好事多磨

中國地產(chǎn)商們對養(yǎng)老地產(chǎn)可謂又愛又恨。隨著人口老齡化所帶來的市場憧憬，以及對不動產(chǎn)增值的巨大預期，養(yǎng)老地產(chǎn)成為地產(chǎn)商們和基金的新寵。例如中國人壽在河北就做了萬畝養(yǎng)老地產(chǎn)項目的規(guī)劃。

但最近他們被潑了一盆冷水。去年底，北京市國土資源局暫停了養(yǎng)老綜合用地招拍掛。分析人士認為，相關部門是擔心養(yǎng)老用地走樣問題，會在一定程度上造成土地資源的浪費。核心原因主要是目前國內(nèi)尚未形成成熟的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運營模式，加之養(yǎng)老運營、專業(yè)化養(yǎng)老看護醫(yī)療、收費標準等其他相關配套條件均不成熟，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)暫不具備完全市場化的生態(tài)環(huán)境。

毋庸置疑，中國養(yǎng)老地產(chǎn)市場是一塊巨大的蛋糕。公開資料顯示，到2015年我國老齡人口結(jié)構(gòu)比將達到30%以上，其中80歲老人占20%以上。中國社科院老年研究所測算，目前我國養(yǎng)老市場的商機大約為4萬億元，這個數(shù)字在17年后可能會達到13萬億元。養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)者們都在盤算著這樣一筆賬——在總量巨大的老年人口中，只要有10%入住養(yǎng)老社區(qū)，就有可能在未來三年產(chǎn)生至少4500個養(yǎng)老地產(chǎn)項目需求。

這其中還有中國特殊的國情。中國養(yǎng)老基金會籌備處主任黃紹輝告訴《環(huán)球企業(yè)家》：“中國養(yǎng)老問題可能在會2015年之后凸顯出來，那時上世紀60年代出生的女性開始退休，而她們大多只生育了一個孩子，到時養(yǎng)老的需求很快就會膨脹。”

政策面的利好也是重要原因。在最近的一段時間，國家連續(xù)出臺鼓勵養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策，希望更多資本進入養(yǎng)老領域，還提出將在全國開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點。

但養(yǎng)老地產(chǎn)是一個需要耗費巨資的產(chǎn)業(yè)。一個開發(fā)機構(gòu)面臨的支出不僅僅包括硬件住宅的開發(fā)，還有醫(yī)療保健中心、老年活動中心等大量醫(yī)護及配套設施的建設。這比開發(fā)一般商品住宅的成本高出了三分之一。在大部分的養(yǎng)老土地項目價格都沒有得到優(yōu)惠的前提下，高額的費用為開發(fā)者帶來了極大的營運困難，而他們的資金大多來自短期融資。

糟糕的是巨大的支出并不會帶來立竿見影的效果。通常情況下，養(yǎng)老地產(chǎn)項目都需要經(jīng)歷一個較長的營銷周期。開發(fā)者要確保高水平的管理、經(jīng)營和服務，就必須長期持有物業(yè)，這意味著養(yǎng)老地產(chǎn)必須通過租賃而不是出售實現(xiàn)盈利。多位業(yè)內(nèi)人士表示，養(yǎng)老地產(chǎn)在沒有明確政策優(yōu)惠的情況下，依靠租賃和服務實現(xiàn)盈利幾無可能。以保利地產(chǎn)的首個自持經(jīng)營的養(yǎng)老地產(chǎn)項目保利安平·北京和熹會老年公寓為例，該項目預計需要30年才能收回成本。在利益的考量面前，地產(chǎn)商們或許正在糾結(jié)究竟是賣房子，還是賣服務。

令人擔憂的是，養(yǎng)老地產(chǎn)大躍進式的投資已超過千億元規(guī)模。目前在國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)領域共有三大投資主體：一支是以萬科、綠城、保利地產(chǎn)、聯(lián)想控股、香江國際、復星為代表的“房企系”；另一支是“保險系”，自2010年9月保監(jiān)會發(fā)布《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》后，保險資金正式獲準進入養(yǎng)老地產(chǎn)，到2012年底已超過500億元；最后一支是“央企系”，最具代表的是中國石化斥資80億元在四川布局養(yǎng)老項目。

顯然政策面敏銳地發(fā)現(xiàn)到其中隱藏的風險。清華同衡養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究所副所長張勁松對《環(huán)球企業(yè)家》表示，養(yǎng)老主要是看后期的服務，這和一般機構(gòu)看重的興奮點不太一樣。當前住宅地產(chǎn)遭遇嚴厲調(diào)控，具有公益性質(zhì)的養(yǎng)老地產(chǎn)有時帶有一定政策支持，這為一些開發(fā)商帶來了可鉆的漏洞，有的借發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)為名，實際上在圈地賣樓。例如，位于西塘古鎮(zhèn)的一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目，盡管開發(fā)商配置了約9000平方米國際護理中心等養(yǎng)生配套，但項目依然以銷售別墅和電梯小高層公寓為主，開發(fā)形式與傳統(tǒng)地產(chǎn)并無太大差異。在這些項目中，養(yǎng)老地產(chǎn)無非是炒作的一個新概念和噱頭而已。這些現(xiàn)象制約了政策進一步開放的速度。

持反對意見的黃紹輝并不認同養(yǎng)老地產(chǎn)政策有收緊的趨勢。他表示，北京的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)正處于實驗的階段，政策方面還有不規(guī)范的地方，暫停招拍掛并不代表政府未來不會在這方面全力以赴。“經(jīng)過出讓一塊地的經(jīng)驗總結(jié)和調(diào)整之后，相信很快會有更新的政策出臺。”黃說。

或許正基于此，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資熱度依然不減。從2012年以來，除了常規(guī)的房企系、保險系和央企系開發(fā)商，更多的實體資本也加入到這一領域。黃紹輝表示，養(yǎng)老地產(chǎn)不僅僅解決老人居住問題，還是一個涉及面很廣的綜合性產(chǎn)業(yè)，資本在看到這個趨勢后需要一個提前醞釀和布局。這還涉及到開發(fā)主體的戰(zhàn)略取向。中宏地產(chǎn)副總裁金潔對《環(huán)球企業(yè)家》說：“有的企業(yè)側(cè)重短期回報，有的企業(yè)看重中長期回報，但開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)是一個長線投資。”潛臺詞是，如果想狠撈一筆，絕非易事。