)。

事實即現(xiàn)實。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和整個宏觀經(jīng)濟(jì)是同步的，宏觀經(jīng)濟(jì)增長速度下臺階，房地產(chǎn)增速也在下臺階。房地產(chǎn)從過去的低基數(shù)、高增長一定會走到未來的高基數(shù)、低增長。這對于所有房地產(chǎn)企業(yè)意味著什么？

“如果對此定一個基調(diào)的話，就是絕不可把過去高速增長的經(jīng)驗復(fù)制到未來。”一位經(jīng)常在河南拿地的浙江投資人士表示。其實，這與胡葆森的判斷不謀而合。

存量房勢態(tài)逐步明顯。整個房地產(chǎn)市場的交易以絕對新房為主的時期也會過去，未來正在迎接存量房市場擴(kuò)張形勢的到來。

“過去無論是住宅、商業(yè)還是辦公等所有地產(chǎn)，完全靠新建商品房來應(yīng)對需求，所以那個時候是一個大開發(fā)時代，但隨著房地產(chǎn)總量問題已經(jīng)基本解決，未來面臨的主要是結(jié)構(gòu)性問題。”秦虹希望開發(fā)商能夠提升捕捉未來房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性機(jī)遇的能力。

隨著供給能力增強(qiáng)，房地產(chǎn)市場已經(jīng)從過去的完全靠新建商品房，靠開發(fā)來滿足需求，轉(zhuǎn)變到一部分需求是靠存量房或者二手房市場得以滿足，存量房勢態(tài)已經(jīng)逐步向大眾走近，這又意味著什么？

秦虹說：“即使市場有需求甚至需求仍然很大，但是對新房的需求有可能降低，因為二手房市場正在興起，中國的房地產(chǎn)市場一定會走到現(xiàn)在發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場格局，就是整個市場交易以存量房為主。”

從房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程上看也是如此。有人以美國為例，說到美國一年需求量500萬左右的房子應(yīng)該說不算小，但是二手房市場可以滿足91%的需求，新房占交易量不到10%。

非傳統(tǒng)住宅面臨新機(jī)遇。整個房地產(chǎn)市場以住宅開發(fā)為絕對主體的階段也已過去，未來整個住宅市場特別是傳統(tǒng)住宅市場的增速會下降，但是非傳統(tǒng)住宅將面臨新的發(fā)展機(jī)遇。

“這就是說展望中長期房地產(chǎn)，面臨的市場格局將會和過去所經(jīng)歷過的房地產(chǎn)格局不同。”有業(yè)內(nèi)人士稱。在這樣一個市場格局下，房地產(chǎn)企業(yè)投資趨勢的判斷、投資的選擇以及企業(yè)的創(chuàng)新就顯得尤為重要。

“在趨勢性機(jī)會下，各行各業(yè)投資房地產(chǎn)，千家萬戶買房子都是正確的。無論你懂還是不懂，只要進(jìn)入了房地產(chǎn)就會賺錢。但是未來房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)化能力、創(chuàng)新能力才是真正能夠在這個市場上站穩(wěn)腳跟的根本所在。”秦虹在總結(jié)2014年的房地產(chǎn)市場時，對未來5年的房企發(fā)展趨勢做出判斷。