“房企+X產業”成房企轉型新模式

近日，上海本土房企開始“跨界”華麗轉身，吸引了整個房地產市場及相關產業的眼球。

比如，7月21日，綠地集團與申通地鐵、上海建工等滬上企業簽署戰略合作協議，由綠地牽頭組成綠地地鐵投資發展公司在全國多地開展地鐵投資開發業務；同一天，光明集團旗下農工商房地產（集團）股份有限公司與光明集團上海長江總公司正式簽署《光明養生莊園項目合作開發框架協議》，雙方將攜手開發建設光明崇明養生莊園項目，這標志著農房集團正式進入養生養老產業……

上海本土房企“跨界”轉型，似乎是在跟隨全國房企轉型的步調，涉足時尚，迎合了時代的發展趨勢。其實不然，上海本土房企開始“跨界”轉型背后有著復雜的歷史原因。

發展空間受限，謀變方能進取

每一輪市場周期的變化都會給上海房地產市場帶來新一輪的市場變革。2014年，在銀行信貸緊縮的市場背景下，上海房地產市場進入了新一輪的市場低谷期，面臨新一輪的市場變革。而這樣的變革主要表現為：在上海樓市充分競爭的市場環境中，全國性品牌大企業通過過去幾年在上海房地產市場的跑馬圈地和標準化運營，市場份額不斷擴大，而借力上海本地資源優勢興起的本土房企發展空間受到擠壓。

同策咨詢研究部數據顯示，2014年上半年上海商品房成交金額TOP30房企當中，全國性的品牌房企占據了三分之二的江山，而本土房企只占到三分之一，只有10席，分別為綠地、旭輝、大華、復地、中星、中華企業、上海中環集團、城投控股、上實城開和寶華。很明顯，上海本土房企在上海本地房地產市場已經不再占據市場主導地位。

而隨著上海房地產市場集中度明顯上升，上海本土企業面臨著生存危機。在樓市調控與市場競爭等多重壓力之下，眾多上海本土房企開始正視市場的變化。不管是主動應對還是被動回應，都已經開始進行結構性調整。

“房企+X產業”模式成首選

在過去幾年調整與轉型過程中，上海本土房企主動進行全國化布局，有的積極拓寬市場區域，取得了不錯的業績，比如綠地、旭輝、復地、農房等，他們經歷市場洗禮，“走出去，再回歸”，自身素質有了極大的提升，開始了艱苦的調整、轉型之路；而有些房企則在堅守上海市場的背景下，被激烈的競爭擠出市場。

此外，住宅行業開發利潤率逐漸走低，房企原有的以單純住宅業務為主的開發模式已經過時，這對于部分上海本土房企來講，在剛剛完成全國化布局之時，又不得不馬不停蹄戰略轉型，考慮業務多元化或依托房地產主業進行“跨界”轉型。而“房企+X產業”模式悄然成為上海本土房企的轉型策略。

所謂“房企+X產業”，是房企以產業為依托，地產為載體，實現土地的整體開發與運營，最終將項目構建成為產業價值鏈一體化的平臺。

綠地進軍地鐵投資產業，切準了基礎設施領域的改革脈搏。綠地在率先積極響應政策號召的同時，也抓住了一個龐大產業的新機遇。最新數據顯示，2014年我國在建軌道線路的城市達到40個，在建里程3892公里，總投資規模超過1.6萬億元。

對于綠地而言，可以在未來綠地地鐵業務的運作中，結合沿線土地出讓作為部分回購條件，由綠地先期介入參與地鐵沿線區域的綜合功能開發，發揮綠地房地產業務的優勢，打造具備集商業、辦公、酒店等功能于一體的地鐵上蓋城市綜合體及配套服務設施。

綠地集團董事長、總裁張玉良表示：“進軍地鐵投資產業，是綠地發揮資源集成優勢、向‘平臺型’企業進化發展的實踐成果，這不僅意味著綠地商業模式的再度升級，也是綠地立足主業優勢、延伸拓展相關產業的積極嘗試。”

此外，對于光明集團旗下農房集團而言，由于光明食品作為中國最大最具實力的食品產業集團，在上海留下了30多塊待開發土地、土地面積達千畝。此時，光明集團通過旗下兩家公司合作，聚焦養老產業，結合存量資源，將養老產業和地產資源相結合，把光明集團內部協同發展的空間充分發揮出來。由此，農房的房地產業務受益，也實現了跨界養老產業轉型。

跨界投資還需規避風險

而僅僅就綠地與農房而言，其業務華麗轉身不僅僅涉及這么多。

就綠地集團而言，除了跨界進入地鐵行業，還涉及旅游地產、產業地產、養老地產等諸多方面。除此之外，綠地集團還積極布局海外市場，2014年綠地海外業務將實施拓展與提升并進，將再進入包括加拿大、法國、新加坡等3～5個國家。預計2014年綠地集團將實現海外銷售收入130億元人民幣，新增投資50～80億美元，為2015年海外收入超300億元人民幣奠定基礎。

就農房集團而言，據筆者了解，農房集團借殼海博股份上市之后，其在傳統住宅業務基礎上，也將華麗投身物流、養老、商業地產等方面，實現“房企+X產業”的操作模式。

當然，上海本土其他房企也不甘落后，比如復地傳承母公司復星集團“大金融、大地產、大健康、大文旅、大物貿”的發展方向，布局城市深耕全國，尋求產城一體為核心的“蜂巢城市”項目，推進更多“蜂巢”項目落地，最終實現當地社會發展和企業發展的雙贏；大華集團、景瑞集團等領軍房企已經率先向商業地產加大投入外，上海本土越來越多的房企開始轉戰商業地產、養老地產等領域……

至此，上海本土房企戰略轉型如火如荼進行，試圖通過“房企+X產業”的操作模式使城市、資本、產業與人口的協調發展，在新型城鎮化的過程實現企業的發展價值。但是，上海本土房企轉型過程中也應該注意把控市場風險，不能一味跟風。

對于轉型過程中的房企來說，比如住宅地產企業進軍養老地產、產業地產的情況，決策者要充分考慮公司如何以住宅業務板塊與“X產業”板塊并駕齊驅，“兩條腿”走路的方式規避不同板塊業務的投資風險，最終通過“房企+X產業”的操作模式實現戰略轉型。

對于一個具體地產投資者來說，其整個企業體系內部能否在自有的現金流結構中實現投資住宅的資金與投資“X產業”板塊的資金互動，并且這兩者之間能夠實現良好互補，這將成為投資者降低市場風險和實現可持續收益資金流的重要保證。