中國高樓經(jīng)濟背后的隱憂

數(shù)據(jù)顯示，全球300米以上的超高層建筑目前在建的有125座，其中78座在中國，占比達到62.4%。而值得注意的是，對于這場“摩天大樓熱”的主導(dǎo)者地方政府而言，增加稅收或是其推動建設(shè)的初衷。而

主要參與者——成熟的開發(fā)商將收獲業(yè)內(nèi)聲望、低廉的土地以及便捷的高額融資。

近日，一張來自英國的概念設(shè)計圖在我國攪起風(fēng)波：兩棟并排而立的彩色高樓，如一對鳳凰欲盤旋起飛，名為“鳳凰塔”的雙子塔因坐落在武漢、樓高設(shè)計達1000米，被視為我國將奪過迪拜塔的桂冠，

擁有“世界上最高的建筑”。

雖然媒體證實“鳳凰塔”尚未報建，但科學(xué)家表示，把我國建筑從600米升到1000米高度，已經(jīng)是國內(nèi)學(xué)界正在挑戰(zhàn)的課題。

事實上，武漢被傳建設(shè)世界性高樓的消息只是其中的一例。近幾年來，國內(nèi)各地興建“世界高樓”之風(fēng)愈演愈烈。

早在6年前，西湖邊第一高樓、浙江大學(xué)原湖濱校區(qū)3號樓轟然倒下，時隔9個多月之后，這一黃金地塊的未來有了明確說法：將矗立起一座以85米高的五星級酒店塔樓為標(biāo)志的建筑群，整個項目規(guī)劃總投

資約50億人民幣。這一消息傳出后，猶如重磅炸彈一樣頓時引起業(yè)界的熱議。然而短短不到3年的時間， 北京又傳出要在CBD建北京最高的國家金融信息大廈。在此背景下，中國各大城市再次興起一場向

天空突破的競賽。

有業(yè)內(nèi)人士稱， 全國世界世界性高樓的興起的背后，是一場政府放長線釣大魚的好戲。為了吸引優(yōu)質(zhì)開發(fā)商前來建設(shè)超高層建筑，當(dāng)?shù)卣鶗诔鲎屚恋氐膬r格上讓步。誠然，土地出讓金并不是

政府的目標(biāo)，稅收、區(qū)域形象和招商引資才是其中的重中之中。

拔高的天際線

城市天際線正在不斷被拔高。

5月20日，南京方面?zhèn)鞒鱿?，?guī)劃中的魚嘴核心區(qū)將樹起兩座超高層建筑，一座600米，一座500米，遠超目前南京最高樓450米的紫峰大廈。

6月22日，339米的重慶第一高樓，因直入云霄，當(dāng)?shù)厥忻裾`把烏云視作濃煙，鬧出一場虛驚。

9月12日，綠地集團邀請多家媒體參觀在建的成都綠地中心，該項目預(yù)計2017年完工，468米的高度將助其成為西部第一高樓。

9月17日，在建的天津117大廈達到416.91米，超越415.2米高的天津廣播電視塔，成為中國北方第一高樓。

隨著城市天際線不斷刷新，關(guān)于摩天大樓的高度標(biāo)準(zhǔn)也水漲船高。1985年，高達160米的深圳國貿(mào)大廈竣工，成為當(dāng)時中國最高樓。1995年，384米的地王大廈竣工，成為當(dāng)時亞洲最高樓。然而，到了

2011年，京基100以441.8米取代地王大廈成為深圳新一代地標(biāo)時，卻僅是國內(nèi)第五高樓。

一位業(yè)內(nèi)資深人士稱，超高層建筑多出現(xiàn)在區(qū)域中心城市，當(dāng)這些城市的經(jīng)濟發(fā)展到一定程度后，一方面核心區(qū)域的土地日漸稀缺、寫字樓租金不斷上漲，另一方面開發(fā)商經(jīng)過多年建設(shè)普通高層，積累

了大量經(jīng)驗和資源，這時上馬超高層建筑項目便水到渠成。

以前在中國只要超過100米就算超高層，然而根據(jù)目前世界超高層建筑學(xué)會的新標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，300米以上才能列為超高層建筑。根據(jù)這個標(biāo)準(zhǔn)，目前全球有79座超高層建筑，其中25座在中國，占比31.6%；

全球在建的有125座，78座在中國，占比62.4%。目前超高層建筑主要集中在中國、美國、中東，其中又以中國為首。

在世邦魏理仕策略顧問部董事黃易里看來，城市天際線被拔高之時，高層建筑的更迭速度也愈來愈快。在深圳，超越160米的深圳國貿(mào)大廈，用了10年，但超越441.8米的京基100，僅用了3年。今年7月

14日，尚未竣工的平安金融中心大廈主體高度已達到448.3米，正式超過京基100。該項目預(yù)計在2016年竣工，屆時主樓118層，塔尖高度660米。竣工后，將超過上海中心大廈，成為中國第一高樓。

不過，并不是只有一線城市在建超高層建筑，二線城市的熱情同樣不可小覷，如南京紫峰大廈450米，武漢綠地中心606米，天津117大廈597米，蘇州中南中心729米。在今年某論壇上，吳沂城曾表示

，中國在建的78座超高層建筑分布在全國29個城市，一半以上在二、三線城市。

誰是幕后推手

黃易里此前對媒體估算稱，如果建設(shè)100米高的建筑，建筑面積一般在5萬平方米左右；如果建設(shè)300米高的建筑，建筑面積至少將達到15萬～20萬平方米。

而在她看來，建設(shè)超高層建筑，一方面提升了核心區(qū)域的土地使用率，增加了納稅企業(yè)數(shù)量；另一方面，地區(qū)的區(qū)域形象得到大幅提升，更有利于吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)將總部遷移至該地，這些都將給當(dāng)?shù)卣?/p>

帶來豐厚的稅收。

據(jù)悉，超高層建筑多出現(xiàn)在區(qū)域中心城市，當(dāng)這些城市的經(jīng)濟發(fā)展到一定程度后，一方面核心區(qū)域的土地日漸稀缺、寫字樓租金不斷上漲，另一方面開發(fā)商經(jīng)過多年建設(shè)普通高層，積累了大量經(jīng)驗和資

源，這時上馬超高層建筑項目便水到渠成。對于地方政府而言，建設(shè)高樓雖有政績因素的考量，但又不止于此。

黃易里表示，為了吸引優(yōu)質(zhì)開發(fā)商前來建設(shè)超高層建筑，當(dāng)?shù)卣鶗诔鲎屚恋氐膬r格上讓步，這意味著土地出讓金并不是政府的目標(biāo)，或許稅收、區(qū)域形象和招商引資等其他因素才是。

黃易里估算稱，如果建設(shè)100米高的建筑，建筑面積一般在5萬平方米左右；如果建設(shè)300米高的建筑，建筑面積至少將達到15萬～20萬平方米。在她看來，建設(shè)超高層建筑，一方面提升了核心區(qū)域的土地

使用率，增加了納稅企業(yè)數(shù)量；另一方面，地區(qū)的區(qū)域形象得到大幅提升，更有利于吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)將總部遷移至該地，這些都將給當(dāng)?shù)卣畮碡S厚的稅收。

在業(yè)內(nèi)人士看來，中國近年的高樓熱，離不開地方政府、開發(fā)商和租賃客戶三方基于自身需求的推動。不過，黃易里認為，地方政府始終是主導(dǎo)因素，建設(shè)超高層建筑多由地方政府的城市規(guī)劃所決定，

往往在出讓土地時就已規(guī)定好最低建設(shè)高度。

除此之外，超高層建筑還將直接拉抬當(dāng)?shù)卣猩桃Y的金額，給一些城市直接帶來至少30億元～50億元的投資，黃易里保守估計道。

出租率堪憂

據(jù)世邦魏理仕報告顯示，超高層寫字樓在第一輪租金調(diào)整結(jié)束之后，會比周邊甲級寫字樓獲取更高的租金，溢價一般在10%～40%。

盡管超高層建筑被欲為政府財政收入的助推力量，但能否順利收獲豐厚的稅收，還與當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)狀況、經(jīng)濟發(fā)展程度相關(guān)。

本刊記者獲悉，目前超過六成的超高層建筑集中在二、三線城市，比如重慶、南寧等地，而當(dāng)?shù)匾殉霈F(xiàn)供過于求的問題，超高層建筑的出租率堪憂。

對于多數(shù)參與進來的開發(fā)商而言，預(yù)期收益是推動其建設(shè)超高層建筑的動力。因為整體來看，建筑的樓層越高，租金越高。但高度并非影響租金漲落的核心要素。對此，世邦魏理仕華南區(qū)高級董事吳沂

舉例稱，雖然北京、廣州是最高的建筑租金最貴，但是上海、深圳等地就不是。在他看來，影響租金的關(guān)鍵因素有三：建筑本身的地理位置以及所提供的功能、開發(fā)商和物業(yè)的品牌、高層建筑的管理服

務(wù)。

不同性質(zhì)的企業(yè)對建筑功能有不同需求。以占甲級寫字樓市場主力客戶——金融企業(yè)所需服務(wù)為例，直接負責(zé)運營高層建筑的廣州國際金融中心項目招商總監(jiān)石堅濤曾表示，以前銀行辦公室不需要配備

金庫，但現(xiàn)在辦公室也一定要配備，而且金庫的承重甚至達到2噸，所以需要不斷更新硬件服務(wù)。

一位從事政府項目多年的業(yè)內(nèi)人士對本刊記者透露，開發(fā)商建設(shè)超高層建筑的收益，要從兩方面考慮：產(chǎn)出和投入。在黃易里看來，雖然建筑高度不一定能帶來高租金回報，但是往往帶來更低廉的

土地以及更便捷的高額融資。

黃易里表示，建設(shè)超高層建筑的風(fēng)險并不一定會大于普通建筑，關(guān)鍵在于拿地成本和融資能力。一方面，能夠建設(shè)超高層建筑的開發(fā)商，往往會從政府手中獲得較為低廉的土地；另一方面，開發(fā)商的

啟動資金達到投資額的35%就可撬動項目，在建設(shè)后期，因為超高層建筑的估值高，開發(fā)商還可通過抵押等方式獲得便利的高額融資，利用滾動開發(fā)提供現(xiàn)金流。

以建設(shè)武漢綠地中心、大連綠地中心等超高層建筑的綠地集團為例。據(jù)《瞭望東方周刊》報道，2009年，南昌市政府、濟南市政府都曾為吸引綠地集團在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)超高層，捆綁低價住宅用地。此外

，有綠地項目之地便有眾多銀行組成的銀行團身影。在業(yè)內(nèi)人士看來，正是綠地的超高層建筑，使得其拿地成本低、融資能力強。

不過，風(fēng)險低只是對相對成熟開發(fā)商而言，超高層建筑的回報周期一般較長。世邦魏理仕資深董事林天春曾表示，對于超高層建筑的開發(fā)商而言，回報期基本在10年左右，如果市場處于供大于求狀

況，開發(fā)商還需深耕品牌，周期將進一步拉長。