京東南：京津冀房產投資洼地

雖然香河、燕郊等京郊舊有的房產投資洼地因為交通、配套設施等問題備受人們詬病，但以北京通州、天津寶坻、河北廊坊為中心三角的北京東南地帶的“小京津冀”區域依然是未來北京遠郊區的房產投資熱地。

過去，在人們眼里，京津冀一體化最大的障礙之一其實就是地方保護主義色彩嚴重的交通問題。比如，天安門向南50公里就是斷頭路。由于便捷交通相互銜接的滯后，北京南部、西部等周邊的河北城市群在房地產投資上一直低迷徘徊。然而，這一問題在以北京通州、天津寶坻、河北廊坊為中心三角的北京東南地帶的“小京津冀”區域早已不是問題。

北京東北區域，自古是連接東北關外、天津、冀東大平原唐山、避暑度假城市秦皇島等城市的必經之地，高速公路相當便捷，京哈、津薊、京津、濱保等多條高速公路交匯于此。同時，由于潮白河、薊運河等河道密集，自然也成為了休閑地產投資的青睞之地。

高端產業聚集京東南

相比整個華北平原的大京津冀區域，京東南的小京津冀更富有京津冀一體化發展的緊迫感。由于建國后，河北省、天津市和北京市這一區域行政區劃的屢屢改變，形成了特有的三省市相互犬牙交錯的現狀，作為廊坊市飛地的香河燕郊區域，就是被北京通州、天津寶坻等地隔開。

由于天津的工業基礎較好，使得寶坻、武清等地之前已經較早承接了北京、天津原有投資外溢。交通便捷、工業等配套設施齊全，成為這一區域的固有優勢。

在中央京津冀一體化發展規劃整體方案出臺背景下，未來這一區域將首先受益。

北京市委書記郭金龍日前在北京通州調研時指出，通州應充分發揮區位和地緣優勢，找準在京津冀協同發展中的戰略地位，自覺把工作放在京津冀協同發展中的大局中，進一步與天津武清、寶坻、河北廊坊深化合作。通州是京津冀發展的重要戰略節點，“上述區域比鄰而居，完全能夠相互融合發展。”

今年6月17日，北京、天津、河北三地衛生部門就“共同建立區域突發事件衛生應急協作機制”簽署協議，一旦遇到突發事件，在藥械、設備、技術等方面，三方將相互支援，資源共享。

6月10日、14日、17日，交通運輸部部長楊傳堂前往天津、河北、北京三地就京津冀交通一體化開展調研。

楊傳堂稱，將抓緊推進國家高速公路“斷頭路”和普通國道“瓶頸路段”項目。加快推進京津冀交通一體化，著力構建現代化交通運輸網絡，為京津冀區域協同發展提供重要的基礎支撐。

記者梳理發現，今年年初至今，北京、天津、河北三地之間企業、學校、科研機構、商貿市場等簽訂多個戰略合作協議。在承接北京產業轉移方面，天津、河北之間的錯位發展初露端倪。天津主要以引進教育、醫療、高科技等技術密集型產業為主；河北則把重點放在需要較多土地資源、能解決大量就業的勞動密集型項目。

為加強與北京的戰略對接，今年2月份，天津市啟動京津冀城鎮群區域規劃研究，從空間發展、分區管制、城鎮體系、區域生態、交通基礎設施等方面，為構建京津“雙城記”提供空間保障。緊鄰北京的武清、寶坻兩區將重點發展電子商務、現代物流、科技創新等產業。

有關數據顯示，天津寶坻2011年承接節能環保、新能源新材料、高端裝備制造、現代服務業等產業項目60多個，2012年超過80個，2013年高達167個，投資規模更是逐年翻番。

2013年3月，歐洲最大體育用品制造商阿迪達斯在全球唯一直投資產項目——阿迪達斯物流（天津）有限公司落戶寶坻，重點建設倉儲分撥和配送中心。此外，該公司還將在寶坻設立地區結算總部，建設中國電商運營中心及展示體驗中心。

2014年3月28日，京津中關村科技新城概念性規劃設計方案通過專家評審。根據規劃，科技新城凸顯智能化、信息化、集群化和服務化等要素，推動產業融合、產城融合、城際融合，集聚京津兩地高端資源，吸納各種創新要素，將打造集眾多功能于一體的“千億級”產業高地和帶動區域跨越升級的核心引擎。

區域幾大新城值得關注

通州新城是該區域距離北京城區最近的一座新城，也是北京最先啟動開發的新城。通州新城位于通州老城區的東南，承接津冀。2020年通州新城規劃人口規模將達90萬人。按照我國大中小城市分類標準，相當于一個大城市體量。而未來通州新城核心區產業發展的重點是現代服務業和文化創意產業，重點打造運河北京文化商務中心區。

記者了解到，通州新城將打造北京國際旅游度假區核心區，北京市規劃委已經核發了該項目供地規劃條件。北京國際旅游度假區核心區位于通州新城南部，總用地面積約1.2平方公里。該項目將通過引進國際知名旅游品牌項目，打造成為匯集科技娛樂、餐飲購物、休閑度假等內容的區域。

依托獨有的區位優勢，天津寶坻、武清、河北廊坊等地也陸續推出錯位發展、服務京津的理念，打造以金融服務、商貿物流、休閑旅游、會議會展、文化教育為特色的現代服務業基地，建立綠色、生態宜居城市的目標。

其中，天津市寶坻區京津生態新城也是一個難以繞開的熱點區域之一。

據了解，京津生態新城是國務院批復天津建設的11座新城之一，京津新城規劃建有生態居住區、教育物流區、高新技術園區、涉外旅游活動區、跨國公司區域總部、對外交流與合作島等，未來居住人口將達到數百萬。區域150公里半徑內，除京津兩大直轄市外，還有保定、唐山、秦皇島、張家口等多個中等城市環繞，是北京東擴和京津冀一體化的核心所在，區位優勢十分優越。

攤開地圖，京津生態新城的區位優勢尤為明顯，地處北方最為發達的三座城市——北京、天津、唐山之間。然而，由于毗鄰大城市，境內有天津市飲用水水源地爾王莊水庫，以及潮白河、青龍灣兩大水系。

數年前，京津生態新城已經提出建設服務京津、發展低碳工業、建設生態宜居城，錦繡香江、京津新城、大學城、九園低碳工業園、中關村科技城等等眾多項目來此開發投資。

目前，地處京、津、唐三市中心地帶的京津生態新城以其區位優勢以及資源稟賦，被譽為京津“后花園”，吸引著香江地產、合生創展、珠江地產、天房發展等地產大腕扎根于此。記者在該片區看到，五星級凱悅酒店、溫泉度假村、國際27洞高爾夫球場、京津大學城等高端配套遍布周邊。

目前，京沈和津薊兩條國家級高速公路毗鄰，隨著京津冀一體化的推進，寶坻將迎來“快軌時代”，由天津大港至薊縣的薊港輕軌規劃在年內動工，并在京津生態新城內設“九園”及“京津新城”站。京唐高鐵由北京站至唐山，并在京津生態新城內設站，開通后抵達北京僅需19分鐘。津薊輕軌與京唐高鐵將在本區域內實現對接。

據悉，薊港快鐵規劃、市域軌道交通近期建設規劃，并完成報批程序；即將建成的京津塘高速二線、薊塘高速公路以及正在規劃中的京滬、津薊高速聯絡線都已經在京津生態新城板塊預留出口。

2014年，京津冀一體化協調發展上升至國家重點戰略，京津生態新城自然成為投資熱地。天津市委書記孫春蘭在視察京津生態新城時強調，要重點用好首都資源，把區域內打造成京津同城發展的橋頭堡和京津冀一體化先行區。

京津城際快軌武清站離天津武清區老城區約8公里，與老城區建成區面積30平方公里相比，武清區政府在高鐵站的西北部地區建成了64平方公里的新城，且會繼續擴大。

據了解，目前武清新城形成了武清開發區、武清商務區、京濱工業園、電子商務產業園、京津高校科技創新園、京津科技谷產業園、汽車零部件產業園等“兩區五園”的格局。其中，武清開發區的總體規劃面積高達93平方公里，已建成15平方公里；京濱工業園總體規劃9.65平方公里，控制規劃達到20平方公里。

雖然有專家警示：類似武清新城這種城市建設投資有其明顯的弊端：新城建設房地產先行，離不開房地產。但單一靠房地產，沒有可持續性的產業導入，新城面臨空城化。

有觀察人士指出，武清新城現狀是各大園區引進的企業實際入駐園區經營的并不多，還未形成可持續的產業支撐，也就不能持續吸引外來人口導入。“雖然表面上，房地產開發商的促銷和藍印政策優惠使得房產投資依然供大于求，但也有一定的投資風險。”也有持相反意見的專家認為，在京津冀協調發展的大背景下，武清的區位優勢不言而喻，未來新城的房產投資依然是洼地。

休閑養老地產是區域熱門

北京通州，天津寶坻、武清，河北廊坊，由于地處京津之間，自古漕運發達，商賈云集，物阜民豐。一直以來這一區域也以良好的生態環境聞名，原生性自然資源充沛，各種植被保護良好，境內河網水系密集。

北京京杭大運河的申遺成功，以及該區域潮白河等水系的充沛，加之北京、天津、唐山等城市間交通便捷。也使得這一區域成為發展休閑養老地產的首選之地。

隨著整個京杭大運河在該區域城市的生態、文化方面的建設，大運河、潮白河水系等沿線樓盤的價值會有很大的提升，樓盤景觀與運河景觀之間也有了更好的交融。通州新城的一家主打休閑牌的房地產開發企業高管告訴記者，“未來，我們會根據運河的景觀特點，將住宅陽臺設計成270度，讓購房者眼見為實地感受大運河景觀。”

以京津生態新城區域為例，該區域內就有潮白新河、青龍灣河等6條一級河道與鮑丘河、百里河等8條二級河道。天津市飲用水水源地爾王莊水庫也位于附近。獨有的生態自然環境，高端配套產業的升級，對未來這一區域休閑養老板塊的看好，僅僅京津生態新城區域就可謂炙手可熱，相繼引進香江地產、合生創展、珠江地產、陽光100、天房發展、景瑞地產等眾多地產名企躊躇滿志，集結于此。已建成錦繡香江、京津新城等住宅社區也吸引越來越多來自京津地區的人群選擇到京津生態新城置業。

錦繡香江項目有關負責人在接受記者采訪時表示：“之所以選擇京津生態新城片區，最主要的原因是這里的自然生態環境以及背靠京津兩大直轄市的區位優勢。開發之初，錦繡香江即定位于生態教育大盤，打造‘老有所樂、中有所享、幼有所教’的多層次居住社區。”

上述負責人表示：“錦繡香江已經引進紅黃藍幼兒園、香江老年人大學、香江農場，社區的溫泉SPA也將在近年投入使用，項目與寶坻多個重點中學達成合作，老年人帶孩子居住在這里，既可以頤養天年，又可以讓孩子接受良好的教育，處于中間階層的子女，平日在北京打拼，周末和假期的時候可以很方便地與父母及子女團聚，共享天倫之樂。現在一到周末就有很多業主回家，生活氣息越來越濃。”

錦繡香江位于京津生態新城內潮白河與青龍灣兩河交匯的生態休閑板塊。區域內水源遼闊，流經區域的潮白河水面寬1000多米，青龍灣水面寬300米，數萬畝濱水景觀帶環繞，地下礦泉、溫泉儲量超過百億立方米，形成了含豐富水資源的生態景觀區。在“打造中國休閑地產第一品牌”的高端地產開發理念下，充分利用周邊豐富的水自然資源打造世界級休閑人居水城。

據記者了解，錦繡香江由香江地產打造。作為南派地產的代表，香江地產一直以來以園林設計見長，已成功開發了包括廣州錦繡香江、廣州翡翠綠洲、武漢錦繡香江、成都錦繡香江等明星樓盤，并形成了一套獨特的休閑地產開發模式。

天津錦繡香江于2007年首度開盤，項目規劃占地3000余畝，總建筑面積約400萬平方米，未來社區居住人口將達到7萬人以上，堪稱一座名副其實的城中之城。

此前，全國工商聯住宅商會會長聶梅生在參觀了錦繡香江之后稱：“錦繡香江的創造價值和開發價值提升了整個華北地區的休閑人居水平。”

“由于周邊環境好，小區綠化面積大，很多老人在此休養，平時釣釣魚、散散步，小區內有業主農場，種些瓜果蔬菜之類的，既環保也能鍛煉身體，現在很多子女接他們回去都不走。”據錦繡香江銷售人員介紹，類似的情形不在少數。

銷售人員介紹，“追求環境、休閑的群體是我們的主要客戶，很多業主看中的都是我們的環境，平時在北京、天津等周邊城市工作，節假日回來度假。每逢周六、周日，青龍灣、潮白河岸邊垂釣的人非常多，由于靠近潮白河和青龍灣，甚至還有不少小區業主專門過來玩游艇、皮劃艇。”

“潮白河與青龍灣等水系匯集于此，投資近200億元的潮白河游艇會也將落戶于潮白河灣畔。”錦繡香江有關負責人向記者介紹。