2014住宅“長投”策略

中國人對于投資房地產(chǎn)的敏感度似乎已經(jīng)融進了其血液中。雖然一系列的限購政策都指向樓市的去投資化，但是這一切都難以撼動國人投資不動產(chǎn)的敏感神經(jīng)。時機、地段、產(chǎn)品向來是房地產(chǎn)投資最重要的三個因素。而對于仍然處于“分化”中的2014年房地產(chǎn)市場而言，選擇將要進入的城市以及城市中的地段則尤為重要。

《2013胡潤財富報告》稱，房地產(chǎn)仍是中國富人的第一投資選擇，占比高達64%。千萬級富豪中，50%資產(chǎn)為投資性房產(chǎn)；億萬級富豪中，投資性房產(chǎn)占資產(chǎn)總額的66%。但時至今日，依靠房地產(chǎn)繼續(xù)致富已不像以往那樣輕松，需要在時機、地段、產(chǎn)品方面動一番腦筋。

在上海易居研究院副院長楊紅旭看來，購房與投資房產(chǎn)必須講究三要素：時機、地段、產(chǎn)品。在房地產(chǎn)行業(yè)黃金十年已逝的大背景下，投資房產(chǎn)要挑對時機、地段和產(chǎn)品。而這三要素又可組合出幾十種可能，這之間所產(chǎn)生的結(jié)果的差別自然相當大。

總體來說，個人投資置業(yè)者與房企的發(fā)展戰(zhàn)略本質(zhì)上是相通的。對房企投資策略頗有研究的蘭德咨詢董事長宋延慶認為，房企在制定投資戰(zhàn)略時要建立漏斗模型分析，從成本與周轉(zhuǎn)的角度確定應(yīng)當進入的城市與具體的地塊，那么對于個人投資者來說也同樣需要如此。

時機選擇：短炒客已不合時宜

經(jīng)歷了2013年的一路狂飆之后，市場是否支持房價2014年繼續(xù)走高？業(yè)內(nèi)專家認為， 2014年房地產(chǎn)市場的漲幅將會放緩，短期內(nèi)出現(xiàn)調(diào)整，現(xiàn)在市場正在醞釀之中。

北京樓市的成交數(shù)據(jù)顯示，2013年10月份之后，房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售等都出現(xiàn)了漲幅放緩，樓市在持續(xù)上漲2年多后，已經(jīng)出現(xiàn)即將調(diào)整的跡象。

楊紅旭表示，2014年樓市將趨于降溫，下半年的表現(xiàn)將會更明顯。但是基于當前房價整體基本無泡沫的判斷，絕大多數(shù)城市的房價都不會大跌，2014年下半年至2015年的樓市調(diào)整，將是小幅的、短期的、可控的，屬于短周期波動范疇，降溫更多地表現(xiàn)在成交量萎縮，部分城市會出現(xiàn)房價止?jié)q或小跌。

雖然時機是投資房產(chǎn)的重要因素，而在楊紅旭看來，“短炒客”已經(jīng)不合時宜，中長期投資將是大勢所趨。

數(shù)據(jù)顯示，近年廣州持有物業(yè)半年以下便轉(zhuǎn)手的短炒客的成交比例持續(xù)下降。2007年占12%，2010年占1.4%，2012年占0.6%，2013年占0.5%。而2013年長線投資客比例是30%，2012年同期是24%。“在現(xiàn)階段交易稅費太高且交易限制多的情況下，短線炒房已經(jīng)很難獲利，但中長線仍宜投資，尤其踩對1-2個短周期必獲利?！睏罴t旭表示。

事實上，2013年歲末，一二線城市的地方政府對于樓市的調(diào)控并未放松。不少專家仍然認為，樓市的長效機制發(fā)揮作用需要一定的時間，2014年的調(diào)控不會明顯放松，房價仍會繼續(xù)上升，調(diào)整只是階段性的。

區(qū)域選擇：三四線發(fā)達城市仍可看好

投資房地產(chǎn)已經(jīng)成了當代中國人致富的首選，以北京和上海的房價計算，只要在市中心擁有兩套住房，資產(chǎn)就會接近或超過千萬。但一二線城市的房價就連資深的溫州炒房者都不禁感嘆：“現(xiàn)在投資房地產(chǎn)的門檻太高了?！?/p>

一位資深溫州炒房者向記者表示，如今在一線城市買房的門檻太高了，從投資的角度講成本太高。雖然仍然有不少投資客在北京這樣的一線城市買房，但遠沒有前幾年多。在這種情況下，選擇一些三四線經(jīng)濟比較發(fā)達的區(qū)域中心城市買房也不失為投資之道。

事實上，正如住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹所言，縱觀2013年全國房地產(chǎn)市場，主題詞非“分化”莫屬。業(yè)內(nèi)人士認為，這種趨勢將在2014年持續(xù)下去。中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，隨著樓市分化，不僅一二線與三四線城市分化，一二線城市之間也可能逐漸分化，城市內(nèi)部郊區(qū)與城區(qū)也有可能分化。

如此看來，對于投資者來說，2014年找準投資的區(qū)域就變得十分重要。

宋延慶向記者表示，投資者應(yīng)當以各地區(qū)的微觀指標而不是宏觀形勢選擇要進入的區(qū)域。按照宋延慶的原則，雖然2013年一二線與三四線的房地產(chǎn)市場分化不斷加劇，但是并非對所有的三四線城市都要敬而遠之，在宋延慶看來，一些諸如濰坊、贛州這樣的三四線城市的投資機會仍值得重視。

雖然房地產(chǎn)仍然是最重要的投資品種，但現(xiàn)在投資房地產(chǎn)的難度越來越大，不少值得投資的物業(yè)已經(jīng)被限購，商業(yè)地產(chǎn)則需要比較多的專業(yè)知識。

在這種情況下，不少高凈值人群選擇通過房地產(chǎn)基金投資理財。

地段選擇一：學區(qū)房最堅挺

地段為王。這是房地產(chǎn)投資的金科玉律。

地段對于投資房產(chǎn)來說至關(guān)重要，而專家在提到地段時，都會特別提及學區(qū)房這個受益于地段的最堅挺的投資品種。

方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志認為，房子只要政府推地就會增加供應(yīng)，但名校規(guī)模的增長速度是無論如何都趕不上大城市人口增長速度的；其次樓盤會蓋到郊區(qū)，但名校永遠只圍繞在省市政府周邊，所以名校甚至比優(yōu)質(zhì)自然環(huán)境更加稀缺。再加上單獨二胎政策襲來，學區(qū)房價格無堅可破。

至于學區(qū)房的升值空間，深圳福田的王先生的投資經(jīng)歷具有代表性。2009年2月樓市低谷時，王先生買入一套學區(qū)房，一周后房價開始回升，2012年價格翻倍時賣掉；2012年底，王先生將賺回的錢再次買入福田兩套房，僅僅過了半年的時間，原價190萬的學區(qū)房，已經(jīng)上漲超過2成，其中1套學區(qū)房去除交易成本可凈賺40萬。

地段選擇二：市中心優(yōu)質(zhì)物業(yè)

不過，對于北京的投資者來說，已沖破10萬元/平方米的學區(qū)房顯然比較貴，因此可以將地段的范圍擴展到一線城市優(yōu)質(zhì)地段的物業(yè)。

鄧浩志認為，從長遠角度看，持有一二線城市優(yōu)質(zhì)地段物業(yè)將是個人理財?shù)闹匾M成部分。李先生是北京某房企的中層管理人士，他是堅定的“地段為王”投資者。他向記者表示，早在幾年前，資金還不充裕的他堅持不買郊區(qū)物業(yè)，選擇在市中心購置了物業(yè)，隨后又在市中心買了第二套房。在他看來，市中心的房子抗跌性非常強，不論自住還是投資都是首選。

在鄧浩志看來，房價當然不會只漲不跌，但大城市房價長期看只會階段性調(diào)整，中線看不會下跌。這和中國城市發(fā)展的攤大餅?zāi)Ｊ较嚓P(guān)，購買力高度輸送到大城市，核心地區(qū)更是財富高度集中，所以只要社會總財富增加，核心區(qū)域價值就只會越來越高。

產(chǎn)品選擇一：高端住宅走俏

從2013年北京樓市的成交結(jié)構(gòu)來看，單價超過5萬的樓盤成交量創(chuàng)歷史新高，而總價200萬以下樓盤成交的占比卻跌至歷史新低。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2013年12月3日，北京新建住宅中的高端物業(yè)成交創(chuàng)歷史新高，其中單價超過5萬以上的住宅達到了2088套，創(chuàng)造了歷史最高，首次突破了2000套，全年有望突破2200套。而總價200萬以下的物業(yè)，截至2013年12月12日僅成交4.5萬套，占比跌至56.75%，這也是數(shù)年來首次跌破60%。90平方米以下的剛需住宅，成交套數(shù)也相比2012年下跌了10%以上。

張大偉認為，需求集中，整體經(jīng)濟走勢放緩，實體經(jīng)濟投資風險大，再加上限購等措施，使得財富階層購房時追求一步到位。豪宅產(chǎn)品升級，相比前幾年市場豪宅大部分是別墅，目前的城市豪宅產(chǎn)品升級，居住舒適性提高，高端住宅成交量占比也越來越高。

產(chǎn)品選擇二：“自住房”成新目標

最近，炒“自住房”又成為不少人的新目標。據(jù)媒體報道，一些通過各種復雜的關(guān)系得到購房資格的人們正在瞄準自住房，這類房子比周邊房價低30%，有產(chǎn)權(quán)、日后可以賣出獲利，完全符合投資客們的要求。姑且不論“自住房”是否可以“炒”，以自住房作為投資目標，足以證明投資買房仍然是致富的首選。

渠道選擇：房地產(chǎn)基金開始熱

雖然房地產(chǎn)仍然是最重要的投資品種，但是正如張大偉所言，現(xiàn)在投資房地產(chǎn)的難度越來越大，不少值得投資的物業(yè)已經(jīng)被限購等措施擋在外面，投資不限購的商業(yè)地產(chǎn)則需要比較多的專業(yè)知識。在這種情況下，不少高凈值人群選擇通過房地產(chǎn)基金投資理財。

通常來說，房地產(chǎn)基金的投資門檻在200萬元以上。通過房地產(chǎn)基金，尋求合適的房地產(chǎn)項目，通過委托貸款或信托投資樓盤，年回報率15%-20%，其中包含5%左右管理費。

某房地產(chǎn)基金公司總經(jīng)理向記者表示，在國人看來，房產(chǎn)增值快貶值慢，通過房地產(chǎn)基金投資還可以在3到5年內(nèi)退出。中國投資者的錢是新錢，投資的產(chǎn)品要看得見摸得著，收益則要立竿見影。超過10%的高回報率是不少投資者選擇基金的重要原因。

新型城鎮(zhèn)化與三四線城市房價

新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)息息相關(guān)。業(yè)內(nèi)人士認為，短期內(nèi)戶籍不會一下“全面放開”，而是“差別化的落戶政策”，京滬廣深四個大城市仍然會控制，但小城鎮(zhèn)、中小城市戶籍會較快放開。這意味著，價格上漲壓力大的一線城市在嚴控戶籍的同時嚴控城市的外延擴張，可能成為價格繼續(xù)上漲的支撐因素；而對供給已經(jīng)過多的二三四線城市，“全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制”則有助于起到一定支撐作用。因此，最近又有言論認為，在新型城鎮(zhèn)化的指導下，2013年房企開始紛紛撤出的三四線城市并非完全沒有機會可循。