限購限貸全部取消 武漢樓市新走向

9月30日16：09分，央行官方網(wǎng)站發(fā)布中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（下稱《通知》），其中規(guī)定：首套房貸款最低首付三成，最低利率為基

準(zhǔn)利率的0.7倍；二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)從此前的“認(rèn)房又認(rèn)貸”，松綁為“認(rèn)貸不認(rèn)房”。至此，調(diào)控樓市三年半的限購、限貸兩大政策全部取消。

這是繼我省9月16日出臺(tái)“鄂六條”促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展、9月24日武漢市限購政策松綁后，國家政策層面對房貸政策再次松綁。“武漢歷時(shí)近4年的限購限貸政策全面終止，意味著束縛房地產(chǎn)發(fā)展的

不利因素已基本退出，房地產(chǎn)市場很可能迎來新一輪增長。”國際知名地產(chǎn)服務(wù)商、仲量聯(lián)行（武漢）董事總經(jīng)理李杰說。

四大行發(fā)聲執(zhí)行房貸新政

自9月30日中國人民銀行、中國銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文松綁房貸政策以來，中國建設(shè)銀行、中國銀行、中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行等相繼跟進(jìn)，宣布開始執(zhí)行房地產(chǎn)貸款新政。

10月9日晚，建行率先發(fā)文回應(yīng)：對于貸款購買首套自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條

件再次申請貸款購買住房，可參照執(zhí)行首套房貸款政策。具體操作由各地分行掌握。

10日上午，中國銀行正式公布響應(yīng)央行首套房“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策的具體措施，并表示中行各分行已于10月1日起按相關(guān)政策執(zhí)行首套房貸政策。如符合新政要求，貸款最低首付款比例為30%，貸款

利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。

緊接著工行也稱，工行將認(rèn)真貫徹執(zhí)行，對于貸款購買首套自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。農(nóng)行則稱，在優(yōu)先滿足居民家庭首次購買普通商品房

貸款需求的基礎(chǔ)上，積極支持改善型住房信貸需求……至此，國有四大銀行紛紛發(fā)聲表態(tài)支持新政。

隨著四大行發(fā)聲，較大股份制商業(yè)銀行，如招商銀行、光大銀行、興業(yè)銀行等也紛紛響應(yīng)，擬定相關(guān)細(xì)則，表示擇日實(shí)施。

限貸全部取消，房地產(chǎn)市場將會(huì)出現(xiàn)怎樣的新變化？房貸政策的調(diào)整到底釋放出哪些新信號(hào)？首套房承諾七折利率優(yōu)惠、利率下限為基準(zhǔn)0.7倍真的可能嗎？

七折為市場一廂情愿的狂歡

然而，本刊記者對房貸調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前多家銀行，特別是興業(yè)銀行、招商銀行、華夏銀行、浦發(fā)銀行、光大銀行等多家股份制銀行，已開始執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策，但市場未見7折優(yōu)惠利率，目前

各銀行在武漢分行沒有推出打折利率，各銀行的優(yōu)惠利率最多就是基準(zhǔn)利率。

“首套房貸利率七折”僅為市場一廂情愿的狂歡，多家銀行明確表示：房貸9折才能保本，7折基本不可能！銀行由于資金成本壓力目前根本做不到，此外二、三套松貸還需進(jìn)一步確認(rèn)。因此，一面

是市場興奮過度，一面是“主角”銀行冷靜有余，房地產(chǎn)松貸救市在半推半就中艱難前行。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，7折房貸利率折扣基本不可能，“不僅7折不可能，連9折以下的貸款折扣出現(xiàn)的可能性都非常低。” 中國農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚（微博）也認(rèn)為，從整個(gè)全國

市場情況來看，8.5折左右較為合適。

不過，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，此次央行及其他各大銀行房貸新政中關(guān)于利率最低7折的表述，可以理解是對房貸利率折扣擬定權(quán)的下放。依據(jù)房貸新政，商業(yè)銀行可以依據(jù)自身風(fēng)險(xiǎn)管理架構(gòu)、各地房地產(chǎn)

市場情況等因素，自主決定房貸利率折扣的實(shí)施。

交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平分析指出，從目前來看，短期平穩(wěn)還是可以預(yù)期的，據(jù)調(diào)查的數(shù)據(jù)來看，大部分人還是比較理性的，也有一些人比較沖動(dòng)，而這個(gè)沖動(dòng)是受到相關(guān)政策的影響，但總體來

看還算比較平穩(wěn)。

他認(rèn)為，從整個(gè)市場的運(yùn)行的趨勢來看，目前下行態(tài)勢還沒有改變，供求關(guān)系很大程度上不平衡依然存在。所以在這種情況下，一些有頭腦并對市場有判斷分析的人認(rèn)為，樓市出現(xiàn)反彈不太容易。

武漢：近期樓市成交量井噴

從9月24日至10月19日，武漢取消房地產(chǎn)限購將近滿月，住宅市場成交持續(xù)井噴。據(jù)武漢房管局公布的數(shù)字顯示，這26天時(shí)間，武漢新建住宅賣出17560套，日均賣房約700套，相比限購之前，成交量

差不多翻番。

房地產(chǎn)市場松綁的效應(yīng)，已經(jīng)在江城樓市顯現(xiàn)。一方面市場松綁擴(kuò)大了購房群體、降低了購房成本，另一方面，開發(fā)商堅(jiān)持平價(jià)策略，將潛在購房需求激發(fā)出來。

9月24日，武漢執(zhí)行3年多的限購政策取消，從9月24日至9月30日，短短7天時(shí)間，江城樓市賣房6080套。9月底，央行和銀監(jiān)會(huì)取消限貸，再度提振市場。

值得注意的是，國慶之后，武漢新開盤的項(xiàng)目并不多，一共只有7個(gè)項(xiàng)目開盤。以10月8日—10月14日為例，只有兩個(gè)新項(xiàng)目開盤，推向市場的房源不到300套，但當(dāng)天平均銷售率達(dá)到六成，比政策調(diào)

整之前的不到50%的銷售有明顯提升。

動(dòng)向：價(jià)格平穩(wěn)促成交量上揚(yáng)

從房價(jià)波動(dòng)情況來看，自10月8日開始，武漢各大銀行陸續(xù)落實(shí)放松限貸政策，當(dāng)天據(jù)億房網(wǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)，武漢共有21個(gè)樓盤發(fā)生價(jià)格波動(dòng)，價(jià)格上漲的有9個(gè)，但大部分上調(diào)幅度在1%—4%之間。

對于近期武漢樓市成交量出現(xiàn)井噴的原因，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，主要源自政策放松。武漢某開發(fā)商明確表示：“目前武漢這波井噴期，主要是前期積壓的需求。”

中指院（華中）市場研究總監(jiān)李國政認(rèn)為，政策變化，意味著購房群體擴(kuò)大，一些被限制但又有意向購房的群體入市，短期內(nèi)會(huì)拉動(dòng)成交上揚(yáng)。

但同樣重要的是，現(xiàn)階段開發(fā)商普遍堅(jiān)持穩(wěn)定的定價(jià)策略，也是消化這波需求的重要原因。