海外REITs現在可投嗎？

從今年3月份至今，國內房地產市場持續低靡，在各類投資者群體中激起了千層浪，畢竟，中國人可能是世界上最愛投資土地和不動產的群體之一。長期關注國內房地產市場的人們現在已經有些按耐不住恐慌，紛紛開始思量在全世界、全球化之下境內和境外之間的資產配置。

舉一個數據，到2014年4月，北京市境外投資企業突破了1600家，并繼續保持快速增長的態勢。國內大部分地區的投資者更傾向于對美國、澳洲、加拿大、新西蘭等地方投資，國企在走、民企在走，個商也在走，隨著中國企業走出去的熱潮，也正在加速推漲海外樓市，也因此有一種說法，主投REITs的證券投資基金，就是跟上了全球財富資本布局的大趨勢。

資本的不二之選

從海外置業角度看，投資REITs相比直接投資海外不動產具有不可比擬的多重優勢。首先是解決了投資信息不對稱的劣勢，赴海外選擇勘查物業耗費時間精力，但REITs篩選物業由專業機構負責；其次，各國及地區稅收規定非常復雜，直接置業還面臨房價波動帶來的收益風險，以及購買后的出租管理等問題，REITs具有研究優勢和管理經驗。此外，直接置業退出權益很難保證，相反REITs變現的流動性更佳。

從資產配置角度看，REITs個性十足，是介于債券和股票之間的產品，它通過租金的收益獲得相對穩健的回報率，這個回報率30年在美國平均匯報在7%～8%，長期回報率明顯優于股票市場，且與其他產品關聯度較低，是分散風險、優化配置的優良工具。有研究表明，REITs與境內證券市場相關系數低于0.1，與黃金、金屬、能源等大宗商品的相關性也均在0.4以下。在目前境內另類投資通道較少的情況下，主投REITs的基金將較好地分散單一投資境內市場的系統性風險，優化資產配置以達到財富增值目的。

REITs三分之二的收益來自于派息，只要公司有持續入賬，那么它的派息率就可以非常高。所以通過REITs公司股票的收益，2/3是派息，1/3是股價，擁有穩定的派息，使得它能夠獲得一個很好的價格，進而保證投資回報率在7%～8%。所以它在海外成為排名第一的金融產品，既能讓投資者買到很好的物業資產，又具有較好的流動性，最重要的是在全美國，每一家投資基金20%的投資配置都是REITs?；旧希@是適合于一個機構做穩健投資配置很重要的產品。同時通過股票發行的流動性又讓老百姓參與了這些有經營收益物業的長期升值。

地產證券化 輕資產運營

通過大數據分析看到，在世界范圍內總得REITs市場的規模已經達到了1.4萬億，其中美國占絕大多數，已經達到了8千億美金的規模。從規模的擴張速度來看，可以看到年均的復合增長率達到15%，具有相當高的水平。從市場的投資人認可的角度，包括物業的持有人對這個產品參與的熱情得出REITs是非常有生命力的產品。

業內人士表示：“在美國，REITs是做商業地產的根本環節，例如要打造一個非常好的商業品牌，而這個商業品牌在經營的時候需要一塊場地，這個時候就可以用基金去進行開發或收購，從而完成證券化?！?/p>

他以做連鎖商店為例，投資者所要面對的最大障礙就是房租，且隨著生意紅火房租會一而再的上漲，當這種房租的不確定性被房東所制約時，REITs基金使得連鎖商業徹底擺脫了被人控制租金的局面。將土地、房產等重資產交給基金去做，而裝潢、人員等輕資產則交由管理公司去做。最有名的當屬萬豪集團，萬豪酒店的管理公司上市90年，萬豪酒店的REITs在房地產上市19年，而兩種業務所獲得的市值是相差無幾的，萬豪的房地產為萬豪酒店定制的物業進行開發，萬豪的品牌管理公司來經營管理，這種投資方式為其在海外迅猛發展提供了最大的便利。

對一些機構投資者和更有錢的投資者而言，如果涉及到移民需求，就要格外注意安全性，這也是海外投資第一要素。例如投資一幢學生公寓樓，基本要出資一千萬美元以上的時候，投資者可以在房子沒有建成之前，把房子賣給美國的REITs。美國的REITs有著各種各樣的服務，且已經劃分出眾多細分領域，只要找到專門做學生公寓的REITs，便可以輕松省力的將回報納入荷包。對于回報我們可以算一算，稅前也可以達到40～45%，相比自己投資當地房產少一點，但也不算差，且安全系數高很多。附帶還可以為投資群體中一部分核心人員帶來美國綠卡。在美國還有很多很多類似這樣的機會，也因此讓美國成為現階段最值得資本進入的國家。