簡述商業地產與住宅地產的區別

商業地產是房地產開發極其重要的一部分，尤其是近年國家對房價增長過快的打壓政策，房地產開發在住宅項目的盈利逐步減小情況下，住宅地產向綜合商業地產的轉型越來越多。但商業項目與住宅在產品屬性、營銷手段等的差異性，商業地產的操盤存在種種問題，預期的盈利達不到，甚至商業銷售不利而崩盤的企業也不在少數。

我公司對商業的操盤經驗幾乎為零，目前我公司唯一開發的一個商業體項目，還是與其他商業公司合作開發。從12年拿地到現在，設計圖紙出了4、5版升版圖，變更簽證不斷，光是因為電梯一項的變更簽證，造成的損失就上100萬，地基工程變更上1000萬。邊施工邊設計是家常便飯，項目工期是一拖再拖，不能按期交房的風險越來越大。詳細探明商業地產與住宅地產之間的區別，對我們更好地操作商業地產項目是至關重要的。

商業地區與住宅地產區別較大，主要是底樓位置要求、目標顧客、功能用途、消費環節、物業要求、產品設計、營銷方式、投資回報形式、專業程度、綜合實力等等。

1.產品性質不同

住宅產品的本質是功能性產品，其直接使用功能正是消費者購買的主要動因，價值的前因是居住，超值是居住功能的同期附帶價值表現。

商鋪的絕大多數買主購買的首要目的是出租獲利，已經商鋪本身的售價升值。購買的根本目的是讓手中現有資金通過商鋪這一“產品”實現保值增值。因此，商鋪的本質是金融產品。

2.價值體系不同

住宅項目的主體是開發商、業主、物業管理公司，開發商移交產品后價值就得以實現；而綜合型商業項目中，需要開發商、業主、經營商戶、商業管理公司、物業管理公司、消費者6種角色，商鋪開業后能持續良好的經營，商鋪的價值才算真正得以實現。

3.客戶構成不同

住宅的購買者主要是小資階層、白領階層、普通人員，現目前市場條件下，基本是自用，投資者較少。商業地產的購買者則是一般的經營戶和投資者，自營與投資者的比例反而是3：7或2：8。

以上的不同，注定了開發關注點不同，主要是以下幾方面：

3.1地理位置方面

住宅地產的環境，只要能進人，只要能通車就行；商業地產的價值首先體現就是地理位置，應選擇成熟的商業區或者是有發展潛力的商業地段。

3.2銷售策略方面

商業地產是物業升值和商業經營收益為投資動力，即商業銷售后要考慮返租、回報和風險的問題。

住宅項目的營銷策略目標是讓人認可項目，商業項目的營銷策略目標不但要認可項目，更重要的是要讓他們對項目的定位、經營管理有信心，對項目今后的增值升值有信心。即需要通過對商業發展前景、片區商業發展前景、經營管理承諾的分析、論證引導客戶建立起投資的信心。

3.3推廣節奏方面：產品決定客戶，客戶決定推廣

住宅的推廣過程的重點和難點是在項目還沒有具體形象的時候。因為在項目前期，所有的定位和設計都只停留在圖紙上，人們對項目的態度存有一定的謹慎，而隨著工程進度的進展，項目逐漸呈現在人們的面前時，對人們的信心是非常有利的支持。

商業項目推廣的重點階段是項目開盤前后，這是商業項目銷售的黃金時間。因為商業項目的購買動力來源于客戶的信心，而客戶信心的建立，主要看項目推廣的信息傳達。在項目操作的前期，開發商具有信息優勢，可以有甄別地傳達信息，很容易樹立起客戶對項目的信心，短時間內促成銷售行為的產生。但隨著項目的進展，開發商的信息優勢將減弱，客戶獲得信息更多，思考的因素也就會更多，購買猶豫性也就不斷增強。同時商業項目必須要能招商營業才能初步體現其價值，因此開始營業前的招商進展，營業后的經營狀況直接影響了各個層面客戶對項目的信心。

3.4綜合實力方面

從資金運作的角度講，對于住宅地產，銷售便是資金回籠的開始，用銷售帶動項目的后續開發。而商業地產的銷售風險很高，商業銷售完成后，對后期的資金需求量還很大，需要大量的資金投入才能完成商業經營的培育期，實現盈利。即商業地產的資金投入周期長，回籠資金慢，財務壓力大。需要公司強力的資金實力，才能支撐項目開發完成，獲得贏力。我公司開發的項目，就是從12年5月開始資金投入，預計到17年才能回本，后續商業運營良好，才能獲得利潤。

3.5對專業的策劃機構要求方面

專業的商業地產策劃機構在拿到項目圖紙的第一時間，以商業的眼光來衡量項目規劃，提出方案修改意見。大到商業面積的規劃、功能的預先定位、小到采光、電梯、墻體的規劃，總之，一切工作都在事先確定好，一來免得以后砸墻、換電梯等等，造成不必要的浪費，二來，大大縮短建設、銷售、招商的時間，在明確的定位下，圖紙上就可以進行銷售招商。專業策劃機構的重要性日益凸顯，要求策劃機構的素質要十分全面，既要有準確的市場分析、商業定位能力，又要有開闊的視野和良好的商業資源，策劃、執行能力，招商營運經驗和實力，否則商業項目的招商營運就無從談起。

以上幾點，簡要區別了商業地產與住宅地產的區別。商業地產的運作不能簡單等同住宅地產的運作，若以住宅地產的手法運作商業，最后的結果只會是銷售不暢，慘淡收場。