中國房地產投資“就要死了”？

中國房地產市場的不景氣開始打擊眾多房地產項目的銷售，開發商以降價回應，于是乎各地又出現了打砸售樓處的鬧劇。

在杭州，憤怒的業主聚集起來抗議，他們拿著的橫幅標語寫著：“還我血汗錢！”態勢劍拔弩張，但售樓處里的人們卻很淡定，因為這樣的情況也曾發生在2011年。業主們最終還是罷休了，他們或許漸漸認識到，容易賺錢的日子已經過去了。

“投資者正在回歸理性?！笔蹣侵行墓ぷ魅藛T稱，“如果他們開始組織一個家庭，需要一個住所，他們仍然會購買。這是剛性需求。但是，投資者不再為了賺大錢而置業了?！?/p>

中國的房地產繁榮似乎正慢慢陷于停頓。全國許多地方的價格已經下降，銷售趨于枯竭，隨著開發商開始收縮，建設規模大幅跳水。有開發商坦言：“上半年的銷售情況大家心知肚明，如今的甲方也不好做?！?/p>

購房者態度的轉變，告別投機，轉向根本的住宿需求——正導致中國房地產市場的運行方式發生轉變。

“以往，父母告訴他們的孩子：別浪費錢……存起來，買一套房子。買了一套房子后，你還要繼續存錢，買第二套房子?！比鹦欧康禺a分析師杜勁松表示，“現在父母觀念也轉變了，認為再買房子不值得。”

投資大佬們也不看好中國房地產的發展前景。李嘉誠正在撤離中國，截止目前，已經出售了多處內地物業資產。而王健林最近對于美國和其他海外市場的關注，或許與中國房地產市場放緩勢頭擴大有關。

中國上一場房地產市場低迷發生在2011年，它促使中央政府采取協調一致的應對行動，包括減息。

但這一次，北京方面態度堅決，地方政府以及房地產開發商只好拿出自己的應對措施。這些努力目前在全面展開，包括降價、放寬資本獲取渠道以及終止限購政策。

難道曾經被奉為“投資神器”的房地產真的就要退出中國洶涌資本的舞臺？

樓市調控松綁成風

最近，在呼和浩特和濟南率先解除限購后，上半年遮遮掩掩的限購松綁如“多米諾骨牌”一樣，短短一個多月時間，已有數十個城市取消或者大幅度松綁限購。

這些城市既有直接取消、中止限購的城市，如呼和浩特、濟南、溫州、?？?、昆明、長沙等城市，也有像武漢、廈門、蘇州、杭州等雖沒有直接取消，但已經大幅度松綁的城市。

中原地產首席市場分析師張大偉預計，到三季度也就是下月末，將很可能只剩四個一線城市仍堅持限購。即便是一線城市，如廣州和深圳，也將會在四季度出現一定范圍的調整。

7月份，廣州的樓市數據創下一年新低，一手房網簽量只有33.8萬平方米，是除春節的2月之外最低的一個月，環比下跌37%，跌幅遠高于北京、上海、深圳等一線城市。廣州取消限購的呼聲四起，尤其是遠城區的南沙、蘿崗區域。

前不久，深圳市專門開會討論了當前的房地產形勢。有媒體報道稱，深圳準備對樓市做局部小幅調整，不符合市場規則的限價政策也將全面退出。深圳市已做好了放松房地產調控的政策儲備，包括實施契稅減免、降低二套房貸款首付比例等方面。

不過，上述消息尚未得到官方確認。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進稱，高庫存的壓力下，一線城市房企的降價促銷力度也會加大。如果庫存壓力繼續增大，不排除在限購政策上進行微調的可能。

他分析稱，“去庫存”將是今年下半年救市的關鍵詞。當前全國一二線城市的成交量，在本輪房地產降溫周期中，已基本見底，預計在9、10月將有所反彈。但庫存和去化周期還將繼續攀升一段時間。

放開限購對房地產整個市場到底有多大作用呢？

同策房產咨詢研究部總監張宏偉指出，就目前各地情況看，盡管個別城市松綁后曾出現過成交量的短期反彈，但是之前已經簽約的成交，只是由于限購原因沒有備案登記。松綁不會帶來實質性的反彈，同樣也不會造成房價的大幅度上漲。

多位業內人士認為，從全國范圍看，限購政策已經不是影響樓市的關鍵政策，信貸是否會放松，將成為判斷未來一年樓市走勢的唯一最關鍵因素。也正因如此，目前地方政府的救市行動已經不僅僅滿足于松綁限購，開始涉及信貸支持領域，救市措施正越來越深入。

不過有報道稱，8月8日，福建出臺房地產救市政策，要求銀行增加房地產貸款。目前，已有廣西、浙江、四川、福建等省份與杭州、紹興、包頭等市出臺了相關政策，喊話銀行放松房地產貸款政策。但監管部門和各地政府的喊話效果并不理想，銀行對于地方政府的政策松綁反應冷淡。

四川對銀行發放房貸進行財政補貼、紹興的二套房首付比例不低于40%。在銀行內部來看，這些政策有些奇怪，甚至更是可笑。

中信銀行相關人士也表示，限貸是否放松是央行和銀監會的事情，通常地方不能干預。

房地產冰山在前？

根據國家統計局8月13日公布的數據，1～7月固定資產投資同比增長17%，其中固定資產投資同比增速創2002年以來最低。具體到房地產上，1～7月房地產開發投資同比增長13.7%，房屋新開工面積同比下降12.8%；商品房銷售面積同比下降7.6%，銷售額下降8.2%；其中1～7月房地產開發投資同比增速為2009年8月以來最低。

很明顯，房地產投資拖累著固定資產投資，固定資產投資拖累著整體投資，整體投資拖累著整個經濟的增速。再看貨幣數據，根據央行8月13日發布的報告，7月份社會融資規模為2731億元，這已經是自2008年10月以來最低的月度總額，而7月貸款意外地大幅放緩，也被認為是“房地產市場的疲軟壓低了對新貸款的需求”。

另外，由于成交低迷，新增供應量大于成交量，全國樓市庫存總量仍在增加，去化周期延長。據上海易居房地產研究院監測數據顯示，截至7月底，35個城市新建商品住宅庫存總量為26594萬平方米，環比增長1.4%，同比增22.8%，創近5年來新高。

值得注意的是，向來被視為樓市“風向標”的北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的樓市也出現松動。6月份，除北京的新建住宅市場依然堅挺外，北京的二手房市場、“上廣深”三個城市的新建住宅以及二手住宅指數全面下調。

中國房地產業協會名譽副會長朱中一告訴記者，從2010年起房地產本輪調控的小周期看，過去兩年的房地產市場是整體上行基礎上的城市差異明顯，而今年是市場差異基礎上的總體下行。朱中一認為，現在我國樓市一些數據的同比下行和一些城市房地產市場進入調整期，這是不爭的事實，但也不像一些人說的到了要崩盤的程度。他估計，這次調整還會延續一段時間。

中原集團主席黎明楷預計，今年下半年房價整體上會繼續下行，但到下半年成交量將有所回升。未來兩到三年內，樓市價格和成交量波動幅度仍將保持今年下半年的水平，整體處于“筑底”階段。

房地產行業依然是下半年經濟面臨的最大不確定性，事實上，“不確定”可能將是房地產投資未來一段時間的“常態”。在這個過程中，“波動、縮量、負增長、微利、見頂”等仍是關鍵詞，而開發商的創新、穩健和理性也將成為存活下去的要點。

能夠觀察到的是，目前對房地產走勢不看好的結論，僅僅針對于傳統住宅市場或住宅項目的投資，因此要一概而論房地產所有業態，確實稍顯偏頗。

下一趨勢：海外？大金融？

盡管國內房地產投資意愿持續下降，但房地產業上半年對外投資卻增長53.3%，保持了較高速增長。

也就在不久前，“土豪”萬達已中標洛杉磯貝弗利山（Beverly Hills）地區威爾希爾大道9900號（9900 Wilshire Boulevard）地塊的地產項目。集團計劃投資12億美元，修建一個綜合性地產項目，包括面向娛樂界的豪華公寓和寫字樓。

萬達方面希望這一項目能“借助好萊塢雄厚的電影工業”幫助旗下的青島東方影都影視產業園區的發展。東方影都于去年啟動，投資規模逾80億美元。2012年，萬達斥資26億美元收購了美國最大的電影院線AMC。

萬達此次競標成功的地塊位于好萊塢黃金地段。該地塊俯瞰貝弗利山高爾夫球場，與半島酒店（Peninsula Hotel）一街之隔，到羅迪歐大道（Rodeo Drive）購物街步行只需10分鐘。

實際上，房企轉戰海外，意在謀求更多的投資收益。以美國為代表的發達經濟體普遍經歷了較為徹底的去杠桿化過程，房地產行業的高估值泡沫得以擠壓。歐美經濟的復蘇與樓市回暖，良好的投資收益空間和完善的法律制度，近年來吸引了越來越多國人的投資目光，房企頻頻加碼海外投資也在情理之中。

除了海外樓市回暖，就房企而言，一是國內房地產市場已不是此前十年全世界最高速增長的大市場，此時需要加快“走出去”，推進資產多元化，加之國內市場泡沫風險積聚，也需要規避投資風險；二是中國已經涌現出一批年營業收入千億元級別的巨型房地產公司，其市場多元化以分散風險的需求也在增加；三是國內居民和企業海外投資、海外置業需求急速膨脹。

業內人士指出，一般而言，投資房產的收益主要來自租金回報和房產增值兩部分。從租金的凈回報率來看，較低的融資成本決定了歐美發達城市的收益一般都會大于國內一線城市；從房產增值的角度看，中國房產投資要優于國外，但眼下是中國房地產市場的“下半場”，增值優勢也正在消失。

“未來房地產海外投資還會增長?！鄙虅詹繃H貿易經濟合作研究院研究員梅新育曾在接受媒體采訪時表示，特別是我國在海外的一些大型投資建設計劃將為國內開發商創造巨大發展空間，包括中小開發商在內。以東南亞國家為例，我國的一批中小開發商已在柬埔寨創業成功；泰國新通過的兩條聯通中國鐵路計劃，有望在泰國當地創造一系列“造城”機會。建議業界及時關注利好政策，把握類似投資機會。

針對國內房企紛紛“出海”投資，也有業內專家提醒，在追求可觀的投資回報時，風險亦不能忽視。中國房企在海外投資時，政策風險是影響項目能否得以順利進行的重要因素。因此，海外項目不能照搬國內的操作模型，需要結合當地投資政策和環境，作出適時調整，并做好前期調研。

除了“出?！保_發商目前正在尋求一些新的業態進行投資，養老地產、文化地產等，都在他們的試水范圍內，到底做的怎樣，突出的只能說是鳳毛麟角。除了投資新業態，部分房企正在加碼金融業務，如綠地會在貴州建四大金融服務公司：外資小額貸款公司、金交所、金融租賃公司、商業銀行。

綠地集團的這一做法，被業內人士看做是又一次抓住了“政企合作”的生意經。在張宏偉看來，向來懂政府的綠地集團，與貴州省政府的全面金融合作可以看做是綠地集團金融擴張的重要一步，也是綠地進軍貴州省的重要一步了，“綠地可以利用政府資源和政府審批權限加快當地合作項目的推動進程”。

在房企普遍缺資金的情況下，越多越多的企業開始涉足金融行業，其中更多房企選擇入股參股中小銀行。張宏偉認為，參股銀行可以讓房企更易獲得貸款通道：“房企可以利用信貸客戶的名單制管理方式，將企業放在授信時的優先名單，從而更容易獲得入股銀行貸款。”

相對于綠地的大金融布局，更多房企只傾向于參股和入股銀行。據統計，截至2014年2月，共有29家房企入股和參股銀行。其中統計中的29家房企，只有越秀參股比例超過50%，為75%。其余房企中約有90%在5%以下，有的甚至只占到0.07%股份。

隨著資本放開進入銀行業，加上近年房企資金鏈緊張，選擇入股和參股銀行的趨勢還在增大，而且多以城商行、農商行、村鎮銀行等中小銀行為主。“之所以入股銀行，房企的算盤有兩個：一是分紅銀行收益，二是為了通過內部渠道獲得銀行貸款。”