淺談推行國有土地租賃制度的一些做法

實行國有土地租賃是落實土地管理法律、法規的需要，加強國有土地資產管理，深化土地使用制度改革的需要。國有土地租賃制度在我市起步較晚，目前雖取得一定進展，但與實施“突破菏澤”戰略的新形勢，與踐行科學發展觀的新要求，與國土資源工作新目標相比，仍存在一些不相適應的地方，筆者認為還需從以下幾個方面抓起。

一、更新觀念，提高認識

首先，推行國有土地租賃制度是貫徹落實科學發展觀，統籌當今發展與長遠發展的迫切需要。土地批租制度，對于合理配置土地資源，提高土地使用效益，增加政府財政收入，加快城市化進程，改善城市基礎設施和人民生活居住條件，以及帶動房地產及其相關產業的發展，無疑都產生了巨大的推動作用。但是，由于土地具有公共屬性，特別是中國農民的土地問題事關農民的生存問題，這種土地批租方式長久下去，勢必會破壞土地的公共屬性，而導致一定程度上的土地私有化。在我國，土地批租形式上是政府向土地使用者出讓一定年限的土地使用權，實質上是過渡了一定期限的所有權。我國是土地公有制國家，這就使得土地批租成為我國財政，尤其是地方財政的一個重要財源，在獲得這一財源的同時，大批的土地用40—70年的期限出讓給了獨立的法人或個人，而這些獨立的法人又往往表現著其“私有”的性質。與此同時，由于政府的短期行為以及土地市場的不規范，土地批租容易形成總量失控，使得大片耕地被占用，“圈而不用”、“圈而濫用”的現象伴隨而生。改批租為年租是供給方式一次重要變革。年租方式能夠明確地體現土地公有制的基本屬性，年租能夠隨時間的推移而體現土地的實際價值，雖然每年取得的地租收入較少，但可以估應課租及時調整租率，所以能夠持續不斷取得土地增值的收入，使政府的租地收入能顯平衡。

其次，推進國有土地租賃制度是均衡社會資源分配，構建和諧社會的迫切需要。土地批租存在土地出讓價格與土地出讓期內實際價值的背離，使受讓者獲得的土地的實際價值，政府卻隨之失去了本應獲得的價值。這種方式和操作，客觀上會形成暴富階層，在資產占有上帶來社會問題。而且，暴富階層在土地批租中得到的財富會向其他領域擴張，擴大了其個人財產，從而在社會上引起更大的貧富差距。推行國有土地年租制度，能夠有效避免由于一次出讓即為長期占有，從事土地投機、形成暴富的社會現象的產生并可以將年租金的租率作為有效的政策杠桿，調節地租收入在遠期和近期的分配，以及與土地相關利益的各方之間的關系，促進社會的和諧穩定。

其三，推進國有土地租賃制度是優化社會主義市場經濟秩序，降低中小投資者初始投入成本，加大招商引資力度，鼓勵公民創業，加快“突破菏澤”戰略實施進程的迫切需要。

二、健全制度，完善機制

從各地年地租征收情況看，制訂國有土地租賃的配套法規，規范辦理國有土地租賃的程序，培訓好征收人員，建設好一支征收隊伍是推行國有土地租賃的基礎，同時國有土地租賃涉及許多部門，特別是財政、審計、規劃、建設、房管、國土部門，由于各部門職責不同、情況各異，要做到規范化管理，明確各部門職責、落實好責任、協調好關系，也是全面推行國有土地租賃制的重要內容。制定《任務目標獎懲制度》和《工作作風紀律督查制度》，明確規定地租征收任務實行責任制，把任務落實各科各隊，并和獎懲制度掛鉤，完不成任務的科，取消其先進單位的評選資格，同時取消科長年度評優選先資格，完不成任務的隊取消其成員的年度評優選先資格，并予以通報批評。建立競爭機制，打破原來的區域劃分，誰首先發展的新案源以誰為主。嚴格執行《工作作風紀律督查制度》，每天四次簽到，對全體工作人員進行不定期檢查，加強工作紀律性，提高工作人員的自覺性。

三、規范管理，強化服務

一是實行集中統一管理。建立統一的管理隊伍，制訂完善的土地市場管理辦法和措施，將土地市場中涉及的轉讓、出租、抵押等基礎性工作集中統一管理，我們建議將地租征收處更名為“土地資產管理處”，在管理中規范市場交易行為，在為用地者服務中征收法定費用，同時為用地者完善用地手續，解除其后顧之憂。

二是引入監察機制和司法程序，確保依法足額征收。會同監察支隊對擅自改變土地用途或不符合使用劃撥土地的單位或個人，按照土地有關法律法規予以處罰，并責令辦理土地變更登記，依法納入有償使用。與司法部門結合對征收中的釘子戶、難纏戶及阻礙工作人員依法執行公務的，要采取果斷措施，及時處理。對拒不交納租金的，依法申請法院強制執行。確保地租征收工作規范有序的進行，維護地租征收的法律公正性，目前我們正在準備材料。

三是積極完善土地租賃程序，逐步推行國有土地租賃登記，發放國有土地租賃使用證件。四是逐步推行新增建設用地采取招標、拍賣、掛牌或協議方式取得建設用地租賃使用權。

四、強化廉政，嚴格問責

堅決貫徹執行廉政建設有關規定和部行政為民“十項措施”及工作人員“五條禁令”，定期組織全處干部職工上廉政課，聽廉政報告會，做到警鐘長鳴。盡量簡化辦事程序，實行政務公開和限時承諾服務，做到隨來隨辦，當天完善手續，樹立良好的國土資源形象。強化監督措施，一旦發現“吃、拿、卡、要、報”等不廉潔行為，一律依法依紀嚴肅處理，并對科室負責人連帶責任進行問責。