不動產(chǎn)預(yù)告登記制度若干問題的研究

摘 要 預(yù)告登記制度是指為保全關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)而將此權(quán)利進(jìn)行的登記，其具有保護(hù)交易安全和促進(jìn)交易效率的雙重價(jià)值.本文在從預(yù)告登記制度的立法價(jià)值出發(fā)，在充分尊重其立法功能的基礎(chǔ)上，提出我國預(yù)告登記制度的不足和完善建議。

關(guān)鍵詞 預(yù)告登記 適用范圍 法律效力

一、預(yù)告登記制度的立法價(jià)值

預(yù)告登記制度，是指當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，而按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請預(yù)告登記。我國新修訂的《物權(quán)法》第二十條對預(yù)告登記制度作了規(guī)定豍，該法條在我國第一次以基本法的形式正式規(guī)定了預(yù)告登記制度。

隨著我國房地產(chǎn)交易日益成為了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的寵兒，房地產(chǎn)交易糾紛也層出不窮。處于主動地位的賣方很可能為獲得后期更高收益而違反與買方的規(guī)定，與第三人簽訂不動產(chǎn)買賣合同并登記轉(zhuǎn)移所有權(quán)，而我國在不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移上實(shí)行的是登記主義，對處于被動地位的買方的交易安全產(chǎn)生了極大的威脅。因此不動產(chǎn)預(yù)告登記制度應(yīng)運(yùn)而生。這一制度的確立，在于保護(hù)不動產(chǎn)交易中處于弱勢地位的當(dāng)事人的權(quán)利，保護(hù)不動產(chǎn)的請求權(quán)，平衡不動產(chǎn)交易中各方的利益，從而達(dá)到穩(wěn)定不動產(chǎn)交易秩序的目的。

首先，預(yù)告登記制度是民法基本原則中誠實(shí)信用原則的具體表現(xiàn)。誠實(shí)信用原則要求法律關(guān)系中當(dāng)事人誠實(shí)無欺地行使自己的權(quán)利和履行自己的義務(wù)，而預(yù)告登記制度剛好為這種權(quán)利的實(shí)現(xiàn)和義務(wù)的履行提供了法律的保障。一方面，預(yù)告登記要求物權(quán)人按照合同約定履行不動產(chǎn)登記義務(wù)以實(shí)現(xiàn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，即使物權(quán)人在為請求權(quán)人辦理不動產(chǎn)登記之前，對不動產(chǎn)實(shí)施了其他的處分行為，由于其妨礙了預(yù)告登記，該行為歸于無效。因此預(yù)告登記能防止物權(quán)人違反合同約定，促使物權(quán)人誠實(shí)地履行義務(wù)。另一方面，預(yù)告登記的保護(hù)時(shí)間是有限制的，這就要求物權(quán)請求權(quán)人要在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)履行支付價(jià)款的義務(wù)，才能獲得不動產(chǎn)的所有權(quán)，這對于物權(quán)人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)也有促進(jìn)和保護(hù)作用。

其次，預(yù)告登記制度也具有保護(hù)弱者的民法價(jià)值。在我國的房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)開發(fā)商 “一房多賣”的現(xiàn)象屢見不鮮，嚴(yán)重?fù)p害了購房者的交易安全，使交易雙方的利益處于不平衡狀態(tài)。不動產(chǎn)預(yù)告登記制度通過對購房者在未來取得的物權(quán)的請求權(quán)加以保護(hù)，使請求權(quán)人對物的權(quán)利可以順利實(shí)現(xiàn)。換句話說，只要請求權(quán)人對不動產(chǎn)進(jìn)行了預(yù)告登記，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，物權(quán)人對物權(quán)所為的處分行為，如果妨礙了預(yù)告登記效力，則是無效的。預(yù)告登記制度的確立，為有效解決一房多賣的問題提供了有效保障，保護(hù)了買方正當(dāng)?shù)恼埱髾?quán)利。

二、我國預(yù)告登記制度的不足和建議

（一）擴(kuò)大預(yù)告登記制度的范圍

在《物權(quán)法》頒布之后的《房屋登記辦法》中第六十七條，規(guī)定了有以預(yù)購商品房設(shè)定抵押的情形時(shí)，當(dāng)事人也可以進(jìn)行預(yù)告登記，這是對預(yù)告登記制度進(jìn)行完善的一個(gè)顯著進(jìn)步。但是，預(yù)告登記制度在范圍上仍然存在很多局限，例如我國將預(yù)告登記制度的適用對象局限于房屋或者其他不動產(chǎn)買賣，而且發(fā)生預(yù)告登記的債權(quán)請求權(quán)僅限于合同。這種對預(yù)告登記范圍的限制顯然違反了預(yù)告登記制度保護(hù)交易安全的價(jià)值。因此筆者建議從以下兩個(gè)方面擴(kuò)大預(yù)告登記制度的范圍：

1、擴(kuò)大預(yù)告登記適用范圍。預(yù)告登記不僅僅是為房屋或者其他不動產(chǎn)買賣服務(wù)的，它在不動產(chǎn)物權(quán)的取得、移轉(zhuǎn)、消滅、限制等方面亦可適用，甚至在遺產(chǎn)分割上也可以適用。

2、擴(kuò)大預(yù)告登記發(fā)生條件的范圍。根據(jù)我國《物權(quán)法》第二十條的規(guī)定，能夠進(jìn)行預(yù)告登記的前提條件只有一個(gè)，就是“按照約定”。盡管這一設(shè)定體現(xiàn)了民法自由主義的精神，但對于債權(quán)請求權(quán)人卻是不利的。一旦物權(quán)人不同意進(jìn)行預(yù)告登記，債權(quán)請求權(quán)人則得不到另外的保障途徑。因?yàn)楣P者認(rèn)為，預(yù)告登記的請求權(quán)不僅可以由合同產(chǎn)生，還可以因不當(dāng)?shù)美o因管理、法院的判決、裁定或者仲裁機(jī)關(guān)的裁決、政府部門的命令等產(chǎn)生。

（二）完善預(yù)告登記的效力

在我國，明確規(guī)定的預(yù)告登記的效力只有保全權(quán)利的效力，然而只有一項(xiàng)權(quán)利對于構(gòu)建完整的預(yù)告登記制度，實(shí)現(xiàn)交易中各方利益平衡是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足的。要構(gòu)成一個(gè)完整的預(yù)告登記效力體系，必須加上預(yù)告登記的順位保全和破產(chǎn)保護(hù)的效力。權(quán)利保全，順位保全和破產(chǎn)保護(hù)這三個(gè)效力共同構(gòu)成了預(yù)告登記效力的基本內(nèi)容，三者共同作用，才能全方位地實(shí)現(xiàn)制定預(yù)告登記制度的初衷。豎

1、權(quán)利保全效力。即指保障請求權(quán)得以實(shí)現(xiàn)并發(fā)生所期望之特定效果的效力。也就是說，預(yù)告登記完成后，物權(quán)人對不動產(chǎn)所作出的處分行為，如果妨礙或者損害請求權(quán)的實(shí)現(xiàn)，根據(jù)相對無效的原則，該處分行為不得對抗預(yù)告登記人。這一效力可以保障請求權(quán)人順利實(shí)現(xiàn)其權(quán)利。

2、順為保全效力。即指為了防止未來可能發(fā)生的因一物之上多項(xiàng)物權(quán)并存和競合的矛盾，通過預(yù)告登記的方法，將多項(xiàng)權(quán)利按照時(shí)間的先后順序排列，并按照該順序?yàn)槊恳粋€(gè)物權(quán)確定一個(gè)實(shí)現(xiàn)的順序。在實(shí)現(xiàn)預(yù)告登記保全請求權(quán)的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)不動產(chǎn)物權(quán)預(yù)告登記時(shí)間來確立其順位，才能更好地協(xié)調(diào)各方的利益。

3、破產(chǎn)保護(hù)效力。即指在相對人陷入破產(chǎn)時(shí)（請求權(quán)的履行條件并未成就，期限尚未到來），排斥他人而保障請求權(quán)發(fā)生指定的效果。即在相對人破產(chǎn)時(shí)，請求權(quán)人可以申請預(yù)告登記，針對受預(yù)告登記保護(hù)的不動產(chǎn)行使特別權(quán)。該效力對于應(yīng)對債務(wù)人發(fā)生意外破產(chǎn)情況之時(shí)，確保債權(quán)人真實(shí)利益的實(shí)現(xiàn)，具有重大的作用。

注釋：

《物權(quán)法》第20條：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。”

劉偉道，孫良軍.論我國不動產(chǎn)預(yù)告登記制度及其完善.正義網(wǎng).

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