看懂京郊樓市

如果想客觀了解北京樓市究竟發生了怎樣的變化，就必須先得承認這樣一個大前提——就宏觀經濟和城市化發展的現階段而言，北京作為“首都”，它根本不存在需求不足的問題。

“鉅惠20萬”、“秒殺直降”……在如今高房價時代的重壓下，最能打動人心的莫過于房子降價。2014年上半年北京樓市遠不如往年沸騰，尤其是作為北京樓市主戰場的京郊樓市在經歷了2013年的狂歡后更顯落寞。

一直以來，很多人堅信，北京房價永不下降，但是，2014年開年以來，唱漲派卻意外“失聲”。京郊樓市怎么了？樓盤打折促銷是房價“拐點”的征兆還是市場短期表象的誤讀？后市又會怎樣？帶著這些疑問，記者通過對已掌握的情況進行梳理，力圖還原京郊樓市的真相。

房價：真降？

從今年4月份開始，京郊一些樓盤開始了降價促銷之路，各種名目的促銷令人目不暇接，很多人興沖沖地跑了過去，但結果往往卻是敗興而歸。購房者王建新便是其中的一位。

亦莊房價跌破萬元大關了！7月24日，王建新聽到消息，北京亦莊馬駒橋區域內的合生·世界村新推公寓，單價9800元/平方米。“這個項目前三四個月的時候報價還是23000元/平方米，9800元的單價真的是一夜回到了解放前。”

心動就要行動，當天下午，王建新滿懷希望地跑到了售樓現場，但售樓處銷售經理的一席話直接給他潑了一臉冷水。原來據這位銷售經理介紹，他們推出的只是個“期權換房”的優惠活動，并不是降價，“他們的這個活動主要是說購房者提供上市公司或者優質企業的期權，經過專業機構評估，達到開發商要求，把期權轉讓給開發商后才能享受到9800元的單價。”王建新向記者抱怨道，“不僅需要用期權的作價抵扣房價，還有名額和條件限制，一般人根本就不可能達到條件。”

降價，是真降，還是忽悠？對此，中原地產分析師張大偉非常肯定地告訴記者，“當然真降了！現在就沒有不降價的項目。”不過，張大偉隨即補充道，“降是降了，不過降價幅度并不是很大。”

據張大偉分析，房價波動一般分為三步走：第一步，價格停漲，去化速度放緩；第二步，開發商促銷，降幅一般在5%-10%；第三步才是購房者期待的真正“割肉”。

“北京樓市現在正處于第二步。”張大偉如是說。北京市住建委北京住建委數據顯示，7月北京純商品住宅成交均價為24979元/平方米，環比下降6.8%，比去年同期下降1.3%。

面對市場遇冷，為了加快項目周轉，很多入市樓盤紛紛加大折扣降價力度，據亞豪機構統計顯示，房山和通州兩個區域成為了京郊樓市降價的主力區，7月，通州區域整體成交均價為23348元/平方米，與去年年末相比每平方米下降近2000元；房山新入市項目產品定價也是一路下滑，從2月份的平均26000元/平方米將至19000元/平方米。

不過，對此，克而瑞房價北京測評中心首席分析師牟增彬強調稱，對北京而言，目前出現的房價下行只是相對于過去一年暴漲之后的理性回歸，“近期多數樓盤只是開盤價低于市場預期而已。”

供求：逆轉？

北京房價停漲回調，在多位業內人士看來，是一系列因素的連鎖反應。從成交端來講，自住房大量入市吸引了大批剛需購房者，從而導致新建商品住宅開盤蓄客大幅下滑，在信貸收緊的壓力下，需求驟減、成交量同比呈現出大幅走低的態勢。就供應端而言，媒體對成交同比下滑以及其他城市的降價現象的解讀加劇了開發商的擔憂，伴隨著蓄客不足現象的持續，開發商于是選擇了平價或舍價快跑的策略，對于只漲不跌的北京樓市，個案很容易被放大，上市公司在投資者的壓力下也會變得更加悲觀。

其實，歸根究底，導致北京房價出現波動的直接原因是供銷逆轉引發的開發商恐慌。

據克爾瑞房價北京測評中心數據顯示，一季度北京商品住宅供應面積約165萬平方米，而實際成交面積僅143萬平方米，而2013年一季度供應僅116萬平方米，實際成交卻高達309萬平方米，這也是自2009年以來，一季度首次出現供過于求的開局。

同時，據鏈家地產市場研究部統計，北京去年前5個月的供銷比為1：2.4。而今年前5個月供銷比僅為1：0.7。

一方面是供應量不斷增加，一方面是成交量下降，使得北京樓市庫存大量增加。據統計，截至7月23日，北京樓市商品住宅庫存總量達到85674套，可售住宅量與年初相比增加了近3萬套，創下近19個月以來新高。

不過，業內人士多次強調稱，供銷關系不等于供求關系，如果想客觀了解北京樓市究竟發生了怎樣的變化，就必須先得承認這樣一個大前提——就宏觀經濟和城市化發展的現階段而言，北京作為“首都”，它根本不存在需求不足的問題。

潛力股：懷柔

開發商打折促銷，京郊各區域成交均價普遍停漲回調，不過，記者通過數據分析發現，目前懷柔商品住宅均價為14300元/平方米，在今年上半年不僅沒有下調，反而與2014年1月份相比上漲了近10%，位列北京各區域漲幅之首。

為什么是懷柔？

懷柔是北京市的遠郊，位于北京東北部，常住人口38.2萬人。受限于與北京城區的距離，過去懷柔樓市一直表現得不溫不火，并沒有成為買房人和投資客關注的重點。但2014年APEC會議確定在北京懷柔雁棲湖舉辦后，這一消息隨即成為懷柔區域樓市的興奮劑，進而對區域樓市產生帶動作用。

為了配合雁棲湖生態發展示范區的建設，以及接待國際大型會議的需要，懷柔的交通狀況也大為改觀。京密高速使懷柔城區與北京市區及首都機場實現無縫對接，從北京市區到達懷柔新城走高速40余公里，20分鐘可以通達機場、半個小時可通達北四環。途經懷柔新城范圍內的規劃市郊鐵路S6號線建成之后將成為懷柔新城發展的一大動脈，通過與軌道交通M15號線換乘，可以實現與中心城的連接。

醫療設施方面，懷柔區已有20多家醫療機構，其中包括懷柔區第一醫院等二級甲等醫院。并且懷柔區內首個三甲醫院已于去年在城區東側落成并投入使用，全面提高懷柔居民的醫療條件。

在教育方面，101中學在雁棲開發區建立九年一貫制寄宿分校，將于2014年9月招生。名校的進入、交通的改善、三甲醫院的引進，多項利好對懷柔區域樓市的需求和關注度不斷提升。

目前，懷柔樓市保持穩步上漲的趨勢，但區域內供應量相對偏少，隨著雁棲經濟開發區和雁棲湖生態發展示范區的建設，區域內新進入的企業和工作人員數量逐年上升，對于高品質住宅產品的需求也在不斷增加，客觀上為懷柔樓市提供了一定的上漲支撐力。業內人士及房產投資客對于懷柔區域尤其是雁棲湖生態示范區的發展前景都十分看好，認為在不久的將來該區域必將成為一個新興熱點。

后市關鍵詞：限購松綁與信貸

北京一直被認為是中國最好的市場，但是步入2014年，伴隨自住房入市、信貸政策從緊的影響，北京樓市進入深度調整期。下半年北京樓市如何走，業內人士普遍認為應該密切關注限購政策和信貸政策的調整。

最近一個多月的時間里，多個城市限購的放松或取消風生水起，北京會不會緊隨其后，雖然政府相關官員已公開表態不會輕易放松，但這并不影響業界對這個問題熱烈討論。易居中國執行總裁丁祖昱認為，如果只有一個城市要限購，那就是北京。“北京城市地位特殊，需要抑制投資投機。”而張大偉則認為，北京限購退出是遲早的事情，時機很可能在今年年底。“極大可能是中高端住宅列為首批放開限購房源。”

而對于很多人擔心放松限購后房價可能出現報復性反彈的問題，全國房地產商會聯盟執行主席顧云昌則表示，“這可能只是一種說法，有炒作嫌疑，實際大范圍反彈沒有可能。”據他分析，從市場規律看，房地產市場有兩個周期要注意，一個是大周期，1998年以來，房地產市場已經過了需求爆發增長的階段；從小周期看，去年房地產市場向上走，是一個大年，今年是個“小年”。兩個周期疊加，市場下行。

至于信貸問題，從貨幣政策看，目前限貸政策沒有變化整個信貸政策還是穩中偏緊。具體到北京地區，據融360統計，目前北京市銀行機構發放房貸普遍實行基準利率及以上，放款時間不能保證，多在3個月左右。7月份，北京僅有4家銀行提供房貸優惠利率，但看似美好的優惠利率卻與普通貸款申請者無緣。

“政府出臺一系列調控手段對房貸市場進行微刺激，但現在看來效果有限，房貸利率上揚的趨勢很難出現轉機。”融360CEO葉大清表示。

下半年若無來自政策和信貸層面對市場的強力刺激，業內人士普遍認為，隨著進入市場待售房源量的持續增加，房企在全年銷售業績以及融資成本上升對資金鏈深度承壓的雙重壓力下，在下半年北京樓市仍會對剛需盤采取以價換量的高周轉銷售模式。預計在三季度末，讓利范圍或有所擴大。尤其與自住房一樣，定位剛需的低端項目，價格或出現較為明顯的下調。