住宅質(zhì)量問題初探

隨著我國住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)，住宅質(zhì)量不斷提高，但仍存在較明顯缺陷，直接或間接引發(fā)質(zhì)量投訴、使用壽命偏短、資源浪費和環(huán)境污染等問題。

住宅質(zhì)量問題成因

法律原因

我國住宅行業(yè)發(fā)展尚不成熟，缺乏自律機(jī)制，且仍處于賣方市場階段，這些因素導(dǎo)致建設(shè)、設(shè)計、施工、監(jiān)理、材料設(shè)備供應(yīng)等單位法律意識淡薄。另外，除《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》外，我國住宅質(zhì)量的規(guī)制仍以行政法規(guī)和建設(shè)部規(guī)章為主，存在規(guī)定零散、缺乏系統(tǒng)性以及立法層次低、操作性不強(qiáng)、執(zhí)行力差等問題。在執(zhí)行層面存在懲罰力度較小、違法成本較低等問題，使住宅質(zhì)量的法律保障力度相對較弱、實施效果不佳，不能對住宅質(zhì)量進(jìn)行有效規(guī)制。

行業(yè)原因

1、我國對住宅行業(yè)市場主體有嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度，但也存在因把關(guān)不嚴(yán)導(dǎo)致不符合資質(zhì)的主體進(jìn)入建筑市場以及后續(xù)管理不嚴(yán)等問題。同時，缺乏嚴(yán)格的市場退出機(jī)制，從客觀上為部分市場主體的投機(jī)行為提供了便利。

2、住宅行業(yè)基礎(chǔ)技術(shù)較落后，住宅建筑體系尚未形成，且缺乏有效的經(jīng)濟(jì)政策支持，嚴(yán)重阻礙住宅行業(yè)的縱深發(fā)展。施工單位中具有一、二級資質(zhì)的較少，材料、設(shè)備的技術(shù)水平低。建筑從業(yè)人員存在操作技能低下、技術(shù)不過關(guān)等問題，遠(yuǎn)不能滿足工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)需求。另外，在地價偏高、住宅建設(shè)成本不斷提高，但購買力未得到相應(yīng)提高的情況下，一些建設(shè)單位通常采取壓低造價等途徑獲取利潤，導(dǎo)致施工單位為減少成本而采用不符合標(biāo)準(zhǔn)的材料，或為保證上市時間壓縮建設(shè)周期等，均會對住宅質(zhì)量產(chǎn)生不利影響。

監(jiān)理單位實際上是依附于建設(shè)單位存在的，為求生存、獲利潤，可能無法有效發(fā)揮監(jiān)理作用。

3、住宅質(zhì)量保修期短、范圍不明確。住宅質(zhì)量保修制度本應(yīng)是保護(hù)購房消費者合法權(quán)益的制度，但實際卻并非如此，許多購房者或在房屋鑰匙交付后發(fā)現(xiàn)保修期限已過，或是建設(shè)單位和施工單位相互推諉導(dǎo)致保修期已過。因此，明顯缺乏關(guān)于合理保修期限、保修次數(shù)和程度的規(guī)定。另外，保修范圍尚不具體，對消費者比較關(guān)注一些細(xì)節(jié)問題比如窗戶漏水、墻面裂縫等都未作明確規(guī)定。

住宅質(zhì)量保障機(jī)制的完善建議

提升住宅質(zhì)量立法效力位階

由于我國缺少關(guān)于住宅質(zhì)量的專門規(guī)定，且考慮其具有自身特性，因此可考慮將住宅法從建設(shè)工程立法中單獨分列出來，做具體詳細(xì)的規(guī)定，即對住宅的性能、質(zhì)量、維修、保修、糾紛解決方式、法律救濟(jì)途徑等進(jìn)行全面系統(tǒng)的規(guī)范化，提升住宅質(zhì)量立法的效力位階，同時加強(qiáng)對住宅質(zhì)量保障的執(zhí)法力度。

建立、完善住宅質(zhì)量保障相關(guān)制度

1、市場主體的準(zhǔn)入和退出機(jī)制是住宅質(zhì)量的前后關(guān)口，若要將住宅質(zhì)量牢牢鎖在門內(nèi)，就要強(qiáng)化住宅市場主體的準(zhǔn)入和退出機(jī)制。首先要對準(zhǔn)入資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，同時進(jìn)一步提高準(zhǔn)入門檻；其次要加強(qiáng)后續(xù)管理，對于違反規(guī)定者應(yīng)取消其資質(zhì)并永不得從業(yè)；最后還要完善市場退出機(jī)制，從注冊資金、工作年限等來限制、扼制不良企業(yè)的違法投機(jī)行為。

2、完善、改進(jìn)住宅各方主體的質(zhì)量責(zé)任，做到有行必有責(zé)，有權(quán)必有責(zé)。首先要加強(qiáng)建設(shè)單位的住宅質(zhì)量保證責(zé)任。這里的保證責(zé)任要求建設(shè)單位在住宅超過質(zhì)量保修期時，購房者依然可追究其保證責(zé)任，要求其對住宅質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任；其次，要求施工單位承擔(dān)連帶責(zé)任。購房者合法權(quán)益受到損失時，施工單位應(yīng)當(dāng)和建設(shè)單位承擔(dān)民事連帶責(zé)任；最后，對監(jiān)理單位也應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)質(zhì)量責(zé)任的管理。

3、關(guān)于監(jiān)理單位，一是加強(qiáng)其獨立性；二是強(qiáng)化監(jiān)理單位的質(zhì)量責(zé)任，如在發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量不合格的住宅產(chǎn)品時可以向監(jiān)理單位追究連帶法律責(zé)任。

4、住宅質(zhì)量保修制度的完善要從以下幾方面著手：首先要延長住宅質(zhì)量的保修期；其次，要根據(jù)具體情況及保修項目規(guī)定相應(yīng)的次數(shù)限制，對于超過保修次數(shù)不能達(dá)到質(zhì)量要求標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)允許購房者退房或者要求建設(shè)單位賠償損失如返還部分購房款等。

5、繼續(xù)推行住宅性能評估制度，住宅質(zhì)量保證保險制度等相關(guān)制度，以進(jìn)一步實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化的制度保障。另外，還須建立相關(guān)的住宅質(zhì)量管理機(jī)構(gòu)，以保證前述制度得到有效執(zhí)行。

6、通過立法等方式強(qiáng)制實行住宅質(zhì)量責(zé)任保險制度，從而間接促使建設(shè)單位提高住宅質(zhì)量，確保質(zhì)量低劣的住宅產(chǎn)品不再流入市場。當(dāng)然，建設(shè)單位仍是住宅質(zhì)量第一責(zé)任人。