地產基金“裂變期”

黃海濱房地產基金將強者恒強，朝專業化道路發展

眾所周知，由于政府的調控，今年的房地產市場已徹底告別“黃金時期”，各城市紛紛解除“限購令”、一線城市房價從堅挺到松動等跡象，預示著房地產市場不斷下滑的趨勢，已經殃及了以投資房地產行業為生的地產基金。

星浩資本執行總裁黃海濱認為，房地產行業的下行，加之房地產基金由于初始階段的積累不足，行業監管和規則都在建立之中，地產基金結構分化會越來越大。

最直接的影響，部分規模小、品牌附加值低的小型地產基金募集能力被大幅削弱，整個地產基金的規模出現了萎縮。這也加劇了兩極分化的形勢?！澳壳皣鴥纫荒昴馨l五億以上規模的房地產基金已是鳳毛麟角。”

不僅如此，黃海濱表示，目前的市場現狀讓房地產基金在發產品時有著較大的壓力?！暗禺a基金的股權產品比較少。”雖然債權產品相對更受歡迎，但由于市場狀況投資人信心受到影響，債權產品也不容易發。

與萎靡的房地產市場相應的，是投資者的投資行為受到直接的影響。不同于買房的自住行為，在投資房地產基金時，由于受房地產市場低迷的影響，投資人信心的不足，大部分投資者對房地產基金態度遲疑，不敢貿然進入這塊新的領域。而對于那些在房地產投資中嘗到甜頭的投資者，“還不是很成熟，對于地產基金的投資傾向于短周期、高回報、強擔保等苛刻的要求，基金無法滿足他們的要求時，也不愿意進入房地產基金市場”。

黃海濱強調，由于房地產基金是一種房地產+金融的組合形式，“金融產品會根據市場的發展調整出相應的形態。就猶如在宏觀經濟下行周期中，REITs的標準往往優于其他產品，因為穩健的回報依然吸引著投資人的進入?！彼J為，房地產市場的不景氣對于地產基金的影響只是體現在規模和產品形態上。

“在房地產市場較差的情況下，地產基金市場需要的是債權產品，畢竟市場能給予地產基金的項目回報比較低，債權產品更適合地產發展的‘氣候’，而房地產一路向好時，地產基金的股權產品會比獲得青睞，因為投資者看重的是未來?！?/p>

基于今年股權債權產品的“沒落”，黃海濱表示，對于設立了3000萬～5000萬的高門檻的星浩資本而言，投資者會看得更長遠，只將其當成是對地產基金的投資當成資產配置的一部分，并不像小數額的地產基金投資者風險承受能力較弱。但黃海濱也坦言，下半年17億的募集預期讓星浩資本需要花費“更大的力氣”去說服更多的民營機構投資者。

由于房地產基金與房產市場有著天然的血脈關系，在考量房地產基金下半年的出路時，就繞不開對房產市場的分析。

黃海濱認為目前房地產處于發展的第二個階段?！暗谝浑A段的房地產處于野蠻發展過程，不管房地產商專業與否，做得是好是壞，只要涉足這個行業都能夠賺到錢?！?/p>

相比之下，第二階段的房地產市場的發展局勢發生了轉變?！坝捎诜康禺a市場的需求量在降低，使得市場需要真正有能力和專業的團隊進行精細化的管理運作才能更好地存活。這個階段中房地產行業的牌局發生了變化，行業正處于調整和洗牌的階段?！?/p>

最明顯的變化是，不同于第一階段所有人都在進軍房地產行業（不僅是主營房地產的機構，大部分非主營房地產的機構也都在做房地產業務），調整后第二階段的市場比以前更加理性和穩健，那些非主營房地產的機構紛紛撤出房地產行業（可能將資金交給地產基金去運營），讓行業的集中度越來越高，這將有利于那些實力強、規模大的房產機構，強者恒強、行業集中度高是這個時期的明顯特點。

在中國剛發展不久的地產基金也逐漸進入的規范發展的過程。“由于它的投資方向是房地產，地產基金的核心是信任和口碑，投資者在投錢給地產基金時希望的是找最大的、團隊實力最強的基金，這意味著地產基金作戰能力越強，被輸血的就越多。”

黃海濱說，接下來的地產基金可能會對一些互聯網思維、跨界思維理解的更加透徹，使得在設計地產基金產品時，更容易去跨界組合產品，并由此形成一些新的發展思路和新的模式，這樣的地產基金能夠更好地生存和發展。在美國，房地產基金所提供的資金支持占美國地產開發的70%-80%，但在中國，這個數字可能只有1%。作為新生事物，地產基金發展空間無疑是巨大的。

陳詠東：兌付期到來，房地產基金發展取決于住宅市場是否“放量”

在基強聯行投資管理（中國）有限公司董事總經理陳詠東博士看來，中國房地產基金在今年下半年不容樂觀，首先體現在中國房地產基金在操作上的“中國特色”。目前中國市場對于房地產基金的概念有著巨大誤解。“國際上真正的房地產基金有著5～10年的封閉年期，并且沒有保證回報和優先回報之說，在此基礎之上，還擁有包括法務、財務、投資人、投委會在內的專業管理團隊對基金的用途有所監控?！?/p>

在操作形式上，國際上的地產基金不像中國的地產基金可以投資各種項目，它們的目的非常明確——或以工業地產、社區商業地產、酒店投資等項目，將按照招募書中所設置的方向具有鮮明的針對性，代表著地產基金的營運在其中。不僅如此，基于對專業團隊的信任，投資人對地產基金的運作和投資不會發表意見，而是把本金寄托給房地產基金進行全程管理控制和運用。

相比之下，中國的地產基金是按照私募有限合伙人的計劃去運行，其做法是為單個定向型的商業項目融資，“開發商利用了有限合伙人的金融工具借款，并做成了基金，其本質是對商業項目順利完成的擔保，所以風險非常高?！标愒仏|表示，目前涌現出為數眾多的空城和鬼城，這些商業地產項目并沒有產業和經濟實力去支持，而是通過所謂的基金進行支持，“他們正面臨著兌付的風險”。而這樣的風險隨著下半年的到來將愈發明顯，這樣的狀況將一直持續到2015年初。

陳詠東強調說：“下半年房地產基金是否會朝著良性方向發展，要取決于住宅市場是否成功‘放量’?！?/p>

“現在看到下半年市場允許住宅市場放量出來，一方面試著把價格調整到能承付的程度，讓開發商可以套付，另一方面購買力市場逐漸允許放開，為的是盡量不要讓開發商壓住購買力市場。陳詠東表示，在未來的三個月到半年的時間內，一般性的住宅市場如果有著可觀的交易量，將解放一部分商業地產的質押以及現金流的困境，無論是商業地產項目或是綜合性地產項目，房地產基金便能從中尋找與開發商的二次融資機會。

反之，一旦住宅市場無法放量，商業地產就被積壓，將很可能帶來銀行的資金壓力和開發商的倒閉潮。“如果開發商被住宅市場淘空了，基金與開發商的合作將產生巨大的風險。”陳詠東表示，目前投資者對投資房地產基金的要求很高，甚至達到40%～50%的投資回報，這樣的高要求使得開發商所有的利潤都擠占給了房地產基金。而開發商由于急需要“救命錢”，即使虧本也不惜通過地產基金融資，但由于“無利可圖”而喪失原動力，以至于他們只要拿到錢，就有跑路的想法，項目成為爛尾樓便是自然的事。

值得注意的是，“中國房地產基金周期比較短，一般第一階段兌付期是三年。也就是說從2010年開始到現在已經是退出、分配利潤，還本金的時候。”基于下半年的房地產基金存在的風險，對于當下大部分房地產商最緊要的任務便成了“完成現有的房地產項目，并對其進行良好的監控，在適當回籠部分資金后實現對投資人的承諾” 。陳詠東表示，投資人需要完成房地產基金的第一個階段兌付期，這讓不少房地產基金頗為“頭疼”。

“由于市場尚未出現房地產基金成功的案例，只有完成了第一個基金周期的本金和利潤的兌付，才能建立投資人的信心，否則房地產基金將無法持續發展?！?/p>

在這樣的情況下，“我們不能期望地產基金在下半年

有著重大的變化，但市場法規賦予了地產基金行業以獨到的天賦，那就是富有中國特色的快速學習，使地產基金有可能在行業中嘗試得很快，其成長也非常迅速，在不久之后將朝著專業化、細分化的方向發展。目前出現的養老為基地的基金、旅游產業的基金就是例證。”

不同于已經發展了20年的房地產行業，剛起步四年之久的房地產基金市場無法像房地產市場那樣“相對規范”。但它作為一個行業，需要累積不同的經驗去穩健發展。對于中國房地產企業而言，房地產基金既不是“救命稻草”，也不是“鏡中花、水中月”。但在未來三到五年的時間內，人民幣房地產基金仍然會是中國商業地產的主要投資者。