房價跌了 狼真的要來！

2014年初秋的涼意比以往更早一些，正如這般秋涼一樣，全國房市同樣開始冷得讓人打起了寒顫。整個上半年，各界民眾都在翹首期待“兩會”上中央所提出的“分類調控”能夠帶來成效，但記者從中原地產了解到，在很多實際操作層面并沒有過多的改變，房價依然在下滑，“微刺激”“雙向調控”已經很難治標治本，中央“一年四萬億”刺激計劃更是不太可能出現，地方政府對此也基本“掄盡了三板斧”，中國樓市將何去何從？

調控跟不上市場的步子

無錫4月降低購房落戶的門檻，南寧允許其周邊城市按照南寧戶籍居民購房，海口于5月推出“購房落戶”新政。6月初在住建部再次重申地方政府可自行調整政策后，沈陽傳來全面取消限購的消息，但僅一天之后便恢復執行原有限購政策。呼和浩特于6月26日發文宣布全面取消限購，成為全國第一個正式取消限購的二線城市。通過數據分析，我們看到南寧、濟南等省會城市，天津這類直轄市的部分地區，房價確實在剛開始產生了一些驚人的跳躍，一個星期環比能夠增長一倍甚至更多，但僅僅持續了兩周左右就又重新回落到原來的水平。仔細分析，這次調控和前兩次調控并未有太多的創新之舉，手段也無外乎買房減契稅、送補貼等過時的手段。

中原地產研究咨詢部總監宋會雍表示：“房價不會回升有一定的必然性，2008年房價回升的背后有4萬億的支撐；2011年的限購令本身并沒有太大作用，技術性作用很小，無非就是嚇阻作用，讓投資者產生心理波動；而今年的諸多現象完全取決于市場規律，并不是調控就能輕易改變的。現階段各級政府所做的推動市場交易的努力基本與2008年相似，從市場效果上看，雖然在過去幾個月內具有短期效應，但缺乏持續力量。之所以出現上述現象，一方面是大量房產交易行為從線下轉入了線上，隱性的投資群體不再需要走不合規的通道來投資房產了；另一方面是因為取消限購令在正式出臺前已經影響了一批購房者，且一部分憋足了勁的外來人口的購買力從限購令中被釋放出來，增量中很可能包括這方面的蓄客。而不僅僅是因為政策起了足夠的效應。”

銀行變精明了

國內一部分城市從5月份開始打起了公積金和銀行貸款的主意。有些銀行在7月份調整了房貸利率，且在隨后的輿論炒作中被無限放大成房產交易的黃金時代來了。但孰不知，銀行方面對房產交易行為所產生的金融業務收得更緊了，例如農行的95折折扣所針對的主要是些大客戶，甚至有銀行提供85折折扣服務于某些日均流動資產達到500萬元以上的銀行客戶，并不具有很好的普及性。宋會雍告訴記者：“以上海為例，在一手房交易中，能夠貸到280萬的購房者占總貸款數的比重不足20%，大多數人不一定能夠貸到200萬；但是貸款需求在200萬以上的大多不是首次購買，而在購買第二套房中，500萬總價的房子能夠貸到200萬的都少之又少。”

據調查，央行窗口指導至今，銀行的房貸收緊局面未明顯改善，各城市首套房貸利率回歸至基準利率甚至上浮1.05～1.15倍仍然是普遍現象，從中原地產的大宗交易記錄上看，在實際交易中最多是按照首套房貸利率回歸至基準利率1倍來執行的，并未有過按此前政策規劃中所號稱的上浮0.5倍去實際執行，銀行對于“央五條”所做出的回應，僅僅是在審批時間上從原來的1個星期縮短為2～3天，至于人們期望已久的放款速度并未發生任何松動。

銀行之所以提高貸款門檻，可以說是歷史遺留問題導致的。在早期的房地產開發過程中，銀行過度放松流動性所造成的風險讓不少銀行吃了大虧，這一現象在溫州房產崩盤開始就已經讓所有銀行獲得了警醒，但由于現行規則當中缺乏有效的監管機制，銀行能夠做的唯有抬高手上的比例。銀行的調整不僅僅針對購房者，在開發商中也能看到很多類似的情況。據了解，國內三四線城市已經鮮有銀行敢于向房企發放貸款，甚至曾經頗為搶手的土地都已經成為了銀行手中的包袱。

救市不是良藥

早在2013年下半年，李嘉誠便開始收縮在內地的各類房產項目，當時剛剛感覺風向有些不對的投資界精英們并未做出任何舉動，而當今年3月到現在房價經過一路走低，大部分房產商及投資者們依然固執地堅守著“不會降”的信條。這種“賭氣式”的信條是脆弱的，事實證明連上海市中心區域的房價都已經陸陸續續開始下跌了，恒大、萬科、綠地等大型房企的降價更是帶動了一大批房企降價的連鎖反應。

市場曾一度寄希望于政府像2008年那樣甩出4萬億救市，但縱觀中國樓市與2008年早不可同日而語，且上半年以來，中國經濟運行雖總體平穩卻不乏較大的下行壓力，這種情況下即使真有4萬億投入市場也未必能夠在這潭死水中激起半點漣漪。宋會雍認為：“政府雖然一直在小規模地向房市注入資金救市，可此一時彼一時，如今的地方債務虧空比照2008年何止翻了數倍，估計少說也要40萬億才能看到效果吧，這對于任何國家財政都是不可思議的。且不說政府能否拿出40萬億救市，就算拿出來是否能夠真的救市成功？就算真的能夠救市，是不是意味著一旦缺錢就印鈔票的做法很正確呢？”

供大于求導致空城頻現

現今，如何完成地產軟著陸已經到了刻不容緩的時刻。記者將中原地產與國家發改委的數據做了驗證，數據表明，中國房地產開發在2008年達到了最初的供求平衡，此后的一段時間所新增的房屋面積主要用于解決歷史欠賬、住宅改善及新增城鎮人口購房需求。但是在數據中我們發現，截止到2013年底，現存新增房屋面積為26億平方米，在未來幾年內即將被釋放出來的在建面積為71億平方米。宋會雍為我們算了這樣一筆賬，每年平均入城人口規模為1929萬人，城市戶籍人口增量為463萬人，流動人口增量=1929-463=1467萬人，假設流動人口中有20%購房卻未遷戶籍，則每年新增購房者750萬人；每年現有城鎮人口房屋改善面積需求按人均1平方米計算，則總需求面積為4億平方米；那么由此得出的國內每年住房面積需求為7～8億平方米，遠遠小于每年近30個億的房屋面積增量。

宋會雍表示：“近兩年，國內城鎮化迅猛發展，需求量和新增供應量之間的剪刀差就出現了，實際的絕對供應速度比實際的絕對需求速度大很多。現階段既存的房屋面積已經足夠使用的前提下，仍舊不斷有新的土地被開發成住宅，可想而知，房屋嚴重供大于求必然會導致許多空城、死城的出現。”

國家發改委的一位處長表示：“雖然這樣的格局已經形成，但未來的發展還是很樂觀的，我們一方面可以讓地方政府出面去回購一些住宅，另一方面還要在未來幾年內加速城鎮化進程，讓2億農民入城，這些問題都會迎刃而解，所以談房產崩盤還為時尚早。”而被問及農民進城就業、安置等具體方式方法時，卻得不到任何有價值的回復。

拿捏好投資節點

我們從房企的財報上可以看到，企業大把的資金全部壓在項目或土地上，資產使用了很高的銀行杠桿，而在土地不再是香餑餑的當下，一旦市場上有所波動，所帶來的連鎖反應就是排山倒海的。例如一家很不錯的地產企業，資產負債率只有60%，可一旦遭遇地價下跌，即使是下跌30%，那么企業就岌岌可危了，更別提那些資產負債率已經達到80～90%的地產企業。房價下跌已經成為無可爭議的事實，而跌到什么程度，還要通過時間來驗證。

“近些年的調整節奏都是在相對比較中性的政策背景下進行的，假設在政策既定的前提下，根據以往的經驗，2008年調整了7個月，房價降幅為12個百分點；2011年調整了5個月，降幅為7個百分點；今年的調整一定會超過2008年的七個月，且一兩年內未必能夠剎住車，截止到今年年底降幅估計會突破10%，到明年3月份會再跌5%以上。” 宋會雍認為，“很多房企早就意識到了這一點，開始默默地拋售手中的庫存，上海的二手房也已經悄悄地降了5%。國內的投資者即使學不到李嘉誠那樣，能夠完美地控制好節點，但也是時候出手手中的房源了，轉投一些其他標的不錯的東西，即使拿個5～7%的回報，也總好過到頭來跌個5～7%，更要小心別一不留神做了房產投資的炮灰。”