房地產庫存的典型樣本

近期有研究機構發布了“中國大陸城市‘鬼城’指數排行榜（2014）”。榜單預測，中國未來可能會出現近50座“鬼城”。

分析人士認為，鬼城背后反應的是房地產行業在某些城市出現的產能嚴重過剩。

10月14日，住建部、財政部、央行等三部委聯合發文，放松公積金貸款條件、推進異地貸款、降低中間費用，且強調繳滿半年即可貸款。而就在此之前，政府已經相繼出臺了限購松綁、限貸松綁兩項政策。三項救市舉措，構成了此輪房地產政策調整的主基調。

而在此輪救市新政出臺之前，中國房地產業在寒冬之中已然“掙扎”已久。大多數房企都在現金流減少和融資成本上漲的雙重壓力下，艱難圖存。

行業產能過剩

中投顧問房地產行業研究員張勤在接受本刊記者采訪時表示，隨著房地產新政的逐漸實施，未來房地產市場勢必將迎來一段銷售窗口期。此前困擾房企已久的諸如現金流問題也將在一定程度上得到消解。“但是，這并不意味著整個房地產市場行情會因此發生V字形反轉，而更可能是以U字形平穩過渡。整個房地產將逐漸進入存量房時代。去庫存，仍然是大多數房地產企業在未來一段時間內所面臨的首要任務。”

目前在經營現金流為負的現狀下，通過貸款籌措經營性資金成了房地產企業的普遍行為。但上輪過長的調控周期，以及上半年不斷緊縮的貨幣環境，卻給房企融資帶來了極大難度。為了籌措到資金，部分房企不得不采用利率較高的中長期貸款“過冬”，高昂的融資成本也使得房企本就有限的利潤被過分吞噬。很多房地產企業，特別是一些抗風險能力較差的中小企業，因資金鏈緊繃而導致破產或者被收購的案例屢見不鮮，行業集中度正在明顯提高。

與此同時，過低的行業周轉率，也導致整個房地產行業存貨不斷走高。特別是對于一些三四線城市而言，普遍面臨庫存高企的情況。相關數據顯示，截至9月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3794萬平方米、20167萬平方米和4052萬平方米，環比分別增長8.8%、3.5%和2.2%，其中一線城市庫存已保持連續8個月環比正增長，且9月、10月增幅又進一步擴大，庫存壓力巨大。

張勤估計，一些三四線城市具有至少兩年以上的庫存周期。“如果考慮到中國人口紅利逐漸消失等因素，實際庫存可能遠比想象的更為嚴重。和三四年前相比，整個房地產市場已經明顯從賣方市場轉為買方市場，整個行業逐漸進入存量房時代。”

破解庫存困局

在張勤看來，從某種程度上來說，消除行業存量、激活房地產市場只是此輪房地產新政的一個表面原因，其背后更隱藏著使中國經濟重現活力的深層次考慮。“由此前的行政調節逐漸回歸到市場化調節，更像是對房地產市場上那些盤桓已久的問題的一次正本清源。”

張勤認為，對于大部分城市來說，其實際開發項目其實都遠遠超過了整個城市的消化能力。房地產市場嚴重供大于求，人口紅利消失，這是導致各地“鬼城”、“空城”頻現的一個主要原因。而一個可能更為嚴峻的問題是，由于房地產超強的吸金能力，也導致了這些城市的一些實體企業吸納資金的能力大幅度減弱，傳統企業發展、創新受到影響，這在很大程度上影響了地方經濟的發展。

多年來，房地產市場之所以總是“調而不控”，主要在于部分地方政府對于績效工程、面子工程過于重視，以GDP為導向的發展思路，使得一些地方政府的“造城”熱情持續高燒不退，盲目大干快上各種新項目，建設各種新城區。張勤認為，地方政府之所以對于新城建設如此熱衷，一方面是希望借新城建設來推動土地升值，地方政府通過賣地獲得高額土地出讓金，增加財政收入；另一方面，大規模的基礎設施建設帶動投資，也拉動了地方GDP增長，這無疑在績效考核時為部分地方官員加了分。